Berlin, 26.02.2008: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Mieter und Vermieter über ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Übernahme von Kosten der Mängelbeseitigung durch den Vermieter. Nach dem Gesetz sind Mieter verpflichtet, zunächst vom Vermieter die Beseitigung von Mängeln der Mietsache zu verlangen. Nur bei Verzug oder in dringenden Fällen darf der Mieter die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben und den Ersatz der Kosten verlangen.
Der Fall
Die Mieterin und ihr Vermieter hatten am 28.12.2001 einen Mietvertrag abgeschlossen, in dem es unter anderem heißt: "Heizung muss dringend kontrolliert werden." Die Mieterin ließ im Oktober 2002 die Mängel der Heizung durch einen Installateur beseitigen und nahm dann den Vermieter auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch. Dieser weigerte sich jedoch zu zahlen, da ihm die Mieterin keine Möglichkeit gegeben habe, sich selbst um die Mängelbeseitigung zu kümmern.
Die Entscheidung
Der BGH entschied, dass der Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist, keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung hat.
Der Mieterin stehe kein Aufwendungsersatzanspruch zu, da sie den Vermieter vor der Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel nicht durch Mahnung in Verzug gesetzt habe. Die Vereinbarung im Mietvertrag, dass die Heizung "dringend kontrolliert" werden müsse, mache eine Mahnung zur Mängelbeseitigung nicht entbehrlich. Nach dieser Vereinbarung hätte die Mieterin auf Rechnung des Vermieters allenfalls eine Kontrolle der Heizung, nicht jedoch die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.01.2008, Az.: VIII ZR 222/06
Der Kommentar
Das Problem des Falles ist Folgendes: Nur bei einem Verzug des Vermieters bei der Mängelbeseitigung hat der Mieter das Recht der Ersatzvornahme. Hier war dem Vermieter bekannt, dass die Heizung "dringend kontrolliert" werden musste. Selbst wenn man diese oder eine ähnliche Formulierung im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll als Mängelanzeige werten könnte, so fehlte es im vorliegenden Fall jedoch an einer Mahnung durch den Mieter, denn Verzug tritt erst dann ein, wenn der Mieter den Mangel angezeigt und den Vermieter gemahnt hat. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters kommt bei der Selbstbeseitigung des Mangels nicht in Betracht. Nach dem Gesetz (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) gebührt dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln. Wie der BGH in der vorliegenden Entscheidung betont, soll dieser nicht vor "vollendete Tatsachen" gestellt werden, sondern selbst die Möglichkeit haben, zu prüfen, ob der Mangel besteht, worauf er beruht, sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Und schließlich muss er ggf. auch in der Lage sein, Beweise zu sichern. Mieter dürfen also nur in Notfällen eigenmächtig einen Handwerker auf Kosten des Vermieters bestellen. Ansonsten droht ihnen, auf den Reparaturkosten sitzenzubleiben.
Also: Vorsicht vor eigenmächtigen Reparaturaufträgen.
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