LG Berlin, Urt. v. 9.7.2013 - 63 S 438/12
Nach § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB in der alten, vor dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung brauchten Mieter eine Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden, wenn sie "eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter nicht zu rechtfertigen ist." Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin hat nun in einem Berufungsverfahren entschieden, dass es eine unzumutbare Härte darstellen kann, wenn die Mietbelastung 51% des Haushaltseinkommens erreicht (LG Berlin, Urt. v. 9.7.2013 - 63 S 438/12). Als durchschnittliche Mietbelastung hatte das Statistische Bundesamt für 2010 eine Quote von 22,8% ermittelt. Gemessen daran liege eine Quote von 51% derartig über dem Durchschnitt, dass dem Mieter die Duldung der Modernisierungsmaßnahme nicht zuzumuten sei, so die Urteilsbegründung. Dass die Mieter, eine 3-köpfige Familie, eine 127 m² große Wohnung im Berliner Süd-Westen gemietet hatten und die Mietbelastung zuvor knapp 49% betragen hatte, sahen die Richter nicht als unverhältnismäßig und streiterheblich an.
Das Mietrechtsänderungsgesetz hat ab dem 1.5.2013 eine Reihe von Änderungen gebracht. Neben Erschwerungen bei der Umstellung der Wärmeversorgung auf Contracting und zusätzlichen Investitionshemmnissen durch die Absenkung der Kappungsgrenze von 20% auf regional 15% gibt es aus Eigentümer- und Vermietersicht einige Verbesserungen, auch hinsichtlich der "nicht zu rechtfertigenden Härte". Beziehen sich die Härtegründe nämlich auf die zu erwartende Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme, so kann die Härte nicht mehr gegen die Modernisierung selbst eingewandt werden, sondern nur noch gegen die Mieterhöhung (§ 555d Abs. 3 und 4, § 559 Abs. 4 und 5 BGB). Hierbei haben beide Seiten, Mieter und Vermieter, bestimmte Fristen einzuhalten: Der Vermieter hat die Modernisierung mindestens 3 Monate vor ihrem Beginn nachweisbar schriftlich (zumindest in "Textform") anzukündigen, wobei es für die Modernisierungsankündigung derartig viele formelle Fallstricke gibt, dass fachanwaltliche Begleitung anzuraten ist. Auch die prognostizierte Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten müssen mitgeteilt werden. Die Ankündigung sollte einen ausdrücklichen Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwandes enthalten. Der Mieter hat seinerseits die Monatsfrist zu beachten: Bis zum Ende des auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgenden Monats müssen eventuelle Härtegründe in Textform erklärt werden. Im Zweifel hat der Mieter den Zugang des Schreibens zu beweisen.
Die wesentliche Verbesserung gegenüber dem früheren Zustand (hierzu ist das oben zitierte Urteil des LG Berlin ergangen) ist, dass der Mieter die Modernisierung zu dulden hat, wenn sich die vorgebrachte Härte nur auf die Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten bezieht. Wendet der Mieter Härtegründe gegen die Mieterhöhung ein, so kann diese nach § 559 Abs. 4 BGB ausgeschlossen sein. Die Mieterhöhung ist allerdings ohne Beachtung von Härtegründen möglich, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder der Vermieter mit der Baumaßnahme eine gesetzliche Pflicht (z.B. Pflichten nach der Energieeinsparverordnung - EnEV) oder eine behördliche Anordnung umgesetzt hat.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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