Zukünftig verbesserter Schutz vor Hedge-Fonds? Gesetzgeber berät über neue gesetzliche Regelungen zu Immobilienkrediten!

20.02.20081228 Mal gelesen

Die Medienberichterstattung über die Praxis verschiedener Banken und Sparkassen, die ihre Kreditportfolios an Hedge-Fonds veräußern, hat offensichtlich den Gesetzgeber zum Handeln bewogen. Nunmehr beabsichtigt der Gesetzgeber mehrere Gesetzesänderungen, die die Rechtsposition des Darlehensnehmers im Falle der Veräußerung der Darlehensforderung an Dritte verbessern soll. Die meisten der geplanten Neuregelungen, die bereits Gegenstand einer Expertenanhörung in Berlin waren, werden von Bankenseite teilweise heftig kritisiert.

In letzter Zeit sorgte die Berichterstattung verschiedener Medien über eine Praxis verschiedener Banken und Sparkassen, sog. notleidende aber auch von dem Darlehensnehmer ordnungsgemäß bediente Kredite auf Hedge-Fonds zu übertragen, für Aufsehen. Banken und Sparkassen verkaufen ein Bündel von Darlehensforderungen an einen Hedge-Fond, der die Darlehensforderungen nur zu einem Bruchteil des tatsächlichen Wertes erwirbt. Daneben erwirbt der Hedge-Fonds auch noch die von dem Kreditnehmer der Bank zur Absicherung des Darlehens gestellte Grundschuld.

Häufig ist der Hedge-Fonds an einer schnellen Gewinnrealisierung interessiert. Daher wird in vielen Fällen sodann die Zwangsvollstreckung in die Grundschuld betrieben. Mittlerweile scheinen von dieser Praxis nicht nur sog. notleidende Kredit – Kredite, die nicht mehr oder nicht mehr ordnungsgemäß bedient werden – betroffen. Medial wurden verschiedene Fälle publik, in welchen auch ordnungsgemäß bediente Kredite auf Hedge-Fonds übertragen worden sind, offensichtlich um das Kreditportfolio für Erwerber attraktiver zu machen und einen höheren Preis zu erzielen. Da die Grundschuld rechtlich unabhängig von der Darlehensforderung ist und der Dritte, dem Forderung und Grundschuld übertragen worden ist, nicht an den zwischen Darlehensnehmer und Bank geschlossenen Sicherungsvertrag gebunden ist, besteht für den Kreditnehmer das Risiko, dass er trotz regelmäßiger Tilgung seines Kredits in Höhe der Grundschuldsumme in Anspruch genommen werden kann. Dies kann im schlimmsten Fall den finanziellen Ruin bedeuten.

Nicht zuletzt der aufgrund der medialen Berichterstattung entstandene öffentliche Druck dürfte den Gesetzgeber nun dazu bewogen haben, anlässlich der Beratungen zu dem geplanten sog. Risikobegrenzungsgesetz, auch Gesetzesänderungen zum Zwecke eines verbesserten Schutzes von Kreditnehmern vor dem Verkauf ihrer Darlehensforderungen an Dritte ins Auge zu fassen. So sind u.a. folgende Regelungen geplant:

ØBanken sollen zukünftig verpflichtet werden, auch Darlehensverträge anzubieten, in denen eine Abtretung der Darlehensforderung an Dritte ausgeschlossen ist.

ØDarlehensnehmer sollen zukünftig ein Sonderkündigungsrecht erhalten, wenn ohne ihre Zustimmung der Darlehensvertrag oder Darlehensforderungen auf einen Dritten übertragen worden ist

Øim Falle der Abtretung der Darlehensforderung auf Dritte soll der Darlehensnehmer zukünftig hiervon unverzüglich informiert werden, soweit nicht der bisherige Darlehensgeber im Verhältnis zum Darlehensnehmer weiterhin als Ansprechpartner auftritt

Øauch Immobiliarkredite sollen wie andere Verbraucherkredite erst dann kündbar sein, wenn der Darlehensnehmer in einem bestimmten Umfange mit den Zins- und Tilgungsleistungen in Rückstand geraten ist

Øist Darlehensnehmer ein Unternehmen, so soll entgegen der bisherigen Gesetzeslage eine Abtretung trotz eines vereinbarten Abtretungsverbots nicht mehr in Frage kommen, wenn der Darlehensgeber ein Kreditinstitut ist

Ødem Darlehensnehmer soll zukünftig ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch gegen den Gläubiger zustehen, wenn dieser aus der regelmäßig bei Grundschuldbestellung abgegebenen Erklärung des Darlehensnehmers, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, vorgeht, obwohl der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag ordnungsgemäß nachgekommen ist

Mit Ausnahme der geplanten Neuregelung eines verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch des Darlehensnehmers stoßen alle anderen in Betracht gezogenen Gesetzesänderungen auf breite Ablehnung aus dem Bankensektor, was unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Interessenlage auch nachvollziehbar ist.

Ungeachtet der von Bankenseite vorgetragenen Kritik und so sehr die gesetzgeberische Aktivität auch zu begrüßen ist, bestehen jedoch berechtigte Zweifel, ob allein durch die geplanten Maßnahmen ein effektiver Schutz des redlichen Darlehensnehmers gewährleistet werden kann. Hierfür sollte in jedem Falle flankiert von den bereits durch den Gesetzgeber angedachten Lösungsansätzen gesetzlich normiert werden, dass der Neugläubigers in die zwischen Darlehensnehmer und Bank geschlossenen Sicherungsabrede eintritt und an die dort vereinbarten Vollstreckungsbeschränkungen gebunden ist.

Es bleibt abzuwarten, welche Gesetzesänderungen tatsächlich vorgenommen werden und wann mit dem Inkrafttreten einer Neuregelung gerechnet werden kann. Zu erwarten ist in jedem Falle, dass die Neuregelung keinen Einfluss auf bereits abgeschlossene Darlehensverträge haben wird. Insofern werden ist Kreditnehmern anzuraten, sich von einem auf Bankrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten zu lassen, um Möglichkeiten zu erörtern, die eigene Immobilie vor Darlehensaufkäufern zu schützen. Dies gilt nicht nur für Kreditnehmer, die bereits einen Darlehensvertrag abgeschlossen haben und bei denen die Forderungsabtretung droht bzw. unmittelbar bevorsteht oder sogar eine Übertragung auf einen Hedge-Fonds bereits erfolgt ist. Auch vor dem Abschluss eines Darlehens ist es sinnvoll, sich über geeignete vorbeugende Maßnahmen rechtlich beraten zu lassen.