Teilungsversteigerung
1 Allgemein
Die Teilungsversteigerung ist ein Verfahren zur Auseinandersetzung von unbeweglichem Vermögen, das sich im Eigentum einer Bruchteilsgemeinschaft oder einer Gesamthandsgemeinschaft befindet.
Die Durchführung entspricht weitestgehend den Vorschriften der Zwangsversteigerung. Ein Titel ist nicht Voraussetzung, der Antrag eines Berechtigten ist ausreichend.
Folge der Teilungsversteigerung ist, dass sich die Gemeinschaft am Erlös fortsetzt, der nicht durch das Vollstreckungsgericht verteilt wird, sondern bei Uneinigkeit der Parteien hinterlegt wird.
2 Voraussetzungen
Die Voraussetzungen einer Teilungsversteigerung sind:
Antrag einer berechtigten Person, d.h. der Antragsteller ist Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft oder Gesamthandsgemeinschaft.
Sachlich und örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich das unbewegliche Vermögen befindet.
Vorliegen der materiellen Voraussetzungen zur Auseinandersetzung:
Eine Bruchteilsgemeinschaft kann grundsätzlich jederzeit durch einen Miteigentümer aufgehoben werden.
Eine Erbengemeinschaft kann jederzeit auf Antrag eines Miterben auseinander gesetzt werden.
Soll unbewegliches Vermögen auseinander gesetzt werden, das sich im Eigentum einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, einer oHG oder KG oder einer ehelichen Gütergemeinschaft befindet, erfordert der Antrag auf Teilungsversteigerung, dass das zugrunde liegende Rechtsverhältnis beendet ist.
3 Ablauf des Teilungsversteigerungstermins
Das Verfahren der Teilungsversteigerung entspricht grundsätzlich dem allgemeinen Verfahren der Zwangsversteigerung: So wird nach der Eröffnung des zumeist durch einen Rechtspfleger geführten Verfahrens der Inhalt des Grundbuchs verlesen. Anschließend werden die Versteigerungsbedingungen sowie die Höhe des geringsten Gebots bekannt gegeben.
Nur soweit sich aus den §§ 181 – 185 ZVG Abweichungen ergeben, sind diese spezieller.
Für die Gebotsabgabe ist zu berücksichtigen, ob im Grundbuch noch nicht gelöschte Belastungen eingetragen sind, die von dem Ersteher zu übernehmen sind.
4 Rechtsbehelf
Als Rechtsbehelf kann die Einstellung des Teilungsverfahrens gemäß § 180 Abs. 2, 3 ZVG beantragt werden. Das Verfahren kann für sechs Monate eingestellt werden, eine einmalige Wiederholung ist zulässig. Wird durch die Teilungsversteigerung das Wohl der gemeinsamen Kinder gefährdet, kann das Verfahren bis zu fünf Jahre ausgesetzt werden.
5 Im Scheidungsverfahren
Mithilfe der Teilungsversteigerung kann z.B. im Ehescheidungsverfahren bei Uneinigkeit der Eheleute die Verwertung des Hausgrundstücks erzwungen werden.
Stellt das Objekt der Teilungsversteigerung das wesentliche Vermögen der Eheleute dar und leben diese im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, so benötigt der die Teilungsversteigerung beantragende Ehepartner gemäß § 1365 BGB die Zustimmung des anderen Ehegatten (BGH 14.06.2007 – V ZB 102/06).
Wird die Zustimmung nicht erteilt und entspricht die Aufhebung der Gemeinschaft einer ordnungsgemäßen Verwaltung, so kann die Zustimmung gemäß § 1365 Abs. 2 BGB durch das Familiengericht ersetzt werden.
Liegt die Zustimmung nicht vor, kann der sich widersetzende Ehegatte die Teilungsversteigerung aufgrund der fehlenden Zustimmung mit der Drittwiderspruchsklage anfechten, wenn unklar ist, ob das Grundstück das wesentliche Vermögen darstellt. Übergeht das Vollstreckungsgericht bewusst den § 1365 BGB, so ist die Vollstreckungserinnerung der richtige Rechtsbehelf.
Der BGH hat einige in der Vergangenheit umstrittene Fragen zur Teilungsversteigerung mit der Entscheidung BGH 22.02.2017 – XII ZB 137/16 geklärt und für die Praxis insofern eine Rechtssicherheit geschaffen:
»Wird der Übererlös aus der Zwangsversteigerung eines Grundstücks hinterlegt, weil die Gemeinschafter während des Zwangsversteigerungsverfahrens keine Einigung über dessen Verteilung erzielen konnten, setzt sich die Bruchteilsgemeinschaft an der Forderung gegen die Hinterlegungsstelle fort.«
»Allein die Hinterlegung des Übererlöses nach § 117 Abs. 2 Satz 3 ZVG führt noch nicht zur Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft.«
»Dem Anspruch auf Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft (…) können von dem anderen Teilhaber keine gemeinschaftsfremden Forderungen entgegengehalten werden.« Dies gilt nur solange die Gemeinschaft nicht aufgehoben ist und nicht für gemeinschaftsinterne Forderungen.
»Steht die Ehewohnung im Miteigentum der Ehegatten, enthält für die Zeit des Getrenntlebens die Vergütungsregelung nach § 1361 b Abs. 3 Satz 2 BGB die gegenüber § 745 Abs. 2 BGB speziellere Regelung.«
Teilungsversteigerung auch in der Trennungszeit:
»Der Schutz des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe und der grundsätzlich bis zur Rechtskraft der Scheidung fortbestehende Charakter der ehelichen Immobilie als Ehewohnung gebieten es nicht, eine Teilungsversteigerung der Ehegattenimmobilie in der Trennungszeit ohne eine Abwägung der beiderseitigen Interessen generell als unzulässig anzusehen« (BGH 16.11.2022 – XII ZB 100/22).
