I.

Der Kläger ist seit 1975 Eigentümer des Grundstücks V...-Straße ... in M.... Das darauf im Jahre 1953 anstelle eines im Kriege zerstörten Gebäudes wiederaufgebaute Haus hat vier Stockwerke und ein ausgebautes Dachgeschoß. Es liegt in der Nähe der Kreuzung mit der K.../Karl-S...-Ring (Altstadtring). Vor dem Hause beginnt die Einfahrt in den die Kreuzung der V...-Straße mit der L... unterführenden Straßentunnel. Das Grundstück verfügt über einen kleinen gepflasterten Hof mit Parkplätzen, an dessen Ostseite sich hinter der Grenze zum benachbarten Generalkonsulat der Vereinigten Staaten von Amerika eine bis zum vierten Stockwerk reichende Sicherheitsmauer aus wabenförmig durchbrochenem Beton befindet.

Nach den genehmigten Bauplänen sollten die Räume im Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß gewerblichen Zwecken, die Räume im zweiten, dritten und vierten Obergeschoß sowie im Dachgeschoß als Wohnungen dienen, ebenso die im Kellergeschoß befindliche Hausmeisterwohnung. Eine entsprechende Nutzung fand zunächst auch statt. Seit dem 6. Oktober 1971 wurden die Räume im zweiten Oberschoß gewerblich genutzt. Ein Gesuch des Klägers, die Räume im vierten Obergeschoß und im Dachgeschoß zu gewerblichen Zwecken benutzen zu dürfen, lehnte die Beklagte durch unanfechtbar gewordenen Bescheid vom 9. Juli 1979 ab. Seither werden diese beiden Wohnungen vom Kläger selbst bewohnt. Eine gewerbliche Nutzung des dritten Obergeschosses wurde am 12. August 1980 genehmigt unter der Auflage, statt dessen das erste Obergeschoß Wohnzwecken zuzuführen. Mit Bescheid vom 30. Juni 1982 genehmigte die Beklagte, daß das erste Obergeschoß wieder gewerblich genutzt und statt dessen das zweite Obergeschoß für Wohnzwecke zur Verfügung gestellt werde.

Im April 1985 beantragte der Kläger die Genehmigung, die 4 1/2-Zimmer-Wohnung im zweiten Obergeschoß mit 122,82 qm Wohnfläche als Büroräume benutzen zu dürfen. Während des Verwaltungsverfahrens zog der Mieter dieser Wohnung im Dezember 1985 aus. Seitdem steht sie leer. Mit Bescheid vom 25. April 1986 lehnte die Beklagte die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung ab. Über den Widerspruch des Klägers wurde nicht entschieden.

Der Kläger hat Klage erhoben mit den Anträgen, die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 25. April 1986 zu verpflichten, ihm mittels eines Negativattests zu bescheinigen, daß die Zweckentfremdung der Wohnung im zweiten Obergeschoß seines Hauses keiner Genehmigung bedürfe, hilfsweise, die Beklagte zu verpflichten, die Zweckentfremdung zu genehmigen, oder, äußerst hilfsweise, die Beklagte zur Neubescheidung seines Genehmigungsantrags zu verpflichten. Zur Begründung hat er im ersten sowie im zweiten Rechtszug im wesentlichen geltend gemacht:

Die Wohnung falle nicht unter das Zweckentfremdungsverbot, da sie wegen der Belastung durch Straßenlärm vom Markt als Wohnung nicht mehr angenommen werde, sondern auf Dauer nicht vermietbar sei. Der von der Beklagten mit 75 dB(A) ermittelte Dauerschalldurchschnittswert mache ein Bewohnen unzumutbar. Dem könne nicht durch den Einbau von Schallschutzfenstern begegnet werden. Diese seien vielmehr bereits vorhanden, ohne eine ausreichende Abhilfe zu bringen. Auch inzwischen vorgenommene bauliche Maßnahmen hätten die Verkehrsbelästigung bei geschlossenen Fenstern nur um 7 dB(A) auf 35 dB(A) verringert. Die hofseitig gelegenen Räume seien durch den Blick in den Hinterhof auf teilweise verfallene Häuser sowie die Betongitterwand des Generalkonsulats der Vereinigten Staaten in ihrem Wohnwert ebenfalls beeinträchtigt. Diese Nachteile würden nicht durch den Wohnwert einer zentralen und repräsentativen Wohnlage aufgehoben. In M... bestehe vielmehr ein Überangebot an Wohnraum vergleichbarer Art ohne die gegebene Lärmbelästigung. Wegen des Verkehrslärms sei der letzte Mieter ausgezogen. Zahlreiche Versuche, die Wohnung erneut zu vermieten, seien wegen der hohen Lärm- und Abgasbelastung, aber auch wegen des Fehlens jeglicher Infrastruktur, insbesondere von Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungsbetrieben in zumutbarer Entfernung, gescheitert.

Das Angebot der Beklagten, die Wohnung selbst anzumieten, um darin Obdachlose unterzubringen, sei zweckentfremdungsrechtlich unbeachtlich. Eine Zweckentfremdung sei nur verboten, wenn sich auf dem freien Markt Nachfrager fänden, die die Wohnung zu marktüblichen Preisen anmieten wollten. Das Angebot der Beklagten laufe demgegenüber auf eine Art. 14 GG widersprechende Enteignung hinaus, da er - der Kläger - gezwungen werden solle, mit der Beklagten als einziger Interessentin einen Mietvertrag abzuschließen und anderweitig mißliebige Obdachlose in seine Wohnung aufzunehmen. Dadurch verliere sein Gebäude noch weiter an Wert, und es bestehe die Gefahr, daß die gewerblich genutzten Räume ebenfalls nicht mehr zu vermieten seien.

Die Beklagte hat erwidert: Der Kläger habe nicht nachweisen können, daß die Wohnung zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht für Wohnzwecke vermietet werden könne. Mit ihrem Angebot, die Wohnung zu einer Miete von 1 400 DM zuzüglich Nebenkosten anzumieten, sei sie ein Nachfrager auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt. Dazu gehörten in vergleichbarer Weise in nicht unerheblicher Anzahl auch Firmen, die für ihre Beschäftigten Wohnungen suchten, oder Personen, die eine Wohnung Angehörigen, z.B. studierenden Kindern, überlassen wollten. Aus welchen Gründen jemand als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt auftrete, spiele keine Rolle. Nach dem Ziel des Zweckentfremdungsverbots solle grundsätzlich jegliche Zweckentfremdung von Wohnraum so lange verhindert werden, wie eine Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum bestehe. Zu der mit Wohnraum zu versorgenden Bevölkerung gehörten auch Obdachlose. Die Sozialbindung für Wohnraum, auf der das Zweckentfremdungsverbot beruhe, umfasse auch die Versorgung dieser Personen mit Wohnraum. Die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers würden hierdurch nicht verfassungswidrig beeinträchtigt. Dieser erhalte mit der ortsüblichen Vergleichsmiete die angemessene Rendite und habe außerdem weiterhin das Recht der Auswahl unter den Mietern. Zwar wolle sie - die Beklagte - die Wohnung selbst anmieten. Es bestehe alternativ jedoch auch die Möglichkeit, daß die von ihr zu versorgenden Wohnungsuchenden selbst den Mietvertrag mit dem Kläger schlössen und das Amt für Wohnungswesen eine Mietzahlungsgarantie abgebe. Obdachlose Personen seien nicht von vornherein als mißliebig aus dem Kreis der Nachfrager für die Wohnung auszuschließen. Sozial benachteiligte Personen, die es schwer hätten, eine Wohnung zu finden, stellten einen erheblichen Anteil der Wohnungsuchenden in M... dar, weil hier die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot generell übersteige. Dementsprechend habe eine erhebliche Anzahl von Vermietern ihr - der Beklagten - Wohnungen zur Unterbringung von Obdachlosen vermietet und sie damit als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt angenommen. Angesichts der Mangelsituation auf dem Wohnungsmarkt bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse an der Erhaltung der Nutzung der Wohnung als Wohnraum. M... verfüge im Verhältnis zu anderen Großstädten nur über einen geringen Bestand an Sozialwohnungen, der sich jährlich noch vermindere. Dem stehe eine hohe Nachfrage gegenüber. Sie - die Beklagte - könne Obdachlosigkeit nur durch Anmietung geeigneten Wohnraums beseitigen. Demgegenüber sei das Interesse des Klägers an einer Steigerung seiner Rendite durch Erzielung einer höheren Miete für gewerbliche Nutzung nicht geschützt.

Das Verwaltungsgericht hat die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 25. April 1986 verpflichtet, über den Antrag des Klägers auf Genehmigung der Zweckentfremdung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden; im übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Die Berufung des Klägers hat der Verwaltungsgerichtshof zurückgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat er die Klage unter Änderung des erstinstanzlichen Urteils insgesamt abgewiesen. Zur Begründung hat er ausgeführt:

Soweit die Klage auf Erteilung eines Negativattests gerichtet sei, bedürfe es für die begehrte begünstigende Feststellung wegen des Einverständnisses des Betroffenen keiner gesetzlichen Grundlage. Die Beklagte habe bestätigt, daß sie für genehmigungsfreie Zweckentfremdungen Negativatteste ausstelle.

Der Verordnungsgeber sei berechtigt gewesen, das Gebiet der Landeshauptstadt M... dem Zweckentfremdungsverbot zu unterwerfen. Die im Streit befindliche Wohnung des Klägers werde von dem Verbot erfaßt.

Ihre Nutzung zu Wohnzwecken sei bebauungsrechtlich zulässig. Sie falle auch nicht deswegen von vornherein aus dem Zweckentfremdungsverbot heraus, weil sie bei dessen Inkrafttreten (1. Januar 1972) gewerblich genutzt worden sei. Aufgrund des bestandskräftig gewordenen Bescheides vom 30. Juni 1982 habe der Kläger die Räume im Austausch gegen die Wohnung im ersten Obergeschoß wieder Wohnzwecken zugeführt und sie bis Dezember 1985 vermietet. Damit seien die Räume wieder zu Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts geworden.

Die Belastung durch Straßenverkehrslärm entziehe den Räumen ebenfalls nicht den Charakter als Wohnraum. Eine Unzulässigkeit weiteren Bewohnens wegen des Verkehrslärms scheide schon deshalb aus, weil sie eine Unbewohnbarkeitserklärung nach Art. 3 Abs. 2 Nr. 2, Art. 5 des (bayerischen) Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen vom 24. Juli 1974 (BayRS 2330-1-I) voraussetze, die hier nicht vorliege. Aber auch eine Unzumutbarkeit weiteren Bewohnens wegen des Straßenverkehrslärms könne nicht angenommen werden. Diese liege nämlich nur dann vor, wenn die Lärmbelastung im enteignungsrechtlichen Sinne schwer und unerträglich sei. Das sei insbesondere der Fall, wenn die Intensität der Lärmeinwirkung die funktionsgerechte Nutzung zum Wohnen dadurch ausschließe, daß der dauernde Aufenthalt in den Räumen zu Gesundheitsschäden führe. Davon könne keine Rede sein.

Das Haus des Klägers sei allerdings, wie der Augenschein bestätigt habe, einer starken Belastung durch Verkehrslärm ausgesetzt. Die V...-Straße nehme als Teil des Altstadtrings einen erheblichen Teil des innerstädtischen Verkehrs auf. Sie sei mit zwei getrennten Fahrbahnen in jeder Richtung entsprechend großzügig ausgebaut. Vor dem Hause des Klägers liege außerdem die Einfahrt zur Unterführung unter der L.... Der Verkehr halte bis in die späten Nachtstunden an und beginne mit dem einsetzenden Berufsverkehr frühmorgens. Dementsprechend habe das vom Kläger in Auftrag gegebene Sachverständigengutachten außen einen Mittelungspegel von 71 dB(A) bei durchschnittlichem Tagesverkehr ermittelt, während die Beklagte aufgrund einer Verkehrszählung den Mittelungspegel sogar bei 74 - 75 dB(A) angenommen habe. Innerhalb der strittigen Wohnung sei bei geschlossenen Fenstern ein Mittelungspegel von 42 dB(A) gemessen worden. Damit überschreite der Verkehrslärm die zu Vergleichszwecken heranzuziehenden Richtwerte (DIN 18005, Beiblatt zur Ausgabe 1987; Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministers des Innern vom 20. Dezember 1982, MABl. S. 983). Danach solle der Verkehrslärm für im Kerngebiet liegende Wohnungen tagsüber außen 65 - 67 dB(A) nichtüberschreiten. Der Innenschallpegel in Schlafräumen solle tagsüber nur bei 40 - 45 dB(A) liegen (VDI-Richtlinie 2719). Aus der Überschreitung dieser Richtwerte ergebe sich jedoch noch nicht die Unzumutbarkeit des Bewohnens im Sinne des Zweckentfremdungsrechts. Die nur für den Neubau von Straßen geltenden Richtlinien könnten schon angesichts der situationsgegebenen Vorbelastung von Wohnhäusern innerhalb des Stadtgebiets keine generelle Belastungsgrenze fixieren. Maßgeblich sei vielmehr die Gesamtwürdigung aller für und gegen das weitere Bewohnen sprechenden Umstände. Dabei sei die Tendenz vorgegeben, daß an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens hohe Anforderungen zu stellen seien. Danach könne das Bewohnen der hier im Streit stehenden Wohnung nicht als unzumutbar angesehen werden.

Zu keiner anderen Beurteilung führe insbesondere das Argument des Klägers, es habe sich seit jeher um eine Wohnung für gehobene Ansprüche gehandelt, bei der Verkehrslärm in stärkerem Maße als bei anderen Wohnungen ins Gewicht falle und bei der neben dem Verkehrslärm die erhöhte Belastung mit Abgasen und der unschöne Anblick der Einfahrt in den Tunnel berücksichtigt werden müsse. Die Eigenschaft als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts hänge nicht davon ab, ob die Wohnung gehobenen Ansprüchen genüge, sondern ob sie überhaupt (noch) zumutbar bewohnt werden könne. Das Gesetz unterscheide insoweit nicht nach Wohnungsklassen und Interessentenkreisen für eine Vermietung. Im übrigen treffe das Vorbringen des Klägers auch sachlich nicht zu. Trotz des Ausblicks auf das Prinz-Carl-Palais und den Finanzgarten, der Lage am Rande des Hofgartens und des Englischen Gartens und der zentralen Lage zur Innenstadt habe die Wohnung mit der Zunahme des Individualverkehrs seit Ende der 50er Jahre - wie viele zentral gelegene Wohnungen in M... - wegen des starken Verkehrs ihre Eignung für gehobenes Wohnen nicht eingebüßt. Sie sei hinsichtlich der Zumutbarkeit einer Verkehrslärmbelästigung nicht anders zu beurteilen als dieübrigen an großstädtischen Hauptverkehrsstraßen gelegenen Wohnungen in M.... Daß hier das Wohnen allgemein trotz vergleichbarer oder sogar noch höherer Verkehrslärmbelastung - bei entsprechender Preisgestaltung - als zumutbar angesehen werde, sei allgemein bekannt und unter den Beteiligten nicht streitig. Speziell für die V... Straße sei dies durch den Augenschein bestätigt worden. Bis auf das unmittelbar angrenzende reine Geschäftshaus befänden sich in allen anderen Gebäuden der V...-Straße in westlicher Richtung jedenfalls in den oberen Stockwerken Wohnungen. Daß hier bei den Bewohnern durch die Lärmbelastung Gesundheitsschäden aufgetreten seien und damit das Bewohnen schwer und unerträglich im enteignungsrechtlichen Sinne gestört sei, behaupte der Kläger selbst nicht.

Gegen eine Unzumutbarkeit, die Wohnung auf Dauer zu bewohnen, spreche zudem der Bauzustand des Hauses. Das nach dem Kriege wiederaufgebaute Haus sei - soweit dies beim Augenschein habe beurteilt werden können - solide, insbesondere mit genügend dicken Außenwänden gebaut und - auch durch die vom Kläger vorgenommenen Renovierungen - in einem guten baulichen Zustand. Die besonders das Eindringen der Verkehrsgeräusche in das Wohnungsinnere begünstigenden früheren Jalousiekästen habe der Kläger nach seinen Angaben abdichten lassen und dadurch eine weitere Reduzierung der Innenlärmbelastung auf 35 dB(A) erreicht. Zugleich seien die früher unverhältnismäßig hohen Heizkosten gesenkt worden. Sämtliche zur V... Straße gelegenen Räume verfügten nach Angaben des Klägers über Schallschutzfenster, die nach dem Gutachten seines Sachverständigen ausreichend bemessen seien. Auch der Zustand der Wohnung selbst sei sehr gut. Die Räume seien gut geschnitten, die Küche und die sanitären Anlagen seien in Ordnung. Zwei kleinere Räume und die Küche hätten Fenster zur Hofseite, wo bei geschlossenen Fenstern der Straßenverkehrslärm überhaupt nicht zu hören sei. Infolge der nur einseitigen Bebauung der V...-Straße sei nach den durch Augenschein getroffenen Feststellungen die Belastung mit Abgasen nicht so hoch, daß eine ausreichende Belüftung der Wohnung unmöglich sei. Der Ausblick in den Hof sei zwar durch die rückwärtige Bebauung und die Betongitterwand des US-Generalkonsulats nicht besonders anziehend. Unerträglich und ein Bewohnen unzumutbar machend sei er jedoch nicht. Viele andere innenstädtische Wohnungen verfügten über ähnlich reizlose Hofseiten. Gegen die Unzumutbarkeit, die Wohnung bei entsprechender Preisgestaltung zu bewohnen, spreche schließlich auch, daß sie bis Dezember 1985 vermietet gewesen sei.

Bei zusammenfassender Würdigung stelle sich die Situation bei dieser Wohnung nicht anders dar, als es bei sehr vielen Häusern mit Tausenden von Wohnungen in M... der Fall sei, die an innerstädtischen Hauptverkehrsstraßen lägen und in gleichem, ähnlichem oder sogar noch stärkerem Maße den Einwirkungen des großstädtischen, immer stärker angewachsenen Straßenverkehrs ausgesetzt seien. Die Verkehrslärmbelastung solcher Wohnungen wie derjenigen des Klägers mache deren Bewohnen unter Berücksichtigung des Zwecks des Zweckentfremdungsverbots noch nicht unzumutbar. Dessen Ziel, dem breiten Kreis von Wohnungsuchenden eine Wohnung zu einer angemessenen Miete zu erhalten, lasse sich vielmehr nur dadurch erreichen, daß auch einer größeren Verkehrslärmbelastung unterliegende Wohnungen als Wohnraum erhalten blieben.

Darin liege keine schwere und unerträgliche Belastung für den Kläger, die den Enteigungstatbestand verwirkliche. Die Verkehrslärmbelastung überschreite nach dem Ergebnis des Augenscheins nicht das ortsübliche Maß an einer Hauptverkehrsstraße mit starker Verkehrsfrequenz. Schon beim Erwerb des Hauses durch den Kläger im Jahre 1975 sei die Verkehrsbelastung - abgesehen von dem allgemeinen Anstieg der Zahl der Kraftfahrzeuge - nicht wesentlich geringer gewesen. Auf diese vorgegebene Grundstückssituation habe er sich einstellen können und müssen.

Sein Einwand, die Wohnung sei wegen der Verkehrslärmbelastung nicht mehr zu zumutbaren Bedingungen vermietbar, greife ebenfalls nicht durch. Es könne dahinstehen, ob die von ihm unternommenen Vermietungsversuche ausreichend gewesen seien. Keiner weiteren Prüfung und Entscheidung bedürfe auch die Frage, ob die von ihm für gerechtfertigt gehaltene Miete im Hinblick auf die Nachteile der Lage der Wohnung angemessen oder inwieweit es ihm zuzumuten sei, sich mit einer entsprechend niedrigeren Miete zu begnügen. Das von der Beklagten unterbreitete Angebot, die Wohnung anzumieten, um dort von ihr betreute, derzeit obdachlose Personen unterzubringen, könne nämlich bei der Prüfung der Vermietbarkeit der Wohnung nicht außer Betracht bleiben. Daran ändere nichts, daß die Beklagte mit diesem Angebot eine ihr obliegende öffentlich-rechtliche Verpflichtung wahrnehme. Denn die Vorschriften des Zweckentfremdungsrechts sollten dem Allgemeinwohl dienen. Das öffentliche Recht gebe der Beklagten für die Erfüllung ihrer Pflichtaufgabe nur äußerst geringe und zeitlich begrenzte Befugnisse. Sie sei daher im wesentlichen auf den Einsatz zivilrechtlicher Mittel, insbesondere auf die Anmietung geeigneter Wohnungen, angewiesen. Dazu müsse sie auch am allgemeinen Wohnungsmarkt teilnehmen können. Sie werde dabei letztlich nur als Gehilfe oder Vertreterin der obdachlosen Wohnungsuchenden tätig. Diese seien Teilnehmer am allgemeinen Wohnungsmarkt; ihre Suche nach einer für sie geeigneten Wohnung bestimme über die Vermietbarkeit. Zwar möge es sich bei dem von der Beklagten betreuten Kreis von Wohnungsuchenden zu einem Großteil um Personen handeln, die überwiegend von Sozialhilfe lebten. Allein diese Tatsache schließe jedoch niemanden vom allgemeinen Wohnungsmarkt aus, zumal solchen Wohnungsuchenden gemäß §§ 11 Abs. 1, 12 Abs. 1 BSHG in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Regelsatzverordnung die für die Anmietung einer Wohnung tatsächlich erforderlichen Mittel unter Berücksichtigung ihres Wohngeldanspruchs (§§ 3, 5, 7 f. WoGG) zur Verfügung zu stellen seien. Da das Zweckentfremdungsverbot die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit Wohnraum zu angemessenen, erschwinglichen Mieten sicherstellen solle, könnten als Nachfrager am allgemeinen Wohnungsmarkt nicht nur die Personen angesehen werden, die aus eigenem Einkommen oder Vermögen genügend Mittel zur Anmietung einer Wohnung hätten, während die besonders wohnungsbedürftigen, sozial Schwächeren davon ausgeschlossen würden, obwohl gerade in ihrem Interesse der bestehende Wohnraum erhalten bleiben solle.

Demgegenüber könne sich der Kläger nicht darauf berufen, ihm sei die Vermietung seiner Wohnung an Personen, die von der Beklagten sozial betreut würden, nicht zumutbar. Abgesehen davon, daß er nicht verpflichtet sei, seine Wohnung auf diese Weise zu vermieten, sondern ihm weiter freistehe, sich anderweitig einen Mieter zu suchen, greife dieser Einwand schon deshalb nicht durch, weil die Beklagte bereit sei, ihm die Auswahl unter den von ihr betreuten Personen zu überlassen und daher zu ermöglichen, die Wohnung nur an einen ihm annehmbar erscheinenden Mietinteressenten zu vergeben. Daß sämtliche von der Beklagten als Mieter vermittelte Personen unzumutbar seien, könne nicht unterstellt werden.

Das Mietangebot der Beklagten begründe eine Vermietbarkeit zu angemessenen, zumutbaren Bedingungen. Der angebotene Mietpreis von 1 400 DM zuzüglich Nebenkosten habe zum Zeitpunkt der Abgabe des Angebots über der von der Beklagten ermittelten Vergleichsmiete von 1 250 DM gelegen. Auch unter Berücksichtigung der inzwischen eingetretenen Mietsteigerungen unterschreite das Angebot nicht die am 9. Mai 1989 neu errechnete ortsübliche Vergleichsmiete.

Auf die weiteren, nach Angaben des Klägers gegen die Annahme durch den Markt sprechenden Gesichtspunkte, insbesondere den Mangel an Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten in unmittelbarer Nähe der Wohnung, komme es nicht an. Überdies treffe das Vorbringen des Klägers nicht zu.

Für die beabsichtigte Büronutzung der Wohnung sei daher eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich. Diese habe die Beklagte nicht erteilen können. Besonders schützenswerteüberwiegende Interessen des Klägers seien nicht dargetan. Die ihm von der Beklagten angebotene Miete überschreite die von ihr errechnete, vom Kläger nicht bestrittene ortsübliche Vergleichsmiete. Ob er anderweitig eine gleich hohe Miete erzielen könne, sei rechtlich ebensowenig von Bedeutung wie die Frage, ob nicht die Vergleichsmiete hier bereits überhöht sei, weil sie der Lärmbelastung zu wenig Rechnung trage.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision des Klägers, der die Verletzung formellen und materiellen Rechts rügt.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Zur abschließenden Entscheidung sind weitere tatsächliche Feststellungen erforderlich. Das zwingt zur Zurückverweisung (vgl. §§ 137 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2, 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO).

Das mit der Verpflichtungsklage in erster Linie begehrte Negativattest bedarf - wie das angefochtene Urteil zutreffend annimmt - keiner gesetzlichen Grundlage, weil es mit dem geforderten Inhalt den Rechtsstandpunkt des Klägers bestätigen soll. Es darf und muß ohne gesetzliche Grundlage erteilt werden, wenn darauf aus besonderen Gründen - wie hier als Folge der vom Berufungsgericht bindend festgestellten (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO) ständigen Verwaltungsübung der Beklagten - bei "genehmigungsfreien Zweckentfremdungen" ein Anspruch besteht (vgl. Urteil vom 1. Oktober 1986 - BVerwG 8 C 53.85 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 14 S. 58 <59>).

Die Gültigkeit des durch Rechtsverordnung der bayerischen Landesregierung über die Stadt München verhängten Zweckentfremdungsverbots hat das Berufungsgericht ohne Verstoß gegen revisibles Recht (vgl. § 137 Abs. 1 VwGO) bejaht (s. dazu allgemein Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 S. 13 <15 ff.>). In Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats (vgl. u.a. Urteile vom 18. Mai 1977 - BVerwG VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 <60> und vom 1. Oktober 1986, a.a.O. S. 60) ist es ferner materiellrechtlich zutreffend davon ausgegangen, daß Wohnraum im Sinne des revisiblen Wohnraumbegriffs des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG (und damit zugleich auch des § 1 Satz 1 der landesrechtlichen Zweckentfremdungsverordnung) nur Räume sind, die geeignet und bestimmt sind, auf Dauer bewohnt zu werden. Unbedenklich ist des weiteren seine Annahme, daß die strittigen, beim Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots gewerblich genutzten Räume in dem Hause des Klägers durch ihre spätere Vermietung zu Wohnzwecken wieder zum Dauerbewohnen bestimmt und damit Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts geworden sind, der von dem Verbot erfaßt wird. Wie der erkennende Senat in dem Urteil vom 7. September 1984 - BVerwG 8 C 48.83 - (Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 11 S. 29 <31 ff.>) dargelegt hat, unterliegen Räume, die zunächst wegen ihrer (zulässigen) gewerblichen Nutzung vom Zweckentfremdungsverbot nicht betroffen sind, später diesem Verbot, sofern der Verfügungsberechtigte sie wirksam zum Bewohnen bestimmt, d.h. sie für diese Nutzung gewissermaßen umgewidmet hat. Nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen sind die vom Senat in dem Urteil vom 7. September 1984 (a.a.O. S. 32 f.) bezeichneten Voraussetzungen einer solchen "Umwidmung" gegeben. Der Kläger hat die hier in Rede stehenden Räume aufgrund des bestandskräftig gewordenen Bescheides der Beklagten vom 30. Juni 1982 "im Austausch gegen die Wohnung im ersten Obergeschoß wieder Wohnzwecken zugeführt und sie bis Dezember 1985 vermietet" (UA S. 14). Er hat also die beim Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots gewerblich genutzten Räume als Ersatzwohnung für die mit Genehmigung der Beklagten zweckentfremdeten Wohnräume dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt. Das reicht nach Lage der Dinge für eine Umwidmung aus.

Die erforderliche Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt Räumen - erstens - dann, wenn sie aus bebauungs- oder bauordnungsrechtlichen Gründen nicht (mehr) bewohnt werden dürfen, - zweitens - wenn sie wegen vorhandener Mängel oder Mißstände zumutbar nicht (mehr) bewohnt werden können, und - drittens - wenn sie sich aus anderen Gründen zu angemessenen Bedingungen als Wohnraum nicht mehr vermieten lassen (vgl. u.a. Urteil vom 2. Dezember 1983 - BVerwG 8 C 155.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 10 S. 20 <24 f.> und vom 1. Oktober 1986, a.a.O. S. 60).

Die Annahme des Berufungsgerichts, die (weitere) Nutzung der strittigen Räume im Hause des Klägers zu Wohnzwecken sei bebauungsrechtlich zulässig, ist auf der Grundlage der dazu im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen, gegen die beachtliche Verfahrensrügen nicht erhoben worden sind (vgl. § 137 Abs. 2 VwGO), bundesrechtlich unbedenklich (vgl. hierzu Urteil vom 2. Dezember 1983, a.a.O. S. 25 f.).

Die Unzulässigkeit eines dauernden Bewohnens der strittigen Räume infolge der Belastung durch Straßenverkehrslärm verneint das angefochtene Urteil mit dem Hinweis, daß sie eine Unbewohnbarkeitserklärung nach Art. 3 Abs. 2 Nr. 2, Art. 5 des bayerischen Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen vom 24. Juli 1974 (GVBl. S. 348) voraussetze, die nicht vorliege (UA S. 14 f.). Dagegen ist revisionsrechtlich ebenfalls nichts einzuwenden (vgl. Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 <4>).

Das weitere Bewohnen der strittigen Räume ist schließlich - wie das Berufungsgericht auf der Grundlage seiner im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen ohne Verletzung von Bundesrecht entschieden hat - auch nicht wegen der Belastung durch Straßenverkehrslärm unzumutbar. Die Grenze, von der an aus dem Vorhandensein einer Immissionsbelastung - namentlich Straßenlärm - die Unzumutbarkeit eines dauernden Bewohnens gefolgert werden darf, läßt sich - wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 25. Juni 1982 (a.a.O. S. 4 f.) hervorgehoben hat - nicht generell und insbesondere nicht zahlenmäßig fixiert ziehen. Wann die Schwelle der Unzumutbarkeit erreicht ist, hängt vielmehr von einer Würdigung der jeweiligen Sachlage des Einzelfalles ab (vgl. Urteil vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 4 f.; s. auch Beschluß vom 18. Dezember 1990 - BVerwG 4 N 6.88 - Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 50 S. 25 <29 ff.> m. weit. Hinw.). Diese ist von Rechts wegen dahin intendiert, "daß an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen" (Urteil vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 5). Das folgt - wie in dem Urteil vom 25. Juni 1982 (a.a.O. S. 5) ausgeführt worden ist - aus der vom Zweckentfremdungsverbot angestrebten Erhaltung des Wohnraumbestands in Verbindung mit der Indizkraft der Tatsache, daß es sich typischerweise um langjährig bewohnte Räume handelt, und wird überdies durch das Nebeneinander von zwei Freistellungsalternativen gerechtfertigt. Denn ein Eigentümer, dem zwar die Unbewohnbarkeit der von ihm für eine Zweckentfremdung vorgesehenen Räume nicht zugestanden werden kann, braucht sich gleichwohl das Zweckentfremdungsverbot nicht entgegenhalten zu lassen, wenn die Räume vom Markt als Wohnung nicht mehr angenommen werden.

Allerdings ist die zur Unbewohnbarkeit führende Grenze des Zumutbaren bei einer Belastung durch Straßenlärm nach der Rechtsprechung des Senats im Urteil vom 25. Juni 1982 (a.a.O. S. 5 f.) jedenfalls dann überschritten, wenn die Belastung so stark ist, daß sie als "schwer und unerträglich" im eigentumsrechtlich-verfassungsrechtlichen (vordem als "enteignungsrechtlich" bezeichneten) Sinne angesehen werden muß. Diese Grenze der im "enteignungsrechtlichen" Sinne schweren und unerträglichen Belastung ist hier indessen - wie der Verwaltungsgerichtshof in fehlerfreier Würdigung der Sachlage des vorliegenden Falles angenommen hat - noch nicht erreicht. Die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts gestatten vielmehr den Schluß, daß die Wohnung - gemessen an der in Großstädten weithin unvermeidlichen Verkehrslärmbelastung innenstädtischer Wohnungen - noch zumutbar bewohnt werden kann (vgl. in diesem Zusammenhang auch Urteile vom 21. Mai 1976 - BVerwG IV C 80.74 - BVerwGE 51, 15 <30 ff.>, vom 22. März 1985 - BVerwG 4 C 63.80 - BVerwGE 71, 150 <155 f.>, vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 C 33-35.83 - Buchholz 407.4 § 17 FStrG Nr. 66 S. 4 <6 ff.>, vom 4. Mai 1988 - BVerwG 4 C 2.85 - Buchholz 407.57 LStrGNW Nr. 1 S. 1 <4 ff.> und vom 12. Dezember 1990 - BVerwG 4 C 40.87 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 138 S. 53 <55 ff.>).

Danach kommt es - wie das angefochtene Urteil richtig zum Ausdruck bringt - entscheidungserheblich darauf an, ob der Kläger sich zu Recht auf die sogenannte Marktalternative des Zweckentfremdungsverbots beruft. Ist nämlich das Bewohnen der strittigen Räume weder unzulässig noch wegen der Verkehrslärmbelastung (oder irgendwelcher sonstiger Mängel oder Mißstände) unzumutbar, entfällt für sie das Zweckentfremdungsverbot nur dann, wenn die Räume als Wohnräume zu "für den Eigentümer ... zumutbaren - nicht notwendig optimalen - Bedingungen" unvermietbar sind (Urteil vom 11. März 1983, a.a.O. S. 18), also "vom Wohnungsmarkt zu in diesem Sinne angemessenen Bedingungen nicht mehr angenommen werden" (Urteil vom 2. Dezember 1983, a.a.O. S. 27).

An einer solchen Vermietbarkeit als Wohnraum zu für den Eigentümer zumutbaren Bedingungen fehlt es nicht bereits dann, wenn sich durch eine Vermietung oder Nutzung für andere als Wohnzwecke ein höherer Ertrag oder größerer wirtschaftlicher Vorteil erzielen läßt (vgl. Urteil vom 2. Dezember 1983, a.a.O. S. 27 f.). Die verfassungsrechtliche Garantie des Grundeigentums begründet keinen Anspruch auf die Nutzungsmöglichkeit mit dem größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 15. Juli 1981 - 1 BvL 77/78 - BVerfGE 58, 300 <345> und vom 19. Januar 1987 - 1 BvR 1343/86 - ZMR 1987, 133). Sie gewährleistet dem Vermieter auch nicht, den am Wohnungsmarkt erzielbaren Mietpreis sofort und in voller Höhe auszuschöpfen (BVerfG, Beschlüsse vom 4. Dezember 1985 - 1 BvL 23/84 u.a. - BVerfGE 71, 230 <253> und vom 19. Januar 1987, a.a.O.). Das Zweckentfremdungsverbot ist vielmehr dem Eigentümer von Wohnraum als Konkretisierung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zuzumuten, soweit die verfassungsrechtlich gewährleistete Privatnützigkeit des Eigentumsgegenstandes nicht aufgehoben wird (s. dazu im einzelnen das Urteil vom 11. März 1983, a.a.O. S. 17 f.). Die Privatnützigkeit von Wohnraum bleibt für den Eigentümer jedoch erhalten, sofern dieser Raum zu ihm zumutbaren - nicht notwendig optimalen - Bedingungen als Wohnraum vermietet werden kann (s. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348 <371>).

Das Berufungsgericht hat eine zumutbare Vermietbarkeit deswegen bejaht, weil die Beklagte dem Kläger angeboten hat, entweder die Wohnung zu einem die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unterschreitenden Mietzins anzumieten, um darin Obdachlose unterzubringen, oder gegenüber dem Kläger für einen von ihm selbst unter den von ihr betreuten Wohnungsuchenden ausgewählten Mieter eine "Mietzahlungsgarantie" zu übernehmen. Diese vorinstanzliche Würdigung des "Mietangebots" der Beklagten als "angemessene Bedingungen" im Sinne von Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG begegnet durchgreifenden bundesrechtlichen Bedenken: Diese richten sich allerdings - wie sich bereits aus dem Vorausgesagten ergibt - nicht gegen die finanzielle Seite des Angebots. Das Berufungsgericht hat bindend (§ 137 Abs. 2 VwGO) festgestellt, der von der Beklagten angebotene monatliche Mietzins von 1 400 DM zuzüglich Nebenkosten (oder die von ihr angebotene Mietzahlungsgarantie in derselben Höhe) liege jedenfalls nicht unter der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete. Daß die Vermietung als Wohnraum mit einem Ertrag in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (bei einer hier voraussetzungsgemäß zunächst allein auf die finanzielle Seite beschränkten Betrachtung) zumutbar ist, steht außer Frage (vgl. hierzu BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371). Die Bedenken setzen vielmehr bei der "personellen Seite" des Angebots der Beklagten an.

Die erste Variante des an den Kläger gerichteten "Angebots" der Beklagten geht dahin, sie - die Beklagte - wolle die Wohnung selbst mieten, um sie ihrerseits Obdachlosen zur Wohnnutzung zu überlassen. Dieses "Mietangebot" läuft auf die Vereinbarung einer von vornherein gestatteten Untervermietung an dem Kläger noch unbekannte (möglicherweise auch im Laufe der Zeit wechselnde) Dritte hinaus oder kommt einer derartigen Abrede jedenfalls im praktischen Ergebnis gleich. Auf ein solches Mietangebot braucht der Kläger sich auch unter dem Blickwinkel des Zweckentfremdungsrechts mangels Angemessenheit nicht einzulassen. Das ergibt sich aus folgenden Überlegungen:

"Art. 6 MRVerbG führt keine Wohnraumbewirtschaftung im herkömmlichen Sinne ein" (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 365). Die Ermächtigung zum Erlaß eines Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum beläßt vielmehr dem Verfügungsberechtigten die Privatautonomie. Einen Zwang zur Vermietung von Wohnraum begründet das Zweckentfremdungsverbot für den Eigentümer mittelbar nur insoweit, als das vermeidbare Leerstehenlassen von bewohnbarem und damit im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG schutzwürdigem Wohnraum, der zu angemessenen Bedingungen vermietet werden kann, unter den Tatbestand der verbotenen Zweckentfremdung fällt (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 365; BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1979 - BVerwG 8 C 2.79 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 5 S. 30 <35 f.>). Für eine weitergehende behördliche Einschränkung der Vertragsfreiheit bietet Art. 6 § 1 MRVerbG keine gesetzliche Grundlage. "Angemessen" sind vielmehr nur "Bedingungen", die ein Vermieter nach der Privatrechtsordnung hinzunehmen hat. Dazu gehört - wie ein Blick in das Mietrecht zeigt - die Vermietung von Räumen zum Zwecke der Weitervermietung an Dritte nicht:

Die Gebrauchsüberlassung durch den Mieter an Dritte, insbesondere die Untervermietung, bedarf nach § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB der Erlaubnis des Vermieters. Zwar räumt § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB (nur) dem Mieter von Wohnraum einen Anspruch auf Erlaubniserteilung ein. Beanspruchen kann der Mieter jedoch von Gesetzes wegen keine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung des gesamten gemieteten Wohnraums, sondern ausdrücklich nur die Erlaubnis, "einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen" (§ 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 BGB). Anspruchsvoraussetzung ist nach § 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 BGB des weiteren, daß ein berechtigtes Interesse des Mieters an der teilweisen Gebrauchsüberlassung erst "nach dem Abschluß des Mietvertrages" entstanden ist; ein bereits vorher vorhandenes Interesse genügt nicht (vgl. Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl. 1981, § 549 Rdnr. 38; Voelskow, Münchener Kommentar zum BGB, 2. Aufl. 1988, § 549 Rdnr. 25; Palandt-Putzo, BGB, 50. Aufl. 1991, § 549 Rdnr. 14). Vor allem aber muß die Erlaubniserteilung dem Vermieter zumutbar sein (§ 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 und Satz 2 BGB). Das ist namentlich dann nicht der Fall, "wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt" oder "der Wohnraum übermäßig belegt würde" (§ 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB). Außer diesen beiden im Gesetz selbst aufgeführten Regelbeispielen können lediglich solche anderweitigen Gründe zur Versagung der Erlaubnis unter dem Blickwinkel der Zumutbarkeit (§ 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB) führen, die ein Gewicht haben, das dem der Regelbeispiele gleichkommt (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84 - BGHZ 92, 213 <222>).

Die Zumutbarkeitsfrage läßt sich ihrer Natur nach immer nur unter Würdigung der tatsächlichen Umstände des Einzelfalles - namentlich der persönlichen Verhältnisse des jeweils als Untermieter in Aussicht genommenen Dritten - beantworten (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O.). Hieraus folgt wiederum, daß der Mieter von Rechts wegen keinen Anspruch auf die Erteilung einer generellen, also nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis (Gebrauchsüberlassungserlaubnis) hat, sondern eine derartige Erlaubnis stets nur für einen bestimmten (sich als zumutbar erweisenden) Untermieter verlangen kann (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 222; im Ergebnis ebenso: Putzo, a.a.O. Anm. 3; anderer Ansicht: LG Berlin, Urteil vom 31. Oktober 1989 - 64 S 274/89 - NJW-RR 1990, 457 [OLG Karlsruhe 18.10.1989 - 3 ReMiet 1/89]). Denn ohne Kenntnis der Person des Untermieters und der Größe seines Haushalts läßt sich die Zumutbarkeit nicht beurteilen. Der Mieter muß deshalb dem Vermieter den als Untermieter in Aussicht genommenen Dritten - gegebenenfalls unter Mitteilung seiner beruflichen oder sonstigen Tätigkeit - benennen und seine Vorstellungen über die beabsichtigte Art und den Umfang der Wohnungsbelegung offenbaren, damit der Vermieter prüfen und entscheiden kann, ob er der Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung erfolgreich zu widersprechen vermag (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 222; Voelskow, Münchener Kommentar zum BGB, 2. Aufl. 1988, § 549 Rdnr. 22). Auch kann der Vermieter vor der Erteilung der Erlaubnis eine angemessene Frist in Anspruch nehmen, um sich über den Dritten zu erkundigen (vgl. Kummer, Soergel-Siebert, BGB, Schuldrecht II, Stand: Mai 1980, § 549 Rdnr. 9).

Die Vermietung einer Wohnung zur Weitervermietung an unbekannte Dritte ist nach dieser in § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB getroffenen privatrechtlichen Regelung dem Vermieter nicht zuzumuten. Ein derartiges Vertragsangebot enthält dementsprechend auch keine "angemessenen Bedingungen" im Sinne des Zweckentfremdungsrechts.

Die zweite Variante des Mietangebots der Beklagten sieht vor, daß der Kläger selbst unter den von der Beklagten betreuten Wohnungsuchenden einen Mieter auswählt, für den die Beklagte dem Kläger gegenüber eine "Mietzahlungsgarantie" (Bürgschaft) übernimmt. Die dem Kläger zur Auswahl gestellten Mietinteressenten sollen entgegen seinen geäußerten Befürchtungen nicht - wie die Beklagte im Berufungsverfahren und noch einmal mit der Revisionserwiderung betont hat - Angehörige sogenannter "Randgruppen" (Drogenabhängige, Alkoholiker, Stadtstreicher) sein. Es soll sich vielmehr um Wohnungsuchende handeln, die die im Stadtgebiet und Umland von München besonders hohen Mieten finanziell nicht aufbringen können und denen die Beklagte wegen des immer größer werdenden Mangels an Sozialwohnungen auch keine solche Wohnung vermitteln kann.

Diese Personengruppe scheidet entgegen dem Revisionsvorbringen nicht etwa wegen Mittellosigkeit aus dem Kreis der für die Annahme einer dem Vermieter zumutbaren Vermietungsmöglichkeit relevanten Wohnungsuchenden aus. Im Gegenteil zählen gerade Bezieher von Wohngeld und Sozialhilfeempfänger zu der "Bevölkerung", deren "Versorgung ... mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen" das Zweckentfremdungverbot nach der bundesrechtlichen Ermächtigung des Art. 6 § 1 Satz 1 MRVerbG sicherstellen soll (vgl. zu diesem Zweck der Ermächtigung BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 359 f.). Dessen Ziel ist nämlich die Erhaltung preiswerten Wohnraums für die großen Teile der Bevölkerung, die "zumal in den Städten, nicht in der Lage" sind, "aus eigener Kraft Wohnraum für sich zu schaffen, und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen" sind (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370). Bei den staatlicher Hilfe bedürftigen Wohnungsuchenden ist das Angewiesensein auf Mietwohnungen ganz besonders ausgeprägt. Die dadurch begründete soziale Bindung des Eigentums an Wohnraum verstärkt sich in Gebieten mit unzureichender Versorgungslage noch erheblich (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370 f.). Das kann bei der Beurteilung der Angemessenheit von Bedingungen, zu denen der Verfügungsberechtigte Wohnraum weiterhin als solchen vermieten kann, nicht unberücksichtigt bleiben. Denn das Zweckentfremdungsverbot ist die einfachgesetzliche Ausprägung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums an Wohnraum, die "durch den Gestaltungsauftrag des Gesetzgebers nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gerechtfertigt" wird (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370). Die Nutzung des privaten Eigentums an Wohnraum ist verfassungsrechtlich wesentlich am Gemeinwohl ausgerichtet (Art. 14 Abs. 2 GG); daraus ergibt sich das Gebot, auf die Belange der Wohnungsuchenden, die auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind, Rücksicht zu nehmen (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 370 f.). Bei unzureichender Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entspricht es diesem gemeinwohlorientierten Rücksichtnahmegebot und ist es zugleich sachgerecht, die Zweckbestimmung des vorhandenen Wohnraums zu erhalten, soweit "die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers ausreichend gewahrt bleiben" (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371). Das ist in der Regel aber schon dann der Fall, wenn "der Eigentümer eine Rendite in Höhe der vertraglichen Miete, der Kostenmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete" behält (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371).

Unter "angemessenen Bedingungen" im Sinne des Art. 6 § 1 Satz 1 MRVerbG sind dementsprechend sowohl bei der Annahme einer Gefährdung der Wohnraumversorgung als auch bei der Beurteilung der Zumutbarkeit einer Vermietung für den Verfügungsberechtigten "Mieten ... einschließlich der vom Staat gewährten finanziellen Hilfen" (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 360) zu verstehen. Allein die Tatsache, daß jemand, um die Miete aufbringen zu können, auf staatliche Hilfe angewiesen ist, vermag die Unzumutbarkeit eines Wohnungsuchenden als Mieter für den Vermieter nicht zu begründen. Das trifft erst recht für eine staatliche oder - wie hier in Rede stehend - gemeindliche "Mietzahlungsgarantie" zu. Insoweit gilt nichts anderes als bei der Untermiete. Auch dort werden nach der - einen billigen Ausgleich der Interessen von Mieter und Vermieter anstrebenden - gesetzlichen Regelung des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB die Belange des Vermieters gegenüber einem berechtigten Interesse des Mieters an der Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung allein unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit der Aufnahme des Dritten in die Wohnung berücksichtigt (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 220 f.). Ist ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 BGB gegeben, geht es regelmäßig den Interessen des Vermieters vor. Zurückzustehen hat es nach § 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB nur dann, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar ist (vgl. BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 220). Maßgebend für die Beurteilung, ob dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an den Dritten wegen eines wichtigen Grundes in dessen Person nicht zugemutet werden kann (§ 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB), sind ausschließlich die persönlichen Verhältnisse des Dritten. Auf dessen wirtschaftliche Verhältnisse kommt es dagegen - zumindest in aller Regel - nicht an, weil der Mieter weiterhin für den Mietzins haftet und zudem gemäß § 549 Abs. 3 BGB für Schäden einstehen muß, die der Dritte schuldhaft verursacht (vgl. Gelhaar, BGB-RGRK, 12. Aufl. 1978, § 549 Rdnr. 13; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl. 1981, § 549 Rdnr. 36; Kummer, Soergel-Siebert, BGB, Schuldrecht II, Stand: Mai 1980, § 549 Rdnr. 14; Voelskow, Münchener Kommentar zum BGB, 2. Aufl. 1988, § 549 Rdnr. 21; Palandt-Putzo, BGB, 50. Aufl. 1991, § 549 Rdnr. 10). Mit Blick auf die Interessenlage und die Zielrichtung des Zweckentfremdungsverbots ist die zweckentfremdungsrechtliche Frage, ob der Verfügungsberechtigte Räume als Wohnraum zu angemessenen Bedingungen vermieten kann, nicht anders zu beantworten. Die Quelle, aus der das Geld zur Entrichtung des Mietzinses letztlich fließt, kann und wird dem Vermieter regelmäßig gleichgültig sein, sofern und solange sie sich als offenbar verläßlich und dauerhaft erweist. Unter dieser Voraussetzung kommt ihr jedenfalls keine die Ablehnung eines Mietinteressenten rechtfertigende Bedeutung für den Verfügungsberechtigten zu. Vielmehr begründet die (Mit-)Übernahme der Mietzahlungspflicht (und Haftung) durch einen finanzkräftigen Dritten - insbesondere eine "Mietzahlungsgarantie" (Bürgschaft) der Gemeinde - für den Vermieter eine günstigere Rechtsposition, als er sie durch den Abschluß eines Mietvertrages mit einem hinsichtlich seiner künftigen Zahlungsfähigkeit nicht von vornherein über jeden Zweifel erhabenen Mieter erlangen kann.

Als "wichtiger Grund in der Person", der - ebenso wie die Versagung einer Untervermietungs- oder Gebrauchsüberlassungserlaubnis wegen Unzumutbarkeit (§ 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB) - auch die Ablehnung der Vermietung an einen Wohnungsuchenden rechtfertigt, wird freilich die begründete Befürchtung anzusehen sein, daß der Dritte den Hausfrieden stören wird. Namentlich vermögen hinreichend sicher zu erwartende Belästigungen, Beeinträchtigungen oder gar Schädigungen der übrigen Mieter oder des Vermieters etwa durch Beruf (z.B. Musiker), Geschäft (Wettbewerb mit anderem Mieter oder dem im Hause oder in unmittelbarer Nähe wohnenden Vermieter), Lebensweise (z.B. Prostitution) oder Charaktereigenschaften und Verhaltensweisen (etwa Trunksucht oder Streitsucht) die Unzumutbarkeit einer Vermietung ebenso wie einer Untervermietung zu begründen (vgl. zur Untermiete: Erman-Schopp, BGB, 8. Aufl. 1989, § 549 Rdnr. 12; Voelskow, a.a.O. Rdnr. 21; Staudinger-Emmerich, a.a.O. Rdnr. 36; Kummer, a.a.O. Rdnr. 13, 14; Gelhaar, a.a.O. Rdnr. 12; Palandt-Putzo, a.a.O. Rdnr. 10, 15). Die Annahme einer zweckentfremdungsrechtlich beachtlichen Unangemessenheit der Vermietung unter diesem Blickwinkel setzt jedoch - ebenso wie die Ablehnung einer Untervermietungserlaubnis (vgl. dazu BGH, Beschluß vom 3. Oktober 1984, a.a.O. S. 222) - eine Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse des konkreten Mietinteressenten voraus.

Daraus folgt für die Beurteilung des vorliegenden Falles: Das vom Berufungsgericht bereits als ausreichend erachtete pauschale Mieterangebot der Beklagten genügt nicht. Diese muß vielmehr dem Kläger konkrete Mietinteressenten benennen, die bereit und in der Lage sind, die strittigen Räume als Wohnung auf voraussichtlich angemessene Dauer zu mieten, und die er nicht aus einem "wichtigen Grund in der Person" als Mieter ablehnen darf. Ohne eine gerichtlich überprüfbare Bezeichnung solcher Mietinteressenten läßt sich die Zumutbarkeit der Vermietung ("angemessene Bedingungen") nicht abschließend beurteilen. Insoweit bedarf es gegebenenfalls zusätzlicher Angaben der Beklagten und weiterer tatsächlicher Feststellungen des Berufungsgerichts. Darauf kommt es freilich nur dann entscheidungserheblich an, wenn der Kläger die Räume nicht anderweitig - also auf dem übrigen Wohnungsmarkt - zu angemessenen Bedingungen vermieten kann. Ob es sich so verhält, hat der Verwaltungsgerichtshof - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - offengelassen. Auch insoweit kann jedoch aus Gründen des materiellen Rechts weitere tatrichterliche Sachaufklärung geboten sein.