Nicht selten bestehen bei dem Kauf einer Eigentumswohung oder eines Hauses Widersprüche zwischen dem notariellen Kaufvertrag bzw. der Baubeschreibung und einem Werbeprosekt des Verkäufers/ Bauträgers.
In einer jetzt veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat das höchste deutsche Zivilgericht geurteilt, dass der Bauträger einhalten muss, was er in einem Werbeprospekt versprochen hatte. In dem Fall hatte der Käufer eine Eigentumswohung gekauft. In dem Prospekt hieß es, die Eigentumswohung geht über 2 Etagen. In der Brochüre waren sogar im 2. Stock ein Bett und Möbel eingezeichnet. Im Gegensatz dazu wurde in dem Kaufvertrag auf die Baubeschreibung verwiesen. In dieser war der 2. Stock aber nur als Abstellraum (!) ausgewiesen.
Für den Käufer kam die böse Überraschung kurz nach dem Einzug: Er erhielt von der Bauordnungsbehörde einen Bescheid, in dem ihm die Nutzung der 2. Etage zu Wohnzwecken untersagt wurde. Daraufhin verlangte der Käufer vom Bauträger Schadensersatz.
Zu recht, wie der BGH entschieden hat. Der Käufer hätte sogar das Recht gehabt, ganz vom Vertrag zurück zu treten und den ganzen Kaufpreis zurückzubekommen. Denn das Verhalten des Verkäufers (Bauträgers) stellt eine "arglistige Täuschung" dar, die zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigt. Denn der Käufer hatte erkennbar darauf Wert gelegt, dass der 2. Stock als Wohnraum genutzt werden kann. Dehalb und wegen der Gestaltung des Prospekts handelte der Verkäufer arlistig, weil er "durch die Hintertür" den Verweis auf die Baubeschreibung in dem Kaufvertrag mit aufnahm. Wegen der Verjährung der Ansprüche des Käufers (Rücktritt/ Schadensersatz/ Minderung) kommt es auf die Kenntnis des Käufers von dem (Bau-) Mangel an. Diese lag erst vor, als er den Untersagungsbescheid der Bauordnungsbehörde bekam.
Das Urteil des BGH hat grundsätzliche Bedeutung. Sichert der Bauträger/ Verkäufer - oft sehr blumig und marktschreierisch - zu, dass z.B. die Wohung/ das Haus einen erhöhten Schallschutz hat, behindertengerecht gebaut ("barrierefrei") oder über eine bestimmte bauliche Ausstattung verfügt, kann ihn der Käufer hieran festehalten - egal, was im Kaufvertrag oder der Baubeschreibung steht.
Ich berate Käufer einer Eigentumswohung/ eines Hauses gerne zu der Frage, was sie tun Können, wenn sich nach dem Einzug herausstellt, dass die Immobilie nicht das hält, was der Verkäufer/ Bauträger versprochen hatte. Vertrauen Sie auf meine Erfahrung im Baurecht und vereinbaren Sie einfach, schnell und unbürokratisch einen ersten Besprechungstermin.
Ich freue mich auf Ihren Besuch.
Rechtsanwalt MAXIMILIAN KOCH
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
