Aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen und später mit Forderungen des Vermieters konfrontiert

Berlin, den 30.11.2007. Das von unserer Kanzlei erstrittene Urteil ist für diejenigen Partner einer Ehe oder Lebenspartnerschaft relevant, die ohne Kündigung (allein) vorzeitig aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen sind und später vom Vermieter zu Zahlungen aufgefordert werden.



Der Fall
Zwei Lebenspartner schlossen Anfang des Jahres 1996 mit ihrem Arbeitgeber einen Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung. Zum 30.09.1996 kündigte die Lebenspartnerin ihr Arbeitsverhältnis und zog dann im Oktober auch aus der gemeinsamen Wohnung aus. Ihre Schlüssel übergab sie ihrem Vermieter (hier dem Arbeitgeber), ohne das Mietverhältnis schriftlich zu kündigen bzw. aufzuheben.
Der Lebenspartner blieb allein in der Wohnung zurück. Mit Schreiben vom 15.01.2007 wurde ihm wegen Zahlungsverzuges die Wohnung fristlos gekündigt. Die Lebenspartnerin, die bis dahin keinerlei Schreiben von ihrem ehemaligen Vermieter geschweige denn Betriebskostenrechnungen oder sonstige Zahlungsaufforderungen erhalten hatte, wurde nunmehr - für sie völlig überraschend - ebenfalls mit Mietforderungen seitens ihres ehemaligen Vermieters konfrontiert. Als sie nicht zahlte, verklagte sie der Vermieter gemeinsam mit ihrem früheren Lebenspartner zur Mietzahlung und Wohnungsrückgabe.



Die Entscheidung
Das Amtsgericht hielt die Klage des Vermieters gegen seine ehemalige Mieterin für unbegründet. Der Vermieter könne weder die Zahlung des rückständigen Mietzinses noch der Betriebskostenabrechnung verlangen, weil diese spätestens seit dem Jahre 2006 nicht mehr Vertragspartnerin des Vermieters sei. Das im Jahre 1996 begründete Mietverhältnis sei durch einen konkludenten Aufhebungsvertrag beendet worden. Ihr ehemaliger Lebenspartner habe das Mietverhältnis allein fortgesetzt.



Der Kommentar
Die Richter hatten in diesem Verfahren über einen Lebenssachverhalt zu entscheiden, der häufig vorkommt: Partnerschaften gehen auseinander, einer verlässt die gemeinsam angemietete Wohnung ohne ausdrücklich zu kündigen, der andere bleibt zurück. Solange regelmäßig die Miete und die Betriebskosten gezahlt werden und es auch sonst zu keinen gravierenden Problemen im Mietverhältnis kommt, bleiben Mietstreitigkeiten aus. Doch spätestens dann, wenn der Vermieter unregelmäßig oder auch gar kein Geld mehr bekommt, versucht er häufig, auch den zweiten Partner aus dem mit diesem noch bestehenden Mietverhältnis in Anspruch zu nehmen.
Im vorliegenden Fall hat das Gericht entschieden, dass der Vermieter dies zwar grundsätzlich darf, jedoch nicht unbegrenzt. Die Richter sahen nach Ablauf von ca. 10 Jahren einen "konkludenten Aufhebungsvertrag" als gegeben an, so dass der Vermieter keine Forderungen mehr geltend machen konnte. Hier hatte die Mieterin mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zu erkennen gegeben, dass sie auch nicht beabsichtigte, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Dem Urteil kann man grundsätzlich entnehmen, dass eine Mietverhältnis auch bei fehlender förmlicher Beendigung nicht endlos fortlebt. Bedingung ist aber in jedem Fall, dass der Vermieter Kenntnis vom Auszug hat. In diesem Fall wusste der Arbeitgeber und Vermieter, dass die Mieterin ausgezogen ist. Der vakante Zeitraum betrug 10 Jahre. Unseres Erachtens könne im Einzelfall auch bei einer kürzeren Dauer eine konkludente Aufhebung des Mietverhältnisses in Betracht kommen. Doch wir empfehlen: Wer auszieht, sollte vorher Rechtssicherheit für sich zu schaffen. Wichtig dabei ist, dass in der Regel eine Kündigung nur durch einen von mehreren Mietern nicht genügt. Es gilt folgender Grundsatz: Der Vertrag kann nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. Gegebenenfalls muss man die Mietmieter gerichtlich auf Abgabe einer Kündigungserklärung in Anspruch nehmen, die wiederum mit dem Vermieter über den Abschluss eines (neuen) Mietvertrages mit ihm verhandeln können. Denkbar ist auch ein dreiseitiger Vertrag, in dem sich beide Mieter und der Vermieter über das Ausscheiden eines Mieters sowie das Erlöschen seiner Rechte und Pflichten zu einem bestimmten Zeitpunkt einigen. Denkbar - aber leider nicht der Regelfall.



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