Der Gesetzgeber hat mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 Banken zahlreiche Pflichten im Zusammenhang mit dem Abschluss von Immobiliendarlehensverträgen auferlegt, deren Verletzung eine Bank "teuer zu stehen" kommen lassen kann.
Nunmehr ist die Bank zu einer Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet, an deren Ende es wahrscheinlich sein muss, dass der Verbraucher seine Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag vertragsgemäß nachkommen wird. Dabei hat die Bank die Kreditwürdigkeit auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen. Sie hat die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann. Dabei darf die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass der Wert der Immobilie zunimmt oder den Darlehensbetrag übersteigt.
Die Bank hat bei der Informationsbeschaffung v.a. die Angaben des Darlehensnehmers heranzuziehen, kann aber auch auf Angaben Dritter (z.B. SCHUFA) zurückgreifen. Sie muss die Informationen in angemessener Art und Weise überprüfen, soweit erforderlich auch durch Einsichtnahme in unabhängig nachprüfbare Unterlagen.
Die Bank ist zudem verpflichtet, die Verfahren und Angaben, auf die sich die Kreditwürdigkeitsprüfung stützt, festzulegen, zu dokumentieren und diese Dokumentation aufzubewahren.
Zusätzlich hat die Bank bei der Bewertung von Wohnimmobilien zuverlässige Standards anzuwenden und sicherzustellen, dass eine objektive Bewertung durch einen Gutachter möglich ist. Die Immobilienbewertung zu Immobilien, die zur Sicherheit des Immobiliendarlehens dienen, sind zu dokumentieren und aufzubewahren.
Verstößt eine Bank gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung, so kann der Verbraucher wählen, ob das Darlehen fortgesetzt werden soll, jedoch dann zu dem marktüblichen Zins für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe oder ob er diesen fristlos kündigen will. In diesem Fall entfällt eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Diese Rechtsfolgen treten jedoch nur ein, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen. Demnach führt nicht jeder Fehler zu einem solch durchgreifenden Ergebnis, sondern nur dann, wenn sich der Fehler tatsächlich ausgewirkt hat. Auch kann sich der Verbraucher nicht auf diese Folgen berufen, wenn er den Kredit aufgrund fehlerhafter Angaben sich "erschlichen" hat.
Die Bank kann infolge der fehlerhaften Prüfung auch keine Ansprüche wegen Pflichtverletzungen des Kunden (z.B. Zahlungsverzug) geltend machen, wenn bei ordnungsgemäße Kreditwürdigkeitsprüfung der Kredit nicht vergeben worden wäre.
Schließlich normiert der Gesetzgeber nun Beratungsleistungen bei Immobiliendarlehensverträgen.
Vor einer individuellen Empfehlung zu einem oder mehreren Geschäften im Zusammenhang mit dem Immobiliendarlehensvertrag ist der Verbraucher über die Kosten der Beratung zu informieren. Auch muss die Bank den Kunden darauf aufmerksam machen, ob sie im wesentlichen nur eigene Produkte ihrer Beratung zugrunde legt oder auch daneben eine größere Anzahl von Produkten anderer Anbieter.
Vor der Erbringung der Beratungsleistung muss sich die Bank über den Bedarf, die persönliche und finanzielle Situation sowie über die Präferenzen und Ziele des Darlehensnehmers informieren, soweit dies für eine passende Empfehlung erforderlich ist. Auf Grundlage dieser aktuellen Informationen und unter Zugrundelegung realistischer Annahmen hinsichtlich der Risiken, die für den Darlehensnehmer während der Laufzeit des Darlehensvertrags zu erwarten sind, hat die Bank eine ausreichende Zahl an Darlehensverträgen zumindest aus seiner Produktpalette auf ihre Geeignetheit zu prüfen.
Auf Grundlage dieser Prüfung muss die Bank ein oder mehrere Produkte empfehlen oder darauf hinweisen, dass die kein Produkt empfehlen kann. Die Empfehlung oder dieser Hinweis muss auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt werden.
Dies bedeutet in der Praxis:
Sollte eine Bank im Vorfeld der Vergabe eine Darlehens Fehler bei der Kreditwürdigkeitsprüfung begangen haben hat der Verbraucher die Möglichkeit von dem Darlehen zu lösen oder dieses zu erheblich günstigeren Konditionen fortzuführen, wenn er bei ordnungsgemäßer Prüfung das Darlehen gar nicht erhalten hätte.
Unabhängig hiervon treffen Banken nun Beratungspflichten im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Immobiliardarlehensvertrages, deren Einordnung jedoch noch nicht abschließend geklärt ist. Teilweise geht man von echten Beratungspflichten im Zuge eines geschlossenen Beratungsvertrages, teilweise von Rücksichtnahmepflichten aus.
Rechtsanwalt/Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Siegfried Reulein (Rechtsanwaltskanzlei KSR, Nürnberg) ist seit mehr als 12 Jahren schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts tätig. Er berät ausschließlich geschädigte Anleger und Bankkunden aus ganz Deutschland und vertritt deren Interessen vor Gerichten deutschlandweit insbesondere gegen Anlageberater, Banken und Sparkassen sowie Prospektverantwortliche. Dabei konnte er bereits für viele Mandanten Urteile vor Amts-, Land- und Oberlandesgerichten (auch durch den BGH bestätigt) sowie positive gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche erstreiten.
Im Bereich des Kapitalanlagerechts ist Rechtsanwalt Reulein hauptsächlich mit der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vermittlung von geschlossenen Fondsanlagen (z.B. Schifffonds, Immobilienfonds, Film- und Medienfonds, Lebensversicherungsfonds), Genussrechten, Mittelstandsanleihen, partiarischen Darlehen, atypisch stillen Gesellschaften sowie der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Schrottimmobilie und der Eingehung von Swap-Geschäften befasst. Im Bereich des Bankrechts berät und vertritt Rechtsanwalt Reulein in allen Fragen des Bankrechts, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Beendigung von Darlehensverträgen. Daneben ist Rechtsanwalt Reulein in den Bereichen des Immobilien- und des Erbrechts tätig.
