Oftmals stellt der Vermieter nach einiger Zeit fest, dass die ursprünglich in dem Mietvertrag vereinbarte Miete nicht mehr dem Markttpreis entspricht. Dann stellt sich die Frage, wie der Vermieter die Miete erhöhen kann.
Dazu sieht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) folgende Möglichkeiten vor:
- vertragliche Vereinbarung: Mieter und Vermieter können einvernehmlich eine höhere Meiete durch enstprechende Änderung des Mietvertrages vereinbaren (§ 557 BGB)
- in dem Mietvertrag ist eine Staffelmiete vorgesehen. Dann muss der Vermieter die Mieterhöhung lediglich schriftlich mitteilen (§ 588 Abs. 3 BGB)
- in dem Mietvertrag ist eine sog. Indexmiete vereinbart. Dann richtet sich die (neue) Miete nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Auch hier ist für die Mieterhöhung keine Zustimmung des Mieters erforderlich, es bedarf lediglich einer schriftlichen Erklärung des Vermieters (§ 557b Abs. 3 BGB).
Sehr häufig sind in Standard - Mietverträgen jedoch weder eine Staffel- noch eine Indexmiete vereinbart. Der Mieter stimmt einem Angebot des Vermieters auf Mieterhöhung in der Regel auch nicht freiwillig zu. Dann hat der Vermieter nur die Möglichkeit , eine Mieterhöhung bis zur "ortsüblichen Vergleichsmiete" vorzunehmen (§ 558 BGB). Hieran werden jedoch strenge Voraussetzungen gestellt:
- Zwischen den Mieterhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen. Zudem muss die Miete mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein,
- die Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20% betragen (sog. Kappungsgrenze),
- das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und auf Grundlage eines Mietspiegels, eines Sachverständigengutachtens oder der Mietdatenbank gerechtfertigt sein. Der Vermieter kann das Erhöhungsverlangen auch auf die Miete vergleichbarer Wohungen stützen, muss hierfür aber mindestens drei Vergleichswohnungen benennen (was praktisch oft schwierig ist).
Die Rechtsprechung stellt an die Form des Mieterhöhungsverlangens hohe Anforderungen. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden hat, muss der Vermieter dem Mieter die Angaben des Mietspiegels, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, mitteilen. Zudem muss - außer der Mietspiegel ist allgemein zugänglich - der Mietspiegel dem schriftlichen Mieterhöhungverlangen beigefügt werden.
Als Rechtsanwalt mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht berate ich Mieter gerne bei der Frage, ob eine vom Vermieter geforderte Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Vermieter berate ich gerne bezüglich der bestehenden Möglichkeiten einer rechtlich zulässigen Mieterhöhung.
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Rechtsanwalt Maximilian Koch
LEDERER & PARTNER
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