Es ist bekannt, dass die Bearbeitungszeit bei den deutschen Grundbuchämtern sehr unterschiedlich ist und in einigen Fällen nicht nur monatelang, sondern jahrelang dauern kann. Diese Situation kann für den Erwerber einer vermieteten Immobilie höchst unerfreuliche Folgen haben, wenn er seine Vermieterrechte und -pflichten geltend machen will. So will es auch das Gesetz (§ 566 BGB). Dies kann er zunächst aber nur, wenn er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist. Formal gesehen tritt der Käufer also erst dann in das Mietverhältnis als neuer Vermieter ein, wenn das Grundstück durch das Grundbuchamt auf ihn umgeschrieben wird.
Aus diesem Grund werden in die notariellen Kaufverträge über Grundstücke oder ähnliches Klauseln aufgenommen, wonach der Erwerber zu einem bestimmten (sog. Eintritts-) Stichtag (ggfs. sogar vor Vertragsschluss!) mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner ist vorgesehen, dass der Erwerber bevollmächtigt sein soll, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.
Zu einer Überprüfung durch den Bundesgerichtshof (BGH) kam ein solcher Fall nun, weil zwischen diesem Stichtag und der tatsächlichen Umschreibung vier Jahre und vier Monate lagen. Während dieser Zeit zog der Erwerber Mietzahlungen in Höhe von EUR 28.948,19 ein. In dem zu entscheidenden Fall machte der Mieter die Erstattung dieses Betrags mit der Begründung geltend, der Erwerber habe seine Vermieterstellung nur vorgespiegelt, weil die tatsächliche Umschreibung erst nach 4 Jahren und vier Monaten nach Kaufvertrag erfolgte. Zudem hatte der ursprüngliche Verkäufer sämtliche Forderungen aus dem Mietvertrag auch noch an den Erwerber abgetreten.
Der BGH hat den genannten Anspruch des Mieters in seinem aktuellen Urteil vom 19.3.2014 (Az.: VIII ZR 203/13) zurück gewiesen (wie auch bereits die Vorinstanzen). Nach höchstrichterlicher Auffassung hat der Erwerber berechtigterweise die Mieten von dem Mieter eingezogen. Die Berechtigung hierzu ergäbe sich wenigstens aus der nachgeschobenen Abtretung. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung könne vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen. Hierfür bedurfte es nicht einmal einer Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter.
Genau genommen bestätigt der Instanzenzug also die seit Jahren geübte Praxis. Der sog. Nutzen-Lasten-Übergang wurde "schon immer" unabhängig von der tatsächlichen Umschreibung des Eigentums festgelegt. Die entsprechende Regelung macht Sinn, da der Erwerber normalerweise ein Interesse daran hat, die Immobilie in seinem Sinne zu entwickeln, und er möchte dabei nicht von der Arbeitsgeschwindigkeit des Grundbuchamts abhängig sein.
Und schließlich ist es nicht einzusehen, worin die besondere Belastung für einen betroffenen Mieter liegen soll, denn die Miete muss er ja ohnehin zahlen. Sollte er Bedenken haben, ob die Mietzahlungen an den Erwerber Erfüllungswirkung haben, kann er sich eine Bestätigung der Richtigkeit der Zahlung jederzeit von dem ursprünglichen Vermieter geben lassen.
