Die vergangenen Monate legten ein beredetes Zeugnis davon, dass nicht jede einst als "sicher" angepriesene Investition in Immobilien dies auch wirklich ist. Offene Immobilienfonds gerieten u. a. im Frühsommer 2012 durch das spektakuläre Ende der Fonds SEB Immoinvest und CS Euroreal in die Schlagzeilen. Geschlossene Immobilienfonds werden ebenfalls nicht von Ungemach verschont - ein Beispiel ist die sich zusammenbrauenden Schwierigkeiten für Hollandfonds.
Viele Anleger, die in Immobilienfonds investierten, stellen sich daher die Frage, was sie angesichts der ungewissen Zukunft ihrer Kapitalanlage - oder gar Altersvorsorge - unternehmen können. Vielfach bauen Anleger der Immobilienfonds darauf, dass sie durch Schadensersatz ihr Geld zurückbekommen können. Doch gerade wenn die Investition in den Immobilienfonds bereits einige Jahre zurückliegt, muss die Verjährung möglicher Ansprüche beachtet werden.
Ansprüche können nicht "ewig" geltend gemacht werden
Grob umrissen hat es mit der Verjährung folgendes auf sich: Möchte eine Anleger beispielsweise Geld fordern, weil er von seiner Bank falsch beraten wurde und deswegen in einen geschlossenen oder offenen Immobilienfonds investierte, machte er (Schadensersatz)Ansprüche geltend. Allerdings können Ansprüche nur innerhalb eines bestimmten Zeitfensters geltend gemacht werden. Der Gesetzgeber schiebt später geltend gemachten Ansprüchen einen Riegel vor: die Verjährung. Derjenige, von dem beispielsweise Schadensersatz wegen Falschberatung gefordert wird, kann sich auf die Verjährung berufen. Dann kann der Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden. Verjährte Ansprüche laufen also praktisch leer.
Je nach Anspruchsart können die Zeitfenster unterschiedlich lang sein. Im Zusammenhang mit Falschberatungen spielt beispielsweise die 10-jährige Höchstfrist eine besondere Rolle. Das bedeutet aber nicht, dass alle Ansprüche nach 10 Jahren verjähren. Es gibt auch kürzere Fristen, welche insbesondere bei offenen Immobilienfonds eine Rolle spielen können. Auch muss im Bereich des Kapitalanlagenrechts beachtet werden, dass Ansprüche nicht immer zum Jahresende verjähren, sondern dass es auch tagesgenaue Verjährungsfristen gibt. Daher spielt das genaue Datum, an dem der Anleger sich an dem Immobilienfonds beteiligte, eine große Rolle.
Es gibt unterschiedliche Verjährungsfristen
Doch die 10-jährige Höchstfrist ist nicht die einzige Verjährungsfrist. Gerade am Jahresende droht die kenntnisabhängige Verjährung. Hinter der kenntnisabhängigen Verjährung verbirgt sich - grob umrissen - folgender Gedanke: Wenn ein Anleger weiß bzw. Verdacht schöpfen muss, dass die Beteiligung an einem geschlossenen Fonds nicht die richtige Anlageentscheidung war, dann soll er sich zeitnah zur Wehr setzen. Der Gesetzgeber gibt einem Anleger drei Jahre Zeit, den Anspruch geltend zu machen (§ 199 Abs. 1 BGB und § 195 BGB). Da nicht immer sicher bestimmt werden kann, an welchem Tag der Anleger "genug" Wissen hatte, um die Frist in Gang zu setzen, regelt das Gesetz, dass diese Art der Verjährung pauschal am Ende des Jahres eintritt.
Doch wann verfügt ein Anleger über eine entsprechende Kenntnis? Eine in allen Fälle zutreffende, einfache Antwort gibt es nicht, denn es gibt in jedem Einzelfall viele Aspekte zu beachten, die Kenntnis vermitteln können. Wann ein Fondsanleger über genug Wissen verfügt bzw. verfügen musste, um die dreijährige Verjährungsfrist in Gang zu setzen, kann nur im Rahmen einer individuellen Beratung durch spezialisierte (Fach)Anwälte sicher beantwortet werden. Bei Immobilienfonds, bei welchen den Anlegern in den Jahr 2009 "Hiobsbotschaften" mitgeteilt wurden, kann die Verjährung unmittelbar bevorstehen.
Besonderes Augenmerk auf das Datum sollten Anleger haben, die sich im Jahr 2002 an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligten. Anleger, die befürchten, dass Ansprüche verjähren könnten, sollten sich umgehend an einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht wenden. Dann kann geklärt werden, ob tatsächlich Verjährung droht. Und es können Maßnahmen ergriffen werden, um die Verjährung zu hemmen. Ist die Verjährung "unterbrochen", können die Ansprüche der Anleger wirksam durchgesetzt werden. ihrer individuellen Rechte und deren Sicherung vor drohender Verjährung beraten lassen. Die Kanzlei Dr. Stoll & Kollegen vertritt und berät bereits hunderte Anleger verschiedener geschlossener und offener Immobilienfonds.
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