Haftung des Bauträgers bei nachfolgenden Eigenleistungen des Bauherrn, OLG München, Urteil v. 18.10.2005

20.03.20062865 Mal gelesen

Dieses Urteil des OLG München (Az. 13 U 1988/05) ist bedeutsam, weil es sich mit einem Fall beschäftigt hat, bei dem die Käufer eines Einfamilienreihenhauses zusätzlich Eigenleistungen erbracht haben. Diese Eigenleistungen wurden mangelhaft, weil Vorleistungen des Bauträgers fehlerhaft waren. Konkret ging es um einen Terrassenbelag, den die Käufer des Eigenheimes direkt bei einem Fliesenleger beauftragten. Es fehlte eine Abdichtung, die der Bauträger geschuldet hatte. Derlei Fälle sind beim Kauf eines Eigenheimes ein ständiges Ärgernis und insoweit unterstützt die Entscheidung des OLG München die Rechte der Käufer von Eigenheimen. Die Problematik in diesen Fällen besteht darin, daß zwei unterschiedliche Vertragsverhältnisse vorliegen. Der notarielle Kaufvertrag zwischen Bauträger und Erwerber des Reihenhauses. In dessen Leistungsbeschreibung war auch in jenem Fall der Fliesenbelag nicht erwähnt. Das zweite Vertragsverhältnis besteht zwischen dem Erwerber des Reihenhauses und dem Unternehmer, in jenem Fall mit dem Fliesenleger. Der Bauträger argumentierte, daß er die Leistung nicht schuldete. Das OLG München hingegen stellte unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes fest, daß der Umfang der Pflicht des Unternehmers, das Gewerk auf dem er aufbaut, zu untersuchen, von den Umständen des Einzelfalles abhänge. Damit ist der Fliesenleger gemeint. Da der Mangel in jenem Fall nur auf eine Art beseitigt werden konnte, stellte das OLGMünchen fest, daß der Bauträger und der Fliesenleger dem Käufer des Reihenhauses beide haften (Gesamtschuldner). Der Bauträger konnte sich nicht darauf berufen, daß der Fliesenleger die Mangelhaftigkeit der Vorleistungen des Bauträgers hätte erkennen können. Darauf kommt es schlicht nicht an. Dem Bauträger ist  zu empfehlen, die Ausführung seiner eigenen Leistungen so überwachen zu lassen, daß er dem Bauherrn mangelfreie Vorleistungen anbietet, bevor dessen Eigenleistungen beginnen. Problematisch werden die Fälle, in denen der Bauherr im Rahmen seiner "Muskelhypothek" selbst Hand anlegt. Dann stellt sich die Frage, ob die Mangelhaftigkeit der Vorleistungen erkennbar ist und ob der Erwerber des Eigenheimes eine Prüfungspflicht hat. Dies dürfte zu verneinen sein, wenn die Eigenleistungen vor der Abnahme der Bauträgerleistungen in die Leistungen des Bauträgers integriert werden. Der "schlaue" Käufer wird auf eine entsprechende Vertragsgestaltung bauen und darauf achten, daß der Bauträger die Bauüberwachung seiner Eigenleistungen mit übernimmt. Der "schlaue" Bauträger wird versuchen, dies zu verhindern oder den Bauherrn erst nach Abnahme seiner Bauträgerleistungen die Eigenleistungen erstellen lassen. Das befreit ihn zwar noch nicht ganz von der Haftung, vereinfacht aber die Abgrenzung der Verantwortlichkeiten. Allen drei Parteien, auch dem Fliesenleger, ist zu empfehlen, daß man den Bereich, in dem Eigenleistungen aufbauen, gemeinsam begeht und die zu überbauenden Teile bildlich und schriftlich dokumentiert. Haben Sie Fragen zu diesem Thema? Ich freue mich über jeden Kommentar oder Beitrag zu diesem Artikel. Peter Bräuer Rechtsanwalt München