Geschlossene Immobilienfonds - Rechtfertigt die Rendite das hohe Risiko?
Während andere Anlagemöglichkeit immer weniger Rendite versprechen, werden geschlossene Immobilienfonds mit vergleichsweise hohen Renditen angeboten. Diese bergen jedoch auch ein höheres Risiko und sind nicht grundsätzlich als sichere Geldanlage zu empfehlen. Die angepriesenen Gewinnprognosen können häufig nicht eingehalten werden und Anleger haben wenig Einfluss darauf, wie das investierte Geld tatsächlich verwendet wird. Vor einem Investment ist es daher ratsam, sich über bestehende Risiken zu informieren. Dabei hilft z. B. die "Warnliste Geldanlage", die jährlich von der Stiftung Warentest herausgegeben wird. Folgende Punkte sollten Sie im Kontext mit geschlossenen Immobilienfonds beachten.
Wie funktionieren geschlossene Immobilienfonds?
Geschlossene Immobilienfonds legen das investierte Geld in einzelne Gebäude an, wie etwa den Bau von Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäusern. Das eingesetzte Geld für eine bestimmte Laufzeit an die Realisierung des Projektes gebunden. Ein Vorteil besteht darin, dass sie Anteile an einer Immobilie erwerben, die sich nicht bauen und gänzlich selbst finanzieren müssen.
Worin besteht das Risiko geschlossener Immobilienfonds?
Zum einen tragen Sie als Anteilseigner des geschlossenen Immobilienfonds das Gewinn- und Verlustrisiko, gleich einem Unternehmen. Die häufigste Rechtsform geschlossener Immobilienfonds ist die Kommanditgesellschaft, in der der Anteilseigner als Kommanditist mit seiner geleisteten Einlage haftet. Es kommt jedoch auch vor, dass die Rechtsform der BGB-Gesellschaft oder der offenen Handelsgesellschaft gewählt wird. Diese bergen ein zusätzliches Risiko, da man als Gesellschafter dort auch mit seiner Privatvermögen haften kann, z. B. im Falle der Insolvenz des Fonds.
Außerdem ist das notwendige Investment bei geschlossenen Immobilienfonds regelmäßig höher als bei anderen Anlagemöglichkeiten. Diese variieren zwischen 5.000 und 25.000 Euro. Dazu kommen vergleichsweise hohe Nebenkosten, beispielsweise für die Verwaltung des Fondsvermögens oder für Provisionen. Diese Kosten belaufen sich auf bis zu 20 % der Einlagesumme, sodass am Ende ein geringerer Teil der Einlage tatsächlich in das Investment fließt.
Geschlossene Immobilienfonds - Eine sichere Anlagemöglichkeit für Jedermann?
Für Kleinanleger sind die Kostendarstellung oft unübersichtlich und sprachlich schwer zu erfassen. Daher werden die Gesamtkosten in der Regel nicht vollständig überblickt. Die lange Laufzeit geschlossene Fonds von bis zu 30 Jahren führt dazu, dass Anleger über den entsprechenden Zeitraum nicht auf das investierte Geld zurückgreifen können, geschweige denn auf Unsicherheitsfaktoren reagieren. Bei Neubauprojekten kann sich die Fertigstellung z. B. um Jahre verzögern. Dazu können auch unvorhergesehenen rechtliche Hürden kommen. Investitionen außerhalb der Eurozone können gewisse steuerliche Anreize bieten, ändert sich der Wechselkurs, kann die erwartete Rendite jedoch geringer ausfallen. Schwierigkeiten bei der Vermietung oder unvorhergesehenen Instandsetzungskosten kann zudem die Renditen schmälern. Geschlossene Immobilienfonds werben mit zwar hohen Renditen, doch die genannten Unsicherheiten zeigen das dem Investment immanente Risiko auf. Grundsätzlich gibt es keine Garantie dafür, dass die Rendite am Ende tatsächlich erreicht wird. Deshalb eignen sich geschlossene Immobilienfonds nur für vermögende Anleger, die bereits in andere sichere Anlageobjekte investiert haben, um ihr finanzielles Risiko zu minimieren. Es sollte grundsätzlich nur freies, nicht benötigtes Kapital verwendet werden und ausreichende finanzielle Polster sollten vorhanden sein.
Was ist vorab zu beachten?
Ein hohes Maß an Finanz- und Immobilienkenntnisse ist zu empfehlen, um die genannten Risiken besser beurteilen zu können. Bei der Beurteilung sollten Qualitätsmerkmale wie Lage der Immobilie, Vermietungsmöglichkeiten und Zukunftsfähigkeit der Immobilie herangezogen werden.
Sogenannte Blind Pools sind besonders riskant, weil vorher noch unbekannt ist, worin tatsächlich investiert haben. In dem Fall kann nur die Fondsgesellschaft als Beurteilungskriterium herangezogen werden. Das Fondsmanagement und die Initiatoren geben auch Auskunft darüber, wie aussichtsreich ein Investment ist. Taucht der Name auf der "Warnliste Geldanlage" der Stiftung Warentest auf, ist Vorsicht geboten. Dort werden z. B. die geschlossenen Fonds der Thomas Lloyd Group aufgeführt. Diese warb mit Investitionen in Erneuerbare-Energien-Projekte. Medien berichteten jedoch, dass viele Investoren auf Auszahlungen warten müssten und sich um ihre Einlagen sorgten.
Es ist notwendig, so viel wie möglich über die zu erwartenden Zusatzkosten in Erfahrung zu bringen. Denn es entstehen auf der einen Seite direkte Kosten beim Kauf des Fondsanteils und andererseits bestehen bleibende Kosten, wie zum Beispiel für die laufende Verwaltung des Fonds.
Was tun, wenn sich der geschlossene Immobilienfonds nicht entwickelt wie erwartet?
Vor Ablauf der Laufzeit gestaltet es sich schwierig, die eigenen Anteile zu verkaufen und das investierte Geld so wieder "flüssig" zu machen. Anteile an geschlossene Immobilienfonds werden nicht an der Börse gehandelt und können nur auf einem Sekundärmarkt verkauft werden. In der Regel finden Sie dort nur Käufer, wenn sie bereit sind, hohe Verluste zu erleiden. Dieser Sekundärmarkt wird gesetzlich nicht reguliert und es besteht kein Anlegerschutz.
Selbst wenn Sie Ihre Anteile auf dem Sekundärmarkt verkaufen, können Sie mitunter für weitere vertraglich vereinbarte Zahlungen an den Fonds herangezogen. Deshalb sollten Sie einen Verkauf im Voraus sorgfältig erwägen.
In wenigen Fällen können Sie einen geschlossenen Immobilienfonds kündigen. Dies funktioniert jedoch nur, wenn Sie vorweisen können, dass Sie vor der Investition falsch beraten wurden, geführt und die damit verbundenen Risiken nicht richtig verstanden haben. In diesem Fall ist zudem häufig eine Kündigungsfrist zu beachten. Es ist ratsam anwaltlichen Rat zu ersuchen, um einen Fristverlauf zu vermeiden.
Auch im Falle der Kündigung müssen Sie unter Umständen bestimmte Zahlungsverpflichtungen erfüllen und weitere Gelder an den Fonds zahlen. Auch in diesen Fällen gilt es zu überlegen, ob sich eine Kündigung wirklich lohnt.
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Quellen
- Risiken bei geschlossenen Fonds
- Creifelds, Rechtswörterbuch | Immobilienfonds - beck-online
- Geschlossene Immobilienfonds: Risiken, Rendite & mehr . WeltSparen
- Was sind Fonds (Investmentfonds)? Fondsarten vergleichen . WeltSparen
- Immobilienfonds: Erklärung, Rendite & Risiken . WeltSparen
- Geschlossene Immobilienfonds: Warnliste (Finanztest) | BERGFÜRST
- Geschlossene Fonds - Die schlimme Bilanz einer Branche - Stiftung Warentest
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