Immobilienerwerb durch mehrere Personen

Bauverordnung Immobilien
23.02.20173933 Mal gelesen
Immobilien werden häufig von mehreren Personen gemeinsam erworben, sei es von verheirateten oder unverheirateten Paaren oder von anderen Personengruppen. Den Immobilienkäufern stehen dabei verschiedene Erwerbsvarianten zur Verfügung:

Immobilien werden häufig von mehreren Personen gemeinsam erworben, sei es von verheirateten oder unverheirateten Paaren oder von anderen Personengruppen. Den Immobilienkäufern stehen dabei verschiedene Erwerbsvarianten zur Verfügung:

Gängiges Modell ist der Erwerb einer Immobilie durch mehrere Beteiligte als Miteigentümer (sog. Bruchteilseigentum). Im Grundbuch wird dabei vermerkt, welche Quote an der Immobilie jeweils den verschiedenen Eigentümern zusteht. Die Miteigentumsquoten kann jeder Miteigentümer separat, d.h. ohne die Beteiligung oder die Zustimmung der übrigen Miteigentümer, veräußern. Ist dies nicht gewünscht, ist es auch möglich, Regelungen zu treffen, die z.B. die nur gemeinschaftliche Verfügung über die Immobilie erlauben.

Bei dem Erwerb einer Immobilie als Miteigentümer ist unter dem Gesichtspunkt der Schenkungssteuer Vorsicht geboten: Weichen die Eigentumsquoten von den Finanzierungsbeiträgen ab, liegt in der Mehrfinanzierung eine Schenkung des Mehrfinanzierenden. Eine Schenkung ist sowohl die Finanzierung des Kaufpreises aus Eigenkapital als auch die alleinigen Tilgung eines Kredites, auch dann, wenn dieser von den Beteiligten gemeinsam aufgenommen wurde. Problematisch sind derartige Zuwendungen insbesondere zwischen nicht verheirateten Immobilienerwerbern. Unter Ehegatten kann das selbst genutzte Eigenheim steuerfrei verschenkt werden; handelt es sich bei der Immobilie nicht um das selbst genutzte Eigenheim, steht Ehegatten immerhin ein Freibetrag von 500 TEUR (bezogen auf die Summe der Schenkungen in zehn Jahren) zur Verfügung. Nichtverheirateten und nicht in gerader Linie verwandten Erwerbern steht hingegen nur ein Freibetrag von 20 TEUR (bezogen auf die Summe der Schenkungen in zehn Jahren) zur Verfügung. Bei unterschiedlichen Finanzierungsbeiträgen sollten die Eigentumsverhältnisse also entsprechend der Finanzierung gewählt werden.

Neben dem Erwerb als Miteigentümer können Personenmehrheiten Immobilien auch mittels einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erwerben. Die an einer GbR Beteiligten Personen werden zwar ins Grundbuch aufgenommen, nicht jedoch die Quote ihrer jeweiligen Beteiligung. Mittels Gesellschaftsvertrag lässt sich die GbR näher ausgestalten: Es kann z.B. vorgesehen werden, dass die Beteiligung an der Gesellschaft abhängig von den Finanzierungsbeiträgen sein soll (sog. quotenbewegliche GbR). Diese Gestaltung verhindert Schenkungen zwischen den beteiligten Personen. Ein weiterer Vorteil der GbR ist, dass die Übertragung von Anteilen im Gegensatz zur Übertragung von Miteigentumsanteilen keine Grunderwerbsteuer auslöst.

Fazit:

Die GbR kann ein flexibles Vehikel des Eigentumserwerbs für Personenmehrheiten. Der Eigentumserwerb zieht allerdings einen erhöhten Regelungsaufwand nach sich. Bei einfachen Sachverhalten, in denen die Finanzierungsverhältnisse schon im Vorhinein feststehen, genügt der Erwerb als Miteigentümer. In komplexeren Sachverhalten ist der Erwerb mittels GbR allerdings zu erwägen. Prüfen Sie also vor Erwerb von Grundeigentum gemeinsam mit Ihrem rechtlichen Beistand, welche Erwerbsvariante Ihren Bedürfnissen entspricht.