Gewerberaum: Verbindlichkeit der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung

07.07.2014455 Mal gelesen
Der BGH hat im Mai eine interessante Entscheidung zum Gewerberaummietrecht verkündet, welche sich mit der Rechtsverbindlichkeit von Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen seitens des Vermieters befasst.

der BGH hat nunmehr für das Gewerberaummietrecht mit Urteil vom 28.05.2014 (BGH: XII ZR 6/13) klargestellt, dass mit der Stellung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter und damit einhergehendem Ausgleich durch den gewerblichen Mieter nicht ausgeschlossen ist, dass der Vermieter seine Abrechnung später noch korrigieren und eine weitere Nachzahlung verlangen kann.

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Rechtslexikon: *Deklaratorisches Schuldanerkenntnis*: Das Schuldanerkenntnis ist in § 781 BGB geregelt. Üblicherweise wird zwischen konstitutiven und deklaratorischen Schuldanerkenntnissen unterschieden. Das deklaratorische Schuldanerkenntnis ist (anders als das konstitutive) dabei eher ein Schuldbestätigungsvertrag. Es dient also der Klärung eines Streites über ein bereits bestehendes Schuldverhältnis. Grundsätzlich bedarf es für das deklaratorische Schuldanerkenntnis eine Angebots- und Annahmeerklärung. Erfolgen diese nicht ausdrücklich und zielgerichtet auf die Begründung eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, bedarf es einer gründlichen Prüfung der Sach- und Rechtslage (vgl. hierzu Palandt, BGB, 73. Auflage 2014, § 781 RN 3), ob ein solches trotzdem angenommen werden kann.

Der Rechtsfall: Die Klägerin ist Vermieterin von Gewerberaum. Die Beklagte ist Mieterin.
Im Jahre 2010 erteilte die Vermieterin eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung für die Jahre 2006 bis 2009. Nach einer Beanstandung der Abrechnung durch die Mieterin, übersandte die Vermieterin im Januar 2011 eine korrigierte Abrechnung, welche sodann auch ohne weitere Beanstandung durch die Mieterin beglichen wurde.
Im Juni 2011 erhielt die Mieterin sodann von der Vermieterin eine erneut korrigierte Heiz- und Nebenkostenabrechnung, welche zuungunsten der Mieterin eine Nachforderung für das Jahr 2008 enthielt.
Die Mieterin verweigerte sodann die weitere Nachzahlung mit dem Hinweis, dass durch Stellung der Abrechnung im Januar und der beanstandungslosen Begleichung der Forderung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis vorläge, welches weitere Nachforderungen ausschlösse.
Die Mieterin unterlag in der zweiten Instanz und legte Revision beim BGH ein.

Die Lösung des BGH’s: Der BGH wies die Revision der Beklagten gegen das Urteil des OLG Koblenz zurück und verneinte die Anwendbarkeit der Rechtsfigur des „deklaratorischen Schuldanerkenntnisses“ auf die vorliegende Fallkonstellation für das Gewerberaummietrecht.
Bereits in der Übersendung einer Betriebs- und Nebenkostenabrechnung sei keine Willenserklärung des Vermieters zu sehen, die auf ein „deklaratorisches Schuldanerkenntnis“ zielt. „Die Betriebskostenabrechnung ist eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen“, so der BGH.
Ebenso der Mieter strebt mit der Zahlung keine rechtsverbindliche Willenserklärung an, sondern führt eine reine Erfüllungshandlung aus.
Insbesondere bestände im Gewerberaummietrecht kein besonderes Bedürfnis, eine Verbindlichkeit der Abrechnung innerhalb eines überschaubaren Zeitraums durch die Anwendung der Rechtsfigur des „deklaratorischen Schuldanerkenntnisses“ zu erreichen. Der BGH verweist hier auf die Ausschlussfrist des § 566 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht. Der Gesetzgeber habe gerade kein Bedürfnis gesehen im Gewerberaummietrecht – anders als im Wohnraummietrecht –  eine ähnliche Vorschrift zu schaffen, die kurze Fristen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorhält, um alsbaldige Verbindlichkeit herbeizuführen.

Schlussfolgerung: Die Entscheidung begünstigt den Vermieter von Gewerberaum, da für ihn die Möglichkeit besteht, Fehler in der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung nachträglich noch zu korrigieren. Erfreulicherweise bleibt der BGH seiner Rechtsprechung treu und misst sowohl der Stellung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung als auch dem Forderungsausgleich durch den Mieter keinen höheren Bedeutungsgehalt zu als diese tatsächlichen Handlungen haben. Im Umkehrschluss ist also auch zugunsten des Mieters von Gewerberaum ausgesagt, dass ebenso wenig seine Zahlung den Rückschluss zulässt, dass er keine weiteren Beanstandungen der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung vornehmen könne.
Der BGH weist jedoch am Ende seiner Entscheidung zurecht darauf hin, dass die Rechtsfigur des „deklaratorischen Schuldanerkenntnisses“ für das Gewerberaummietrecht nicht vollständig ausgeschlossen ist, sondern selbstredend die Parteien ausdrückliche Vereinbarungen dahingehend treffen können oder die Vereinbarung eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses z.B. auch bei Ratenzahlungs- und Stundungsvereinbarungen zumindest in Betracht gezogen werden könnte.
Der Vermieter sollte also beim Abschluss von Ratenzahlungs- und Stundungsvereinbarungen aufpassen, dass durch die Formulierungen Nachforderungen nicht ausgeschlossen werden, wenn solche im Raum stehen könnten. Im Zweifelsfall sollte eine Klausel aufgenommen werden, dass solche begründeten Nachforderungen vorbehalten bleiben.

Frau Patricia Lotz ist Rechtsanwältin bei den rbi Rechtsanwälten in München-Großhadern. Sie vertritt vor allem Unternehmer und Unternehmerinnen.