Im Zusammenhang mit Trennung und Scheidung ist häufig die Auseinandersetzung einer gemeinsamen Immobilie erforderlich - sei es eines gemeinsamen Hauses oder auch einer Eigentumswohnung
Unter der Auseinandersetzung des gemeinsamen Hauses, d.h. einer im gemeinsamen Eigentum stehenden Immobilie nach einer Trennung versteht man die Beendigung der Miteigentümergemeinschaft beider Eheleute am Familienwohnheim oder sonstigen gemeinsamen Immobilien.
In der Regel sind beide Eheleute hälftige Miteigentümer der Familienwohnung. Diese Miteigentümergemeinschaft muß nach der Trennung beendet, d.h. auseinandergesetzt werden, da getrennt lebende oder geschiedene Ehegatten in den seltensten Fällen über die Immobilie miteinander verbunden bleiben möchten.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Auseinandersetzung des gemeinsamen Hauses:
1. Verkauf des Hauses
In Betracht kommt in erster Linie ein Verkauf der Immobilie. Ein Verkauf ist aber nur dann möglich, wenn beide Ehegatten sich darüber verständigen, daß das Haus verkauft werden soll. Wenn einer der Ehegatten mit einem Verkauf nicht einverstanden ist, kommt diese Möglichkeit nicht in Betracht.
Sofern ein Verkauf stattfindet, werden die noch auf der Immobilie ruhenden Belastungen von dem Kaufpreis beglichen. Bei hälftigem Miteigentum wird dann an die beiden Ehegatten und früheren Miteigentümer jeweils die Hälfte des nach Abzug der Belastungen und Kosten verbleibenden Überschusses ausgekehrt.
2. Übernahme der Immobilie durch einen der Ehegatten und Miteigentümer
Eine weitere Möglichkeit der Auseinandersetzung ist die Übernahme des Hauses und die noch darauf ruhenden Belastungen durch einen der Ehegatten zu alleinigem Eigentum.
Soweit unter Berücksichtigung der übernommenen Belastungen noch ein Überschuß verbleibt, muß der Ehegatte, der den Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten übernimmt, dem anderen die Hälfte des nach Abzug der Belastungen verbleibenden Überschusses als Abfindungszahlung auskehren.
3. Teilung der Immobilie
Eine Teilung der Immobilie kommt in Betracht, sofern es möglich ist, das Eigentum in Wohnungseigentum aufzuteilen. Zu denken ist hier an ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen, die durch eine Teilungserklärung in mehrere Eigentumswohnungen umgewandelt werden können.
Nach der Teilung in Wohnungseigentum kann jeder Ehegatte durch entsprechende Übertragung einzelner Wohnungen Alleineigentümer der ihm übertragenen Wohnungen werden.
4. Teilungsversteigerung der gemeinsamen Immobilie
Falls keine Verständigung unter den Ehegatten über das Schicksal der gemeinsamen Immobilie möglich ist, kommt als letzte - und häufig unwirtschaftlichste - Art der Auseinandersetzung die Teilungsversteigerung in Betracht.
Durch die Teilungsversteigerung kann ein Miteigentümer die zwangsweise Auseinandersetzung der Miteigentümergemeinschaft betreiben. Dazu muß ein Antrag auf Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden.
Bevor - beurkundungspflichtige - Vereinbarungen über die Auseinandersetzung des gemeinsamen Immobilienvermögens getroffen werden, sollten sich beide Ehegatten unbedingt über die jeweiligen rechtlichen Folgen der im konkreten Fall jeweils in Betracht kommenden Möglichkeit der Auseinandersetzung bei einem Fachanwalt für Familienrecht anwaltlich beraten lassen.
Nur der auf dem Gebiet des Familienrechts versierte Anwalt kann verläßlich beurteilen, welche Probleme mit der einen oder anderen Art der Auseinandersetzung für den jeweiligen Ehegatten verbunden sind. Die Übernahme der Immobilie durch einen der Ehegatten kann beispielsweise gravierende unterhaltsrechtliche Folgen haben, weil die auf dem Haus ruhenden Belastungen unter Umständen nicht mehr einkommensmindernd zu berücksichtigen sind.
Der Fachanwalt für Familienrecht wird auch darauf hinwirken, daß eine steuerliche Beratung stattfindet, damit steuerliche Fallstricke rechtzeitig erkannt und bedacht werden können.
Bei rechtzeitiger anwaltlicher Beratung kann auch sichergestellt werden, daß mögliche Zugewinnausgleichsansprüche eines Ehegatten schon bei der Auseinandersetzung der Immobilie Berücksichtigung finden und im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung abgesichert werden.
Nicht oder nicht rechtzeitig geltend gemachte Ansprüche kosten ein Vielfaches dessen, was an Anwaltsgebühren gespart wird, wenn rechtzeitige anwaltliche Beratung versäumt wird.
