BGH, Urteil v. 6.2.2014 - III ZR 131/13
Reduziert sich der dem Kaufinteressenten mitgeteilte Kaufpreis während der Vertragsverhandlungen wesentlich, kann der Makler die vereinbarte Vergütung verlieren. Der Makler könne die vereinbarte Provision nur verdienen, wenn das letztlich abgeschlossene Geschäft inhaltlich dem beabsichtigten Geschäft gleichkommt ("Kongruenz"). Keine Maklerprovision ist verdient, wenn ein anderes Geschäft abgeschlossen wird als angeboten wurde. Die wirtschaftliche Kongruenz zwischen dem angestrebten und dem tatsächlich abgeschlossenen Geschäft fehle, wenn der Kaufpreis mehr als 50% unter dem im Exposé angebotenen Preis liegt.
Diese Frage hatten die Instanzgerichte bislang unterschiedlich beurteilt. Das OLG Hamm meinte, dass die wirtschaftliche Gleichwertigkeit von angebotenem und abgeschlossenem Geschäft auch dann vorliege, wenn der Kaufpreis sich zugunsten des Maklerkunden erheblich reduziert. Der Maklerkunde könne sich nach Treu und Glauben nicht auf die fehlende Kongruenz berufen, da er von der Kaufpreisreduzierung profitiere (zuletzt OLG Hamm v. 21.3.2013 - 18 U 133/12). Dem hat der BGH jetzt einen Riegel vorgeschoben.
Der BGH hält eine Kaufpreisreduzierung von 15% ausdrücklich für unschädlich (BGH v. 13.12.2007 - III ZR 163/07). Vorliegend ging es aber um eine Reduzierung des Angebotspreises von 1,1 Millionen Euro auf 525.000 Euro, also um mehr als 50%. Ab einer Schwelle von 20-25% wird es kritisch: Das OLG Celle hat die Courtage bei einer Kaufpreisreduzierung von 33% bzw. 27% verneint (OLG Celle v. 5.6.2007 - 11 U 76/07), das OLG Koblenz bei 48% (OLG Koblenz v. 25.9.2000 - 13 U 250/00), das OLG Bamberg - zu weit gehend - schon bei 23% (OLG Bamberg v. 22.12.1997 - 4 U 134/97) und das OLG Düsseldorf sogar bei 22% (OLG Düsseldorf v. 9.7.1993 - 7 U 18/93).
Für Makler ist es jetzt noch wichtiger, den Wert der Immobilie im Vorfeld abzuschätzen und auf den Verkäufer einzuwirken, einen einigermaßen realistischen Marktpreis zu verlangen. Ferner sollten Makler dem Verkäufer als Kunden nicht von vornherein die Courtage erlassen, sondern darauf hinwirken, dass bei einer erheblichen Veränderung der Vertragsbedingungen (z.B. Kaufpreisreduzierung) die Provision vom Verkäufer geschuldet ist. Auch mit dem Kaufinteressenten können Konditionen ausgehandelt werden, wonach die Provision auch bei einer erheblichen Abweichung geschuldet ist. Dies dürfte allerdings als AGB-Klausel nicht wirksam sein.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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