Bei dem Kauf einer neuen Eigentumswohnung kann ein Baumangel vorliegen, wenn der (Luft-, oder Tritt-)Schall nicht ausreichend ist. Der Käufer der Wohnung kann bei zu geringem Schallschutz vom Kaufvertrag zurück treten, eine Minderung des Kaufpreises oder eine Nachbesserung verlangen.
Wann liegt jedoch ein Baumangel wegen zu geringem Schallschutz vor?
Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil Stellung genommen (Az.: VII ZR 54/07). Der BGH entschied, dass für die Frage, welcher Schallschutz für eine neue Eigentumswohnung geschuldet ist, der (notarielle) Kaufvertrag auszulegen ist. Dadurch könne sich ergeben, dass auch dann ein Schallmangel vorliegt, wenn auf die sog. DIN 4109 Bezug genommen wurde und diese Werte auch eingehalten worden sind. Denn bei der DIN 4109 handele es sich "um keine anerkannten Regeln der Technik", die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen.
Bei der Auslegung des jeweiligen Vertrages wird es auf die Angaben in der Baubeschreibung oder auch auf Zusicherungen in einem Verkaufsprospekt ankommen. Versichert der Verkäufer (Bauträger/Projektentwickler), dass die anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden oder weckt er durch Angaben wie z.B. einem "komfortablen Wohnen" erhöhte Erwartungen an den Schallschutz, dann reicht die Einhaltung der DIN 4109 nicht. Auch aus der Höhe des Kaufpreises kann sich ergeben, dass der Verkäufer einen erhöhten Schallschutz schuldet. Der Käufer kann dann die eingangs erwähnten Rechte wahrnehmen.
Bevor der Käufer einer Eigentumswohnung jedoch voreilig den Kaufvertrag kündigt, sollte dringend anwaltlicher Rat eingeholt werden. Zunächst müssen der Kaufvertrag sowie die sonstigen durch den Verkäufer übergebenen Unterlagen wie z.B. die Baubeschreibung oder der Verkaufsprospekt überprüft werden. Ergibt sich danach, dass ein erhöhter Schallschutz zugesichert wurde, muss geklärt werden, wie hoch der Schalllärm tatsächlich ist. Hierzu empfiehlt sich zunächst die Durchführung eines sog. selbstständigen Beweisverfahrens, um durch einen gerichtlichen Sachverständigen den Tritt- und/oder Luftschall messen zu lassen. Erst danach sollte der Käufer der Wohnung überlegen, welche Rechte er wahrnimmt (Nachbesserung/Minderung des Kaufpreises/Rücktritt vom Kaufvertrag).
Sollte es sich um mehrere Wohnungen handeln und liegt eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vor, sollte die einzelnen Eigentümer gemeinsam gegen den Verkäufer vorgehen. Denn hierdurch können erhebliche Kosten gespart werden.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
Ostendstraße 100,
Business Tower Nürnberg (17. Etage)
90482 Nürnberg
Tel.: 49 911 - 54 44 88 - 0
Fax: 49 911 - 54 44 88 - 10
M.Koch@lederer-rechtsanwaelte.de
