Wandfarben vor Gericht – Die Farbwahlklausel und der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 283/07 und andere)

03.11.20082235 Mal gelesen

Dieses Jahr gab es mehrere Urteile des für Mietrecht zuständigen 8. Zivilsenats des Bundesgerichthofs, die sich auf die sogenannten „Farbwahlklauseln“ in Mietverträgen beziehen. Unter Farbwahlklauseln sind Regelungen zu verstehen, die dem Mieter vorschreiben, welche Farbe oder Farbtöne im Rahmen der Schönheitsreparaturen und/oder der Rückgabe der Wohnung zulässig sind.

In diesen Urteilen kam es zu einer Differenzierung hinsichtlich der Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit der entsprechenden Klauseln. Hierbei ist zwischen der sogenannten „Farbwahlklausel“ hinsichtlich der Gestaltung von Wänden und Decken und der sogenannten „Holzklausel“ hinsichtlich der Lackierung von Holzteilen zu unterscheiden.

1.     1.  Farbgestaltung von Decken und Wänden.

a.       Bisherige Ausführungsart

Dem Gericht lag ein Mietvertrag zur Bewertung vor, nachdem der Mieter zur Abweichung von der „bisherigen Ausführungsart“ nur nach Zustimmung des Vermieters berechtigt war.

Nach Ansicht des BGH wird der Mieter durch eine derartige Klausel unangemessen beeinträchtigt, da der Mieter daran gehindert werde, sich nach seinem Geschmack in der Wohnung einzurichten. Ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an einer derartigen Klausel bestehe nicht. Der Bundesgerichtshof hat dabei die Klausel bereits an der Unklarheit scheitern lassen, da nicht erkennbar war, was unter „Ausführungsart“ zu verstehen ist.

Auf Grund der unklaren Regelung hat der Bundesgerichtshof auch die gesamt Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erachtet,  da die Streichung der unwirksamen Klausel zu einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion führen würde.

(BGH, Urteil vom 28.3.2007 – VIII ZR 199/06)

b.      Neutrale Töne

Dem Gericht lag die Bewertung einer Klausel vor, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen nur in „neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten“ auszuführen hatte.      Diese    Klausel wurde vom BGH als Unwirksam bewertet, da die Klausel den Mieter unangemessen benachteilige. Der Mieter sei durch die Verpflichtung bereits während der Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet die Wohnung in den genannten Tönen zu dekorieren. Hierfür gebe es aber kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters, denn der Mieter sei während der Dauer des Mietverhältnisses in der Auswahl der Gestaltung frei. Gleichzeitig stellte der BGH jedoch klar, dass eine derartige Klausel, die sich nur auf die Rückgabe der Mietsache nicht jedoch auf die laufenden Schönheitsreparaturen beziehe, wirksam sei, denn dann habe der Mieter die eigene Entscheidung hinsichtlich der Dekoration seiner Wohnung.

Auch durch diese unklare Regelung ist die gesamte Überwälzung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam.

(BGH Urteil vom 18.6.2008 – VIII ZR 224/07)

 

2.     2.  Farbgestaltung Holzteile

Der 16. Senat des Landgerichts Hamburg hat im Jahre 2007 eine Klausel des hunderttausendfach verwendeten Vordrucks des „Hamburger Mietvertrages“ für unwirksam erklärt. Darin heißt es:

"Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn   vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

 

Weiterhin führte das LG Hamburg aus, dass aufgrund der Geltungserhaltenden Reduktion die gesamte Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparatur unwirksam sei. Dies führte zu erheblichen Unsicherheiten auf Vermieter und Mieterseite über diese vielfach verwendeten Mietverträge.(Urteil des LG Hamburg vom 20.3.2007 316 S 35/07)

 

Der BGH hat diese Rechtsprechung des LG Hamburg aufgehoben und die oben genannte Klausel für zulässig erklärt. Der BGH führt hierzu aus, dass die Klausel den Mieter im Gegensatz zu den oben genannten Entscheidungen nicht benachteilige, da die Klausel ausschließlich für die Rückgabe der Wohnung gelte. Zu diesem Zeitpunkt habe der Vermieter ein Interesse an einer Dekoration der Wohnung, die einer Vielzahl von potentiellen Mietern gefällt, während der Mieter mit Rückgabe der Wohnung keinerlei Interesse mehr an der Dekoration hätte.

Auch die Vorgabe der zu Beginn des Mietverhältnisses vorgegebenen Farbe stelle keinen unzulässigen Eingriff dar, da der Mieter das Recht habe, während der Mietzeit eine Farbe nach seinem Geschmack zu wählen, auf Grund der wirksamen Klausel müsste sich der Mieter jedoch darüber klar sein, dass er im Falle der Rückgabe den ursprünglichen Zustand – unabhängig von der Erfordernis einer Schönheitsreparatur -  wiederherstellen müsse.

(BGH, Urteil vom 22.10.2008 AZ: VIII ZR 283/07)

Fazit:

Klauseln die für die Pflicht zur Schönheitsreparatur bestimmte Farben oder Farbtöne vorgeben sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam, während entsprechende Klauseln, die auf die Rückgabe der Mietsache abstellen, dann wirksam sind, wenn Sie eine gewisse Bandbreite („nur helle deckende Töne“) vorgeben. Die Regelung einer bestimmten Farbe bei der Rückgabe dürfte (etwa „Rauhfaser Weiß“ ) differenzierend zu betrachten sein, hier kommt es auf den Einzelfall an, ob noch eine zulässige Regelung vorliegt, oder der Mieter schon zu sehr in seiner Gestaltungsfreiheit eingeschränkt wird.

Hamburger Vermieter haben jedoch nunmehr Rechtssicherheit erlangt, dass die vielfach verwendeten „Hamburger Mietverträge“ hinsichtlich der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter weiterhin wirksam sind.