Mangelhafter Schallschutz in der Eigentumswohnung: Großer Schadenersatz (Rückabwicklung des Kaufvertrages)

31.01.20073457 Mal gelesen

Berlin, den 30.01.2007. Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Sie über ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe zu den Anforderungen an den Schallschutz in einer Komfort-Eigentumswohnung und zum Stand der anerkannten Regeln der Technik im Schallschutz.


Der Fall:
Die Wohnungseigentümerin nahm eine Bauträgerfirma wegen mangelhaften Schallschutzes auf sog. großen Schadensersatz mit Rückabwicklung des Wohnungskaufvertrages in Anspruch. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Im Kaufvertrag vom 01.06.1999 hatte sich die Baufirma verpflichtet, eine 110,67 qm große Penthousewohnung zum Preis von 877.400 DM zu errichten. Im Prospekt wurde die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung und die hochwertige Bauqualität betont. Es war die Rede von „besonders schallisolierten Wohnungstrennwänden“, „Wohnungseingangstüren mit einem Höchstmaß an Schallschutz und Einbruchsicherung“. Die Werbung gipfelte in dem Satz: „Im Ergebnis: Raum, Ruhe, Luxus wo gibt es etwas Besseres ...?“

Am 27.02.2001 zog die Eigentümerin in ihre Wohnung. Aufgrund der Geräuschbelästigungen betrieb sie ein selbständiges Beweisverfahren, in dem ein Sachverständigengutachten und ein spezielles Schallschutzgutachten eingeholt wurde. Verhandlungen der Parteien über Maßnahmen zur Verbesserung des Schallschutzes führten zu keiner Einigung.
Die Baufirma bezog den Standpunkt, dass eine Verbesserung beim Luftschallschutz zwar zu erreichen sei, aber kaum auf das Niveau der Schallschutzstufe (SSt) II oder gar III. Für den Schutz vor Trittschall und Geräuschen aus technischen Anlagen schlug sie verschiedene Maßnahmen vor.

Die Wohnungseigentümerin klagte schließlich und machte geltend, dass nach Lage, geschuldeter Ausstattung, Baubeschreibung, Quadratmeterpreis und Inhalt des Verkaufsprospektes vertraglich ein Schallschutz auf dem Niveau für Luxuswohnungen nach E-DIN 4109-10 SSt III geschuldet sei. Dieser Schallschutz sei, wie sich aus den Gutachten ergebe, aber nicht vorhanden. Die Mängel seien durch Planungs- und Ausführungsfehler verursacht. Da die Baufirma Nachbesserungen zum Luftschallschutz abgelehnt hatte und nicht bereit war, Maßnahmen zum Erreichen des Schallschutzniveaus SSt III zu ergreifen, beanspruchte sie großen Schadensersatz.

Die Baufirma wandte sich gegen die Geltendmachung des großen Schadensersatzes ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Auch sei lediglich der erhöhte Schallschutz nach DIN 4109 geschuldet. Die erst im Juni 2000 unter der Bezeichnung E-DIN 4109-10 veröffentlichten Normen könnten nicht herangezogen werden. Geschuldete allgemein anerkannte Regeln der Technik seien die zum Zeitpunkt der Bauleistung geltenden. Im Übrigen seien die Werte des erhöhten Schallschutzes nach DIN 4109, entsprechend SSt II, weitgehend eingehalten.



Die Entscheidung:
Das OLG entschied zunächst, dass die Wohnungseigentümerin berechtigt ist, auch ohne Mitwirkung der Miteigentümer großen Schadensersatz mit Rückabwicklung des Kaufvertrages geltend zu machen, obwohl die Mängel überwiegend das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Wohnungseigentümerin könne Schadensersatz beanspruchen, wenn das Werk mit Mängeln behaftet ist, die trotz Nachbesserungsaufforderung mit Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung nicht beseitigt wurden.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) könne der Besteller eines Bauwerkes erwarten, dass das Werk zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards erfüllt, die auch vergleichbare andere zeitgleich fertig gestellte und abgenommene Bauwerke erfüllen. Der Unternehmer sichere bei Vertragsschluss stillschweigend die Einhaltung dieses Standards zu. Es komme deshalb auf den Stand der anerkannten Regel der Technik zur Zeit der Abnahme an. Maßgebend sei nicht, welche DIN-Norm gelte, sondern, ob die Bauausführung zur Zeit der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entspreche. Denn DIN-Normen können hinter diesen Regeln zurückbleiben. Insoweit habe der BGH entschieden, dass die Werte des Entwurfs 1984, der den Werten der DIN 4109 Ausgabe 1962 entsprach, nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik genügten. Deshalb wurde 1995 begonnen, ein Harmonisierungsdokument zu erarbeiten, das nun in Form des Entwurfs der DIN 4109-10 (Juni 2000) - Schallschutz im Hochbau, Vorschläge für einen erhöhten Schallschutz von Wohnungen - vorliege. Diese Normen seien hier als allgemeine Regeln der Technik für die Bewertung dieses Bauvorhabens zugrunde zu legen.

Die frühere DIN 4109 forderte für den Luftschallschutz nur 54 dB und markierte – lt. Sachverständigengutachten - damit die Grenze zum Gesundheitsschädlichen bzw. Unzumutbaren. Demgegenüber unterscheiden VDI 4100/10 und der Normentwurf DIN 4109-10 drei Schallschutzstufen (SSt). Danach erfordere SSt I 54 dB, SSt II 57 dB und SSt III 60 dB. Bei SSt I würden bei rücksichtsvoller Verhaltensweise der Nutzer unzumutbare Belästigungen vermieden. Bei SSt II würden die Bewohner Ruhe finden und ihre Verhaltensweisen nicht einschränken müssen, um Vertraulichkeit zu wahren. Diese Klasse könne man bei Wohnungen erwarten, die auch in ihrer sonstigen Ausstattung Komfortansprüchen genügten. Bei SSt III dürften die Bewohner ein hohes Maß an Ruhe finden. Der Schutz der Privatsphäre sei auch bei lauter Sprache gegeben. Diese Klasse würde man bei einer Wohnung erwarten, die auch in ihrer sonstigen Ausstattung gehobenen Komfort- und Luxusansprüchen genüge.

Ausgehend von der Rechtsprechung des BGH und der Entwicklung der DIN-Normen könne der Wert der DIN 4109 der Ausgabe 1962 von 54 dB selbst für eine einfache Wohnung nicht (mehr) als den anerkannten Regeln der Technik entsprechend gewertet werden. Die Richter des OLG Karlsruhe befanden, dass bei Erstellung des Bauwerks im Jahre 2000 der Schallschutz der SSt II mit 57 dB für den Luftschallschutz als Ausgangspunkt für die anerkannten Regeln der Technik anzusehen sei. Das habe zur Folge, dass die Vereinbarung eines erhöhten Schallschutzes höhere Werte voraussetze und die Einhaltung der Werte nach SSt III mit 60 dB für den Schallschutz erforderlich machen könne. Durch ihre Zusicherungen in der Baubeschreibung habe die Baufirma deutlich gemacht, dass sie nicht nur die allgemein anerkannten Regeln der Technik gewährleisten wolle, sondern darüber hinaus einen besseren Schallschutz.

Der Luftschallschutz sei in der Wohnung nach wie vor mangelhaft. Die Luftschalldämmung erreicht zwischen dem Schlafzimmer der Wohnung im 2. OG und dem Flur der Wohnung im DG 54 dB, zwischen Schlafzimmer der Wohnung im 2. OG und Kinderzimmer der Wohnung im DG 55 dB, zwischen Wohnzimmer der Wohnung im DG und dem Hauswirtschaftsraum der Wohnung im 2. OG 56 dB und zwischen Arbeitszimmer der Wohnung im 2. OG und Schlafzimmer der Wohnung im DG 56 dB. Damit seien nicht einmal die Werte der SSt II mit 57 dB erreicht, geschweige denn der vertraglich geschuldete Wert zwischen SSt II und SSt III.

So lautete das Urteil der Richter: Rückgabe der Eigentumswohnung



Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 29.12.2005, Az.: 9 U 51/05
BGH, Beschluss vom 09.11.2006, Az.: VII ZR 19/06 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)



Der Kommentar:
Das OLG Karlsruhe hatte zu entscheiden, welche Anforderungen an den Schallschutz bei Erwerb einer Eigentumswohnung zu stellen sind bzw. wann ein Schallschutzmangel vorliegt. Im Kauf-, Miet- und Werkvertragsrecht geht man grundsätzlich davon aus, dass ein Mangel stets dann vorliegt, wenn der Ist-Zustand vom Soll-Zustand abweicht. Wie die Praxis zeigt, macht aber nicht nur die (technische) Ermittlung des Ist-Zustandes gelegentlich Schwierigkeiten, sondern die (rechtliche) Ermittlung des Soll-Zustandes. Im vorliegenden Fall hatten sich die Richter zum einen mit dem Verhältnis von DIN-Normen zu den so genannten „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ auseinanderzusetzen. Zum anderen mit der Frage, auf welchen Zeitpunkt auf die anerkannten Regeln der Technik abzustellen sei – den Zeitpunkt der Abnahme des Bauwerkes und nicht den Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung.
Im Ergebnis stellten die Richter fest, dass es auf die DIN-Normen nicht entscheidend ankommt, da diese hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleiben können und allein die anerkannten Regeln der Technik einzuhalten sind.
Das OLG befand, dass bei normalen Wohnungen die Schallschutzstufe II mit 57 db einzuhalten sei. Wenn für eine Wohnung aber besonders mit dem Schallschutz geworben werde, dann müsse die Schallschutzstufe III mit 60 db eingehalten werden. Da dieser Wert im vorliegenden Fall nicht erreichbar war gestanden die Richter der Wohnungseigentümerin den großen Schadenersatzanspruch – gerichtet auf die Rückgängigmachung des Vertrages - zu.



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