Ein bei Abschluss des Mietvertrags absehbarer Eigenbedarfsanspruch ist kein wirksamer Kündigungsgrund; , LG Lüneburg, Urteil vom 07.12.2011, Az. 6 S 79/11

30.03.2012601 Mal gelesen
Das LG Lüneburg hat mit Urteil vom 07.12.2011 entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung, die vor Ablauf von fünf Jahren nach Vertragsschluss ausgesprochen werde, nicht auf einen Bedarf gestützt werden dürfe, der bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei.

Kläger ist der Vermieter. Er hatte Ende August 2008 einen Mietvertrag mit Beginn zum 01.11.2008 mit dem  Mieter abgeschlossen. Knapp neun Monate später ließ der Vermieter das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 30.05.2010 wieder kündigen. Darin wird Eigenbedarf geltend gemacht: Sein 19-jähriger Sohn wolle die ca. 150 m² große Wohnung mit seiner Lebensgefährtin beziehen. Dieser lebe bislang räumlich beengt in der elterlichen Wohnung. Sein Auszug sei erforderlich. Die drei beklagten Wohnungsmieter halten der Kündigung folgendes entgegen: Der Eigenbedarfsanspruch sei ein vorgeschobener Kündigungsgrund, der seinen wahren Ursprung in vorausgegangenen Streitigkeiten fände. Es werde Überbedarf geltend gemacht. Ferner sei der vermeintliche Bedarf jedenfalls für den Vermieter erkennbar gewesen.  Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage abgewiesen. Dagegen zog der Vermieter in die Berufung.

Vergebens! Auch das Berufungsgericht wies die Klage ab. Es führte aus: Eine Eigenbedarfskündigung, die vor Ablauf von fünf Jahren nach Vertragsschluss ausgesprochen werde, dürfe nicht auf einen Bedarf gestützt werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei. Dabei muss der Vermieter den künftigen Bedarf nicht genau kennen. Es reicht aus, dass er ihn bei vorausschauender Planung hätte in Erwägung ziehen müssen. Ferner kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse bei Abschluss des Mietvertrags an.

Danach musste der Vermieter, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in einem gemeinsamen Haushalt mit seinen zwischen 14 und 18 Jahre alten Kindern lebte, mit einem zeitnahen Eigenbedarf  eines der Kinder ausgehen.

Das führte nach Ansicht der Kammer zur Unwirksamkeit der Kündigung. Die Berücksichtigung weiterer Gesichtspunkte war entbehrlich. Die Norm, auf das sich das Gericht in seinem Urteil stützt, wird nicht explizit benannt.  Es ist wohl von einem Verstoß gegen Treu und Glauben auszugehen, § 242.

 Der Fall hat insbesondere für Hausverwalter und alle jene, die im Auftrag anderer Wohnraum vermieten, praktische Bedeutung. Sie sollten über die Verhältnisse ihres Auftraggebers informiert sein, um in einem Fall absehbaren Eigenbedarfs vorbeugende Maßnahmen ergreifen zu können. Diese können z.B. in der Befristung des Mietverhältnisses liegen, § 575 I S.1 Nr.1.

 Ihr Ansprechpartner:

Rechtsanwalt René Euskirchen

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