Neue Hoffnung für IVG-Anleger: Unter dem 13. April 2016 gab das Landgericht Berlin bekannt, dass dem Musterverfahrensantrag betreffend IVG EuroSelect Vierzehn GmbH & Co. KG stattgegeben wird (Aktenzeichen 4 OH 2/15 KapMuG). Das Verfahren wird nun zur Herbeiführung eines Musterentscheides dem Kammergericht Berlin vorgelegt.
Für betroffene Anleger des IVG EuroSelect 14, eine Tochtergesellschaft der Commerzbank, bedeutet dies, dass nunmehr der Weg für eine gesammelte Durchsetzung der Ansprüche bereitet wird. Nach dem Kapitalanlegermusterverfahrensgesetz (KapMuG) können Musterverfahren wegen falscher, irreführender oder unterlassener öffentlicher Kapitalmarktinformationen geführt werden. Das Kammergericht kann Tatsachen- und Rechtsfragen einheitlich durch das Oberlandesgericht gesammelt für alle Kläger feststellen. Voraussetzung ist, dass die 10 Musterkläger mit gleichen Anträgen ihre Ansprüche geltend machen. Nach Veröffentlichung im Bundesanzeiger kann sich eine unendliche Anzahl von geschädigten Anlegern mit gleichgelagerten Ansprüchen dem Musterverfahren anschließen. Eine Beteiligung oder Anmeldung ist nur für einen kurzen Zeitraum möglich. Betroffene des geschlossenen Immobilienfonds sollten kurzfristig einen spezialisierten Fachanwalt aufsuchen, um sich dem Verfahren anschließen zu können und Schadensersatzansprüche rechtzeitig anzumelden.
Im vorliegenden Fall hat das Kammergericht Berlin über die Feststellung von Prospektfehlern des Emissionsprospektes der IVG EuroSelect 14 "The Gherkin" in der Fassung vom 20.07.2007 zu entscheiden.
Die Investition
Die IVG Immobilien AG (IVG) legte in 2007 den geschlossenen Gewerbeimmobilienfonds IVG EuroSelect 14 mit einem Investitionsvolumen von über 347 Mio. GBP auf. Der Fonds, für den die Commerzbank Anleger mobilisierte, erwarb den 180 Meter hohen Wolkenkratzer namens "The Gherkin" im Herzen Londons, der den 9.000 Anlegern als "Prestigeobjekt" und "sichere Sachwertanlage" angeboten wurde. Neben dem von den Anlegern eingebrachten Eigenkapital von 163,9 Mio. GBP (inkl. Agio) nahm der Fonds über ein Bankenkonsortium Darlehen in Schweizer Franken mit einem anfänglichen Gegenwert von 183 Mio. GBP auf. Die Darlehensverträge enthielten dabei eine sog. Loan-to-Value-Klausel. Diese beschreibt das Verhältnis der Gesamtkreditbelastung zum Objektwert und wird üblicherweise auf einen bestimmten Prozentsatz festgelegt, der nicht überschritten werden darf. Für "The Gherkin" wurde dieser Grenzwert auf 67 % festgelegt. Eine Verletzung der LTV-Klausel hat zur Folge, dass die Banken die Erhöhung von Rücklagen oder eine Sondertilgung verlangen können und bei fortgesetzter Verletzung die Darlehen kündigen und fällig stellen können.
Die Schieflage
Infolge der Finanzkrise waren die Gewerbemieten stark rückläufig und es kam zu zwischenzeitlichen Leerständen. Hiermit wurde nicht kalkuliert. Seitens der Fondsinitiatoren wurden gar unrealistisch hohe Mieteinnahmen auf dem Londoner Gewerbeimmobilienmarkt erwartet, der ohnehin sehr stark umkämpft ist.
Aber nicht die ausbleibenden Mieterträge brachten den Fonds bereits zwei Jahre nach seiner Auflegung in eine wirtschaftliche Schieflage, sondern die gewählte Finanzierungskonstruktion über die CHF-Darlehen, insbesondere die darin vereinbarten Loan-to-Value-Klauseln. Während der Fonds Miteinnahmen in GBP generierte, mussten die Darlehen in CHF gezahlt werden. Da der Kurs des Schweizer Franken stieg und gleichzeitig der Kurs des GBP sank, erhöhte sich die Kreditbelastung, während der Wert der Immobilie, der sich im Wesentlichen an den Mieteinnahmen bemisst, sank. Infolge dessen kam es zu einer Verletzung der LTV-Klausel. Dies zwang den Fonds zu Verhandlungen mit den Banken, in deren Folge zunächst die Ausschüttungen ausgesetzt wurden.
Eine Einigung zwischen Fonds und Bank konnte nicht erzielt werden, da man sich über die Art der Fondsfinanzierung uneins war. Speziell konnte man sich nicht darüber verständigen, welcher Wert für das Gebäude anzusetzen sei. Zwar wurde versichert, dass es keine leerstehenden Büros mehr gebe und gute Mieten am Markt erzielt würden. Diese hatten jedoch immer noch nicht jene Höhe erreicht, die bei der Auflegung des Fonds erwartet wurden. Zudem wurden in unmittelbarer Umgebung von "The Gherkin" neue Bürohochhäuser fertig gestellt, die ein Vielfaches des einstigen "Prestigeobjekts" an Gewerbefläche bieten. Aufgrund des wachsenden Angebots erschien es unwahrscheinlich, dass kurzfristig mit höheren Mieten und damit einhergehend mit einer Wertsteigerung der Fondsimmobilie gerechnet werden kann. Infolge der andauernden Verletzung der LTV-Klausel musste der Fonds auf Druck der Banken nunmehr die Darlehen in GBP umschulden. Hierdurch wurde der Währungsverlust realisiert, der für die Anleger einen Verlust des eingebrachten Kapitals von ca. 60% bedeutete. Darüber hinaus blieben die Ausschüttungen infolge der gestiegenen Finanzierungskosten auch in den nächsten Jahren aus.
Welche Handlungsmöglichkeiten bestehen für Anleger?
Anleger können sich dem KapMuG-Verfahren anschließen. Aufgrund der kurzen Anmelde- und Beteiligungsfrist empfiehlt sich eine dringende Kontaktaufnahme mit einem Fachanwalt des Bank- und Kapitalmarktrechts.
Die Chance auf Wiedererlangung verlorenerer Gelder ist hoch: Zuvor hatte ein Anleger erfolgreich vor dem LG Frankfurt geklagt, da er nicht sorgfältig durch die Commerzbank von den Risiken der Investition aufgeklärt wurde. Der Geschädigte erhielt die Anlagesummer plus Agio zurück.
Ihr Ansprechpartner bei baum reiter & collegen
Die Kanzlei baum reiter & collegen ist eine mehrfach ausgezeichnete und eine der führenden Kanzleien auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts. Die Sozietät vertritt bundesweit Kapitalanleger und Bankkunden in Auseinandersetzungen mit Banken, Finanzdienstleistern, Versicherungen und Fondsgesellschaften bei fehlgeschlagenen Bank- und Kapitalanlagen. Zu den Mandanten gehören neben Privatanlegern und institutionellen Investoren auch Family Offices, Unternehmen und Kommunen. Das erfahrene Rechtsanwalts-Team um den Bundesminister a.D. Herrn Gerhart Baum und Prof. Dr. Julius Reiter berät einzelfallbezogen, ob eine Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen jeweils in Betracht kommt.
Für Rückfragen und zur Vereinbarung eines Erstberatungsgesprächs stehen Ihnen die auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierten Rechtsanwälte unserer Kanzlei baum reiter & collegen unter 0211-83680570 oder unter kanzlei@baum-reiter.de zur Verfügung.
