Berlin, den 03.07.2008: Seit Jahren vertritt die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte immer wieder Mandanten, die von skrupellosen Vermittlern zum Kauf einer Eigentumswohnung als einer "sicheren Kapitalanlage" bzw. für ihre "optimale Altersvorsorge" überredet wurden und dadurch über kurz oder lang in eine finanziell schier aussichtlose Situation geraten sind. Diese "Anleger" gehören zu den verzweifeltsten Mandanten. In vielen Fällen konnten wir für sie die Kauf- und Darlehensverträge rückabwickeln oder zumindest eine deutliche Minimierung ihrer Belastungen erreichen.
Das "große Geschäft" mit den Immobilien
Wer kennt sie nicht, die Sprüche wie "Nichts ist sicherer als eine Immobilie!" oder "Die Miete ist die beste Altersvorsorge!". Und natürlich ist es für viele verlockend, stolzer Eigentümer einer Wohnung zu sein. So haben es geschickte Vermittler relativ leicht, Wohnungen zu verkaufen, wenn es ihnen gelingt, ein einfaches und überzeugendes Berechnungsmodell vorzulegen, das die Finanzierung der Immobilie scheinbar ganz nebenbei auch für Interessenten mit geringerem Einkommen ermöglicht. Hunderttausende Eigentumswohnungen sind auf diese Weise in den letzten Jahren als Anlageobjekte verkauft worden.
Gut verdient haben dabei immer die Vermittler, die hohe Provisionen für jeden Verkauf bekommen. Verloren haben die "Anleger" immer dann, wenn - wie so oft - die Wohnungen stark überteuert sind, sich in einer schlechten Wohnlage befinden und zudem noch einen bedauernswerten Zustand aufweisen, so dass sie auch als "Schrottimmobilien" bezeichnet werden. Es gehört zum Konzept vieler Vermittler, dass sie ihren Kunden schöne Fotos von ihren Verkaufsobjekten vorlegen und eine Reise zu der häufig in einer anderen Stadt gelegenen Wohnung als überflüssig abtun. So haben die meisten Anleger ihre Wohnung vor dem Kauf nie gesehen. Doch selbst wenn: Auch bei intakten Immobilien realisieren sich fast immer die latent angelegten Finanzierungsrisiken.
Wer kennt sie nicht, die Sprüche wie "Nichts ist sicherer als eine Immobilie!" oder "Die Miete ist die beste Altersvorsorge!". Und natürlich ist es für viele verlockend, stolzer Eigentümer einer Wohnung zu sein. So haben es geschickte Vermittler relativ leicht, Wohnungen zu verkaufen, wenn es ihnen gelingt, ein einfaches und überzeugendes Berechnungsmodell vorzulegen, das die Finanzierung der Immobilie scheinbar ganz nebenbei auch für Interessenten mit geringerem Einkommen ermöglicht. Hunderttausende Eigentumswohnungen sind auf diese Weise in den letzten Jahren als Anlageobjekte verkauft worden.
Gut verdient haben dabei immer die Vermittler, die hohe Provisionen für jeden Verkauf bekommen. Verloren haben die "Anleger" immer dann, wenn - wie so oft - die Wohnungen stark überteuert sind, sich in einer schlechten Wohnlage befinden und zudem noch einen bedauernswerten Zustand aufweisen, so dass sie auch als "Schrottimmobilien" bezeichnet werden. Es gehört zum Konzept vieler Vermittler, dass sie ihren Kunden schöne Fotos von ihren Verkaufsobjekten vorlegen und eine Reise zu der häufig in einer anderen Stadt gelegenen Wohnung als überflüssig abtun. So haben die meisten Anleger ihre Wohnung vor dem Kauf nie gesehen. Doch selbst wenn: Auch bei intakten Immobilien realisieren sich fast immer die latent angelegten Finanzierungsrisiken.
Die Vermittlung
Typisch sind folgende Vertriebswege für den Verkauf von Schrottimmobilien:
Typisch sind folgende Vertriebswege für den Verkauf von Schrottimmobilien:
- Es kommt unerwartet ein Anruf mit der Frage, ob man Steuern sparen wolle. Lässt man sich auf ein solches Gespräch ein, dann entwickelt sich daraus meist ein direkter Kontakt, der schließlich in der Wohnung des Betreffenden oder aber auch im Büro des Vermittlers beginnt und sodann, meist am gleichen Tag, zur Vertragsunterzeichnung beim Notar führt.
- Bekannte, Arbeitskollegen oder Verwandte empfehlen den Vermittler bzw. der Vermittler bekommt von ihnen den "Tipp", den Betreffenden zu kontaktieren.
- Die skurrilste Methode ist folgende: Jemand benötigt ein (Klein)Darlehen und wendet sich daher an einen Kreditvermittler, der in der Zeitung inseriert hat. Er bekommt dann tatsächlich auch sein Darlehen, wird aber mit schönen Worten genötigt, eine oder manchmal sogar mehrere Eigentumswohnungen als "Sicherheit für den Kredit" zu erwerben (cash back).
Und noch etwas ist absolut typisch für jede Vermittlung: Der Vermittler ist überaus nett und zuvorkommend - zumindest so lange bis der Wohnungskauf unter Dach und Fach ist. Kein Wunder, kassiert er doch für jeden Verkauf mit geringem Aufwand mehrere tausend Euro.
Die Reservierung
Zum Vertriebskonzept gehört die Taktik, den Kauf so schnell wie möglich zu realisieren, um dem Kunden so wenig wie nötig Zeit zum Nachdenken und Prüfen zu lassen. Deshalb wird mit dem Vorbringen Druck erzeugt, es gäbe nur noch wenige Wohnungen und man müsse sich schnell entscheiden, weitere Interessenten würden warten. "Es wäre doch wirklich schaden, wenn Sie sich diese Chancen entgehen lassen würden ."
Aber auch für die Unentschlossenen ist geschickt gesorgt. Sie können einen sog. Reservierungsvertrag unterzeichnen, der scheinbar unverbindlich die Immobilie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt sichert, ohne kaufen zu müssen. Nicht zuletzt um erst einmal Ruhe vor dem Vermittler zu bekommen, unterzeichnet der eine oder andere eine solche Vereinbarung mit fatalen Folgen.
Zwar gibt es Reservierungsverträge, die bei Nichtzustandekommen des Vertrages keinerlei Rechtswirkungen mehr entfalten, doch diese Reservierungsverträge sind so gestaltet, dass sie in ihrer Bindungswirkung einem tatsächlichen Vertrag gleich kommen und deshalb bei dem Nichtzustandekommen des Kaufes erhebliche Schadensersatzpflichten als auch weitere belastende rechtliche Folgen auslösen können.
Zum Vertriebskonzept gehört die Taktik, den Kauf so schnell wie möglich zu realisieren, um dem Kunden so wenig wie nötig Zeit zum Nachdenken und Prüfen zu lassen. Deshalb wird mit dem Vorbringen Druck erzeugt, es gäbe nur noch wenige Wohnungen und man müsse sich schnell entscheiden, weitere Interessenten würden warten. "Es wäre doch wirklich schaden, wenn Sie sich diese Chancen entgehen lassen würden ."
Aber auch für die Unentschlossenen ist geschickt gesorgt. Sie können einen sog. Reservierungsvertrag unterzeichnen, der scheinbar unverbindlich die Immobilie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt sichert, ohne kaufen zu müssen. Nicht zuletzt um erst einmal Ruhe vor dem Vermittler zu bekommen, unterzeichnet der eine oder andere eine solche Vereinbarung mit fatalen Folgen.
Zwar gibt es Reservierungsverträge, die bei Nichtzustandekommen des Vertrages keinerlei Rechtswirkungen mehr entfalten, doch diese Reservierungsverträge sind so gestaltet, dass sie in ihrer Bindungswirkung einem tatsächlichen Vertrag gleich kommen und deshalb bei dem Nichtzustandekommen des Kaufes erhebliche Schadensersatzpflichten als auch weitere belastende rechtliche Folgen auslösen können.
Die notarielle Beurkundung
Grundstücks- und Immobilienkaufverträge bedürfen der notariellen Beurkundung. Zu diesem Zwecke arbeiten Vermittler und Vertriebsfirmen "vertrauensvoll" mit bestimmten Notaren zusammen, die bereit sind, ganz kurzfristig und unter Ausschluss von Beratungspflichten - natürlich im Einvernehmen mit den Käufern - den Wohnungskaufvertrag zu beurkunden. Da diese Notare tatsächlich zu jeder Zeit für solche Beurkundungen bereit stehen, bezeichnet man sie auch als "Mitternachtsnotare".
Diese Notare beurkunden auch Reservierungsverträge. Dabei umgehen sie fast ausschließlich die vom Gesetz geforderte gleichzeitige Anwesenheit von Käufer und Verkäufer, indem sie den Vertragsabschluss künstlich in Angebot und Annahme aufsplitten. So wird bei dem Käufer das Gefühl erzeugt, nur einen unverbindlichen Reservierungsvertrag zu unterzeichen. Der anwesende Vermittler erklärt noch einmal beim Notar, dass ein Kaufvertrag mit Unterzeichnung nicht zustande gekommen sei. Dies ist juristisch zwar grundsätzlich zutreffend, allerdings hat dieses verbindliche Angebot genau die gleichen fatalen Folgen wie ein "normaler" Vertrag, da das Kaufangebot innerhalb einer bestimmten Frist nicht widerrufen werden kann. Das Beurkundungsgesetz sieht zwar vor, dass der Käufer 14 Tage vor Unterzeichnung des Vertrages den Vertragstext im Entwurf zur Kenntnis erhält. Diese Warnfunktion wird von einigen Notaren aber umgangen, indem der Vertrag die Formulierung enthält, dass der Käufer ausdrücklich auf diese ihm bekanntgegebene Frist verzichte und auf sofortiger Beurkundung bestehe. Einen wirklichen Grund für diese Eile hat nur der Vermittler.
Grundstücks- und Immobilienkaufverträge bedürfen der notariellen Beurkundung. Zu diesem Zwecke arbeiten Vermittler und Vertriebsfirmen "vertrauensvoll" mit bestimmten Notaren zusammen, die bereit sind, ganz kurzfristig und unter Ausschluss von Beratungspflichten - natürlich im Einvernehmen mit den Käufern - den Wohnungskaufvertrag zu beurkunden. Da diese Notare tatsächlich zu jeder Zeit für solche Beurkundungen bereit stehen, bezeichnet man sie auch als "Mitternachtsnotare".
Diese Notare beurkunden auch Reservierungsverträge. Dabei umgehen sie fast ausschließlich die vom Gesetz geforderte gleichzeitige Anwesenheit von Käufer und Verkäufer, indem sie den Vertragsabschluss künstlich in Angebot und Annahme aufsplitten. So wird bei dem Käufer das Gefühl erzeugt, nur einen unverbindlichen Reservierungsvertrag zu unterzeichen. Der anwesende Vermittler erklärt noch einmal beim Notar, dass ein Kaufvertrag mit Unterzeichnung nicht zustande gekommen sei. Dies ist juristisch zwar grundsätzlich zutreffend, allerdings hat dieses verbindliche Angebot genau die gleichen fatalen Folgen wie ein "normaler" Vertrag, da das Kaufangebot innerhalb einer bestimmten Frist nicht widerrufen werden kann. Das Beurkundungsgesetz sieht zwar vor, dass der Käufer 14 Tage vor Unterzeichnung des Vertrages den Vertragstext im Entwurf zur Kenntnis erhält. Diese Warnfunktion wird von einigen Notaren aber umgangen, indem der Vertrag die Formulierung enthält, dass der Käufer ausdrücklich auf diese ihm bekanntgegebene Frist verzichte und auf sofortiger Beurkundung bestehe. Einen wirklichen Grund für diese Eile hat nur der Vermittler.
Die Folgen
Eigentumswohnungen lassen sich nicht aus der Portokasse bezahlen. Hier geht es um Beträge in sechsstelliger Höhe, so dass die Käufer - schon aus steuerlichen Gründen - fast ausnahmslos ein Darlehen aufnehmen müssen. Oft wird die Wohnung sogar vollständig kreditfinanziert. Das bedeutet, dass sich der Käufer einer Eigentumswohnung mit erheblichen Zins- und Tilgungsverpflichtungen gegenüber der Bank bindet. Für die Bank spielt es keine Rolle, ob die beim Kauf der Wohnung in Aussicht gestellte Miete gezahlt wird und ob die Steuerersparnis wie prognostiziert auch vom Finanzamt so anerkannt wird. Manchmal werden für die Wohnung auch noch Investitionen fällig, über die vorher nie geredet wurde.
Unsere Erfahrung zeigt, dass bei vielen Schrottimmobilien schon nach kurzer Zeit Mieteinbußen eintreten oder überhaupt keine Miete mehr gezahlt wird. Die zugesicherten Mietgarantien konnten größere und längerfristige Mietausfälle nicht abfangen. Führt das nicht schon zur Zahlungsunfähigkeit der Wohnungseigentümer, kommt vielfach nach fünf bis zehn Jahren mit der teuren Anschlussfinanzierung für das Darlehen das Ende. Die monatlichen Belastungen für die Wohnungseigentümer sind dann nicht mehr zu tragen.
Dreiste Vermittler bieten in einer solchen Situation wieder ihre "Hilfe" dadurch an, indem sie eine weitere Eigentumswohnung anbieten, mit der sich auch die Probleme der ersten Wohnung lösen lassen sollen. In ihrer Verzweiflungen gehen manche Betroffenen auch darauf ein.
Eigentumswohnungen lassen sich nicht aus der Portokasse bezahlen. Hier geht es um Beträge in sechsstelliger Höhe, so dass die Käufer - schon aus steuerlichen Gründen - fast ausnahmslos ein Darlehen aufnehmen müssen. Oft wird die Wohnung sogar vollständig kreditfinanziert. Das bedeutet, dass sich der Käufer einer Eigentumswohnung mit erheblichen Zins- und Tilgungsverpflichtungen gegenüber der Bank bindet. Für die Bank spielt es keine Rolle, ob die beim Kauf der Wohnung in Aussicht gestellte Miete gezahlt wird und ob die Steuerersparnis wie prognostiziert auch vom Finanzamt so anerkannt wird. Manchmal werden für die Wohnung auch noch Investitionen fällig, über die vorher nie geredet wurde.
Unsere Erfahrung zeigt, dass bei vielen Schrottimmobilien schon nach kurzer Zeit Mieteinbußen eintreten oder überhaupt keine Miete mehr gezahlt wird. Die zugesicherten Mietgarantien konnten größere und längerfristige Mietausfälle nicht abfangen. Führt das nicht schon zur Zahlungsunfähigkeit der Wohnungseigentümer, kommt vielfach nach fünf bis zehn Jahren mit der teuren Anschlussfinanzierung für das Darlehen das Ende. Die monatlichen Belastungen für die Wohnungseigentümer sind dann nicht mehr zu tragen.
Dreiste Vermittler bieten in einer solchen Situation wieder ihre "Hilfe" dadurch an, indem sie eine weitere Eigentumswohnung anbieten, mit der sich auch die Probleme der ersten Wohnung lösen lassen sollen. In ihrer Verzweiflungen gehen manche Betroffenen auch darauf ein.
Unsere Empfehlung
Haben Sie ein Kaufvertragsangebot bereits abgegeben und erkennen nach Aushändigung der notariellen Urkunde, worauf Sie sich eingelassen haben, sollten Sie - sofern nicht bereits geschehen - auf keinen Fall beim Vermittler oder einem Kreditinstitut den Antrag auf Abschluss eines Darlehensvertrages abgeben und so schnell wie möglich einen Anwalt aufsuchen. Denn damit "produzieren" Sie sofort den nächsten Anspruchsgegner und erschweren die Rückabwicklung.
Haben Sie ein Kaufvertragsangebot bereits abgegeben und erkennen nach Aushändigung der notariellen Urkunde, worauf Sie sich eingelassen haben, sollten Sie - sofern nicht bereits geschehen - auf keinen Fall beim Vermittler oder einem Kreditinstitut den Antrag auf Abschluss eines Darlehensvertrages abgeben und so schnell wie möglich einen Anwalt aufsuchen. Denn damit "produzieren" Sie sofort den nächsten Anspruchsgegner und erschweren die Rückabwicklung.
Unser Angebot
Wir sind auf Immobilien-, Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert und vertreten bundesweit Käufer von Schrottimmobilien beim Rücktritt vom Kaufvertrag oder der Rückabwicklung von Kauf- und Darlehensvertrag.
Wir prüfen für Sie vorab für 50 Euro sowohl Ihre Ansprüche als auch Ihre Erfolgsaussichten und sagen Ihnen, ob und wie Sie sich von belastenden Immobiliengeschäften lösen können und welche Kosten bei einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Auseinandersetzung auf Sie zukommen.
Wir sind auf Immobilien-, Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert und vertreten bundesweit Käufer von Schrottimmobilien beim Rücktritt vom Kaufvertrag oder der Rückabwicklung von Kauf- und Darlehensvertrag.
Wir prüfen für Sie vorab für 50 Euro sowohl Ihre Ansprüche als auch Ihre Erfolgsaussichten und sagen Ihnen, ob und wie Sie sich von belastenden Immobiliengeschäften lösen können und welche Kosten bei einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Auseinandersetzung auf Sie zukommen.
