I.

Die Klägerin ist Eigentümerin eines rd. 200 qm großen Grundstücks in der Innenstadt von Köln. Auf diesem Grundstück steht ein in den Nachkriegsjahren wiederaufgebautes mehrgeschossiges Gebäude, das die Grundstücksfläche voll überdeckt. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die von der Klägerin für die Zweckentfremdung der Wohnung im fünften Obergeschoß beantragte Genehmigung.

Das Grundstück der Klägerin liegt in einem in geschlossener Bauweise bebauten unbeplanten, wegen seiner tatsächlichen Beschaffenheit vom Beklagten als Kerngebiet bewerteten Gebiet. Das auf dem Grundstück vorhandene Gebäude dient überwiegend einem vom Sohn der Klägerin betriebenen Fotofachgeschäft. Es enthält in den oberen Geschossen Wohnräume, die anfänglich für die Familie der Klägerin bestimmt waren und nach den Angaben der Klägerin bis zum Jahre 1965 so auch genutzt wurden.

Die Wohnung im fünften Obergeschoß ist 74 qm groß. Sie besteht aus drei Zimmern, Küche, Bad und WC. Ihre Beschaffenheit erfüllt nicht alle Anforderungen, die nach der Landesbauordnung (BauO NW) an die Normalausstattung von (neu errichteten) Wohnungen zu stellen sind. Seit dem 1. Juni 1972 waren die Räume für einen Mietzins von 451,40 DM monatlich vermietet. Nachdem die Mieter gekündigt hatten, beantragte die Klägerin die Genehmigung zur Zweckentfremdung. Während der Anhängigkeit des Genehmigungsverfahrens bezog ein Steuerberater die Wohnung und betreibt seitdem dort seine Praxis.

Nach der Verordnung der Landesregierung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 22. Februar 1972 (zuletzt geltend in der Fassung der Änderungsverordnung vom 27. März 1979 - GV NW S. 120) bzw. nach der seit dem 14. Mai 1981 an ihre Stelle getretenen Verordnung der Landesregierung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 4. Mai 1981 (GV NW S. 232) erstreckt sich das durch diese Verordnungen verhängte Zweckentfremdungsverbot unter anderem auf das Gebiet der Stadt Köln. Der Verordnung von 1972/1979 lagen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts Ermittlungen der Landesregierung zugrunde, die für den 31. Dezember 1970 nach Abzug eines wesentlichen Teils der Einpersonenhaushalte sowie der Wohngelegenheiten mit Bad für Köln einen Wohnungsfehlbestand von 3 %, ohne diesen Abzug einen Fehlbestand von 11 % ergeben hatten.

Im Februar 1975 suchte die damals 73jährige, seit längerem in einem Altenheim lebende Klägerin beim Beklagten um die Erteilung einer Genehmigung für die von ihr beabsichtigte Vermietung der Wohnung im fünften Obergeschoß als Büro nach. Sie machte geltend, daß sie wegen des Fehlens einer anderweitigen Alterssicherung auf die Mieteinnahmen aus dem Haus angewiesen und eine Vermietung zu Wohnzwecken nur schwer möglich sei. Der Beklagte verlangte von der Klägerin einen Nachweis der Unvermietbarkeit; als dieser Nachweis ausblieb, beschied er den Antrag abschlägig.

Die Klägerin hat nach erfolglosem Widerspruch Klage erhoben und im ersten und zweiten Rechtszug zur Begründung im wesentlichen folgendes geltend gemacht: Das Zweckentfremdungsverbot erstrecke sich nicht auf Köln, weil es dort an dem das Verbot rechtfertigenden Wohnungsmangel fehle; folglich seien die Zweckentfremdungsverordnungen insoweit ungültig. Zumindest dürfe die etwa erforderliche Genehmigung nicht versagt werden. Die Wohnung im fünften Obergeschoß sei für Wohnzwecke nicht mehr brauchbar. Der Wohnwert werde vor allem dadurch gemindert, daß das Haus nicht als Miethaus konzipiert sei, in einer total überlasteten Region liege und infolgedessen erheblichen Umweltbelastungen ausgesetzt sei. Angesichts dessen lasse sich die Wohnung zu für die Eigentümerin zumutbaren Bedingungen als Wohnung nicht mehr vermieten. Das habe sich bestätigt, als der Sohn der Klägerin nach dem Auszug der Mieter die Wohnung zu den bisherigen Konditionen als Wohnung zu vermieten versucht habe. Im Unterschied dazu böten sich die Räume für eine gewerbliche Nutzung geradezu an. Der jetzige gewerbliche Mieter sei denn auch ohne weiteres bereit gewesen, einen Mietzins von 460 DM zu zahlen. Maßnahmen baulicher Verbesserung könnten einen hinreichenden Wohnwert nicht herbeiführen. Die dafür erforderliche Umgestaltung sei entweder nicht möglich oder aber mit einem ihr, der Klägerin, nicht zumutbaren Kostenaufwand verbunden.

Die Klägerin hat im Berufungsrechtszug in erster Linie die Feststellung beantragt, daß die Zweckentfremdung der Wohnung im fünften Geschoß einer Genehmigung nicht bedürfe, hilfsweise, den Beklagten zur Erteilung der Genehmigung ohne Auflagen zu verpflichten, weiter hilfsweise, ihn zu verpflichten, die Genehmigung mit Auflagen zu erteilen.

Der Beklagte ist dem Vorbringen der Klägerin entgegengetreten. Er hat ausgeführt: In Köln bestehe unverändert ein beträchtliches Wohnungsdefizit; die Zweckentfremdungsverordnung sei dementsprechend auch für Köln geltendes Recht. Die Klägerin berufe sich zu Unrecht darauf, daß ihr Interesse an der Zweckentfremdung das entgegenstehende Gemeininteresse an der Erhaltung des Wohnraums überwiege. Das allgemeine Interesse an der Erhaltung des vorhandenen Wohnungsbestandes sei gerade in der fraglichen Gegend von erheblichem Gewicht. Hinter diesem Interesse müsse das Streben der Klägerin nach einer möglichst hohen Rendite zurückstehen. Die Wohnung im fünften Obergeschoß sei für die weitere Wohnnutzung uneingeschränkt geeignet. Darauf, ob sie allen bauordnungsrechtlichen Anforderungen genüge, komme es ausschlaggebend nicht an. Ihre Vermietung für einen Mietzins in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sei unschwer möglich; die Vergleichsmiete sei geringer als der Betrag, den die Klägerin aufgrund der bisherigen Vermietung erzielt habe. Die Klägerin habe sich um eine erneute Wohnungsvermietung nicht ausreichend bemüht. Daß sie die Mieteinnahmen für ihren Lebensunterhalt verwende, sei kein Grund, die Zweckentfremdung zu gestatten. Anders liege es erst, wenn die Verhinderung der Zweckentfremdung eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz nach sich ziehe. Davon könne hier keine Rede sein.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 3. Dezember 1976 abgewiesen. Es hat angenommen, daß eine Zweckentfremdungsgenehmigung nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände erteilt werden dürfe. An derart besonderen Umständen fehle es. Die Klägerin habe nicht nachweisen können, daß die Räume für eine Wohnnutzung zu angemessenen Bedingungen nicht vermietbar seien. Die Erfolglosigkeit ihrer etwaigen Bemühungen um eine Vermietung zu dem bisher erzielten Mietzins gestatte keine Schlüsse, weil dieser Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich überschreite.

Das Oberverwaltungsgericht hat auf die Berufung der Klägerin durch Urteil vom 14. Mai 1981 die erstinstanzliche Entscheidung teilweise geändert. Es hat unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung die ergangenen Bescheide aufgehoben und den Beklagten verpflichtet, den Genehmigungsantrag der Klägerin unter Beachtung der im Urteil des Oberverwaltungsgerichts dargelegten Rechtsauffassung erneut zu bescheiden. Dieses Urteil beruht im wesentlichen auf folgenden Erwägungen: Die Zweckentfremdungsverordnung von 1972 habe rechtswirksam auch für das Gebiet der Stadt Köln ein Zweckentfremdungsverbot verhängt. Wie die Neufassung vom 4. Mai 1981 zu beurteilen sei, bedürfe nicht der Prüfung. Müsse die Verordnung von 1981 für ungültig gehalten werden, folge daraus, daß die Verordnung von 1972 nicht aufgehoben sei, so daß dann diese fortgelte. Angesichts dessen könne bei der Beurteilung des Falles auf die Verordnung von 1972 abgestellt werden. Das in ihr enthaltene Zweckentfremdungsverbot sei zu Recht auf die Stadt Köln erstreckt worden. Die Verordnung habe (insoweit) auch nicht infolge der Entwicklung der Wohnungsnachfrage in der Zeit seit Februar 1972 nachträglich automatisch ihre Geltung eingebüßt. Die Voraussetzungen für einen solchen Fortfall des Verbots müßten verhältnismäßig hoch angesetzt werden und seien hier nicht erfüllt. Der Beklagte habe der Klägerin die somit erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung zu Unrecht verweigert; er müsse die Genehmigung erteilen, weil er mit der Versagung der Genehmigung das ihm zustehende Ermessen überschritten, nämlich unter Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und das Übermaßverbot verkannt habe, daß sich eine Genehmigungsversagung nur so lange rechtfertige, wie nicht ein berechtigtes Interesse des Verfügungsberechtigten das Gemeininteresse an der Erhaltung des vorhandenen Wohnungsbestandes überwiege. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Die Räume im fünften Obergeschoß eigneten sich nur bedingt für eine Vermietung als Wohnung. In Kerngebieten sei eine unspezifische Wohnnutzung im Grundsatz bebauungsrechtlich unzulässig. Das trage vor allem der Tatsache der meist beträchtlichen Immissionsbelastung Rechnung. Darüber hinaus vermindere das Fehlen zahlreicher von der Landesbauordnung bei Wohnungen verlangten Einrichtungen die Eignung für eine Wohnnutzung. Dem stehe die besondere Eignung für eine büromäßige Nutzung gegenüber. Das Interesse des Eigentümers an einer Nutzungsänderung müsse immer dann als auch zweckentfremdungsrechtlich berechtigt und schutzwürdig angesehen werden, wenn bei Würdigung aller Umstände unter Einschluß sowohl der konkreten Beschaffenheit des Eigentumsgegenstandes als auch bodenrechtlicher Wertungen der Übergang zu einer anderen Nutzung mehr der Eigenart des Eigentumsgegenstandes entspreche als die Beibehaltung der Wohnnutzung. Der Beklagte sei daher im Grundsatz verpflichtet, dem Antrag der Klägerin zu entsprechen; er sei jedoch nicht gehindert, der zu erteilenden Genehmigung eine Zahlungsauflage hinzuzufügen. Dafür biete Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG eine hinreichende, in ihrer Anwendung namentlich durch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beschränkte Grundlage. Gründe, die den Beklagten dazu zwängen, von einer Zahlungsauflage abzusehen, seien nicht ersichtlich.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er beantragt,

Er rügt die Verletzung materiellen Rechts.

Die Klägerin beantragt,

Sie tritt dem Revisionsvorbringen des Beklagten entgegen und beantragt darüber hinaus im Wege der Anschlußrevision, unter Änderung des angefochtenen Urteils in seinem die erstinstanzliche Klagabweisung bestätigenden Teil nach dem Hauptantrag der Klage (Feststellungsantrag), hilfsweise, nach dem ersten Hilfsantrag (Verpflichtung zur Genehmigungserteilung ohne Auflage) zu erkennen. Auch die Klägerin rügt die Verletzung materiellen Rechts.

Der Beklagte bittet um die Zurückweisung der Anschlußrevision. Er hält die abgewiesenen Klageanträge für unbegründet.

II.

Sowohl die Revision als auch die Anschlußrevision führen zur Aufhebung des angefochtenen Urteils. Die Gründe, die das Berufungsgericht zur Abweisung des Feststellungsantrags veranlaßt haben, verletzen zu Lasten der Klägerin Bundesrecht (vgl. § 137 Abs. 1 VwGO). Ebensowenig entspricht es der sich aus dem Bundesrecht ergebenden Rechtslage, daß das Berufungsgericht den Beklagten zur erneuten Bescheidung des von der Klägerin gestellten Genehmigungsantrags verpflichtet hat. Die vorliegenden Rechtsfehler zwingen zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht (vgl. § 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO). Die abschließende Beurteilung des Falles erfordert weitere tatsächliche Feststellungen.

Die Abweisung des Feststellungsantrags läßt sich auf dem Boden der vom Berufungsgericht bisher getroffenen Feststellungen aus vier je selbständig tragenden Gründen nicht halten: Die Ausführungen des Berufungsgerichts erlauben nicht mit Sicherheit den Schluß, daß für das Gebiet der Stadt Köln ein Zweckentfremdungsverbot gilt (1). Sie sichern ferner nicht die Annahme, daß es sich bei der Wohnung im fünften Obergeschoß um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts (2) handelt. Daran könnte es vielmehr fehlen, weil die Wohnung nicht als Wohnraum genutzt werden darf (3), weil sie als Wohnraum zumutbar nicht genutzt werden kann (4) oder weil sie sich als Wohnraum angemessen nicht vermieten läßt (5).

1.

Das Berufungsgericht hat mit seiner Entscheidung auf die Zweckentfremdungsverordnung von 1972 (in ihrer Fassung von 1979) abgestellt. Wäre dies richtig, würde dem angefochtenen Urteil im Ergebnis darin zu folgen sein, daß die Geltung des Zweckentfremdungsverbots für Köln bundesrechtlich begründeten Bedenken nicht begegnet: Der erkennende Senat hat in seinem Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 ausgesprochen, daß - mit der Konsequenz der Zulässigkeit der Verhängung eines Zweckentfremdungsverbots - die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen dort im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG "besonders gefährdet" ist, wo erstens mindestens latent ein Zustand unzureichender Wohnraumversorgung der breiteren Bevölkerungsschichten besteht und dies zweitens mit Umständen zusammenhängt, die in dem jeweiligen Ort den Wohnungsmarkt belasten. Beides trifft - bezogen auf die Verordnung von 1972 - für Köln zu. Die Tatsache der latenten Unterversorgung wird durch das der Verordnung zugrunde liegende statistische Material von 1970 belegt; ein Zusammenhang mit besonderen Umständen ist in Köln schon deshalb gegeben, weil es sich um eine Groß-, Industrie- und Universitätsstadt am Rande eines Ballungsraums handelt. Das bedarf keiner weiteren Darlegung; ergänzend wird auf die Gründe des bereits erwähnten Urteils vom 11. März 1983 verwiesen, die zu der vergleichbaren Frage Stellung nehmen, ob die Landesregierung das Zweckentfremdungsverbot auf das Gebiet der Stadt Düsseldorf erstrecken durfte.

Wenn gleichwohl als nicht gesichert angesehen werden muß, daß das Zweckentfremdungsverbot das Gebiet der Stadt Köln erfaßt, dann deshalb, weil das Berufungsgericht unterlassen hat, die Gültigkeit der Zweckentfremdungsverordnung von 1981 zu prüfen. Auf diese Verordnung kommt es für die Beurteilung sowohl des Feststellungs- als auch des Verpflichtungsantrags an. Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Daß es gemeint hat, den mit dieser Verordnung (etwa) zusammenhängenden Gültigkeitsfragen dennoch nicht nachgehen zu müssen, beruht auf einer Folgerung, die sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts als nicht tragfähig erweist: Der bei einem ersten Hinsehen plausible Hinweis, daß für den Fall der Ungültigkeit der Verordnung von 1981 diese dann auch die Verordnung von 1972 nicht verdrängt habe, so daß das Zweckentfremdungsverbot entweder durch die eine oder durch die andere Verordnung begründet werde, hat durchgreifend den mit dem Erlaß der Verordnung von 1981 dokumentierten Neuregelungswillen der Landesregierung gegen sich. Dieser Neuregelungswille hängt ersichtlich damit zusammen, daß das die Verordnung von 1972 tragende statistische Material aus dem Jahre 1970 nach Ablauf von mehr als zehn Jahren veraltet war und dies, auch wenn das Material von 1970 die Fortgeltung der alten Verordnung noch immer abzudecken vermochte, mehr oder weniger dringlich zu einer Überprüfung Anlaß geben mußte. Gerade das Berufungsgericht hat in seiner Rechtsprechung auf das Bestehen einer solchen Überprüfungspflicht mehrfach eindringlich aufmerksam gemacht. Entschloß sich die Landesregierung jedoch zu einer Überprüfung und kam sie aufgrund dessen wiederum zu dem Ergebnis, daß sich ein Zweckentfremdungsverbot rechtfertige, obgleich sie - wie hier zu unterstellen ist - bei dieser Überprüfung zu einem anderen Ergebnis hätte kommen müssen, kann nicht angenommen werden, sie habe für den Fall, daß die Neuregelung infolge eines derartigen Mangels scheitere, die alte Verordnung aufrechterhalten wollen. Angesichts dessen wird das Oberverwaltungsgericht bei seiner erneuten Beurteilung der Frage prüfen und entscheiden müssen, ob die Verordnung von 1981 gültig (oder dies etwa aus zweckentfremdungsrechtlichen Gründen zu verneinen) ist.

2.

Der Feststellungsantrag der Klägerin müßte Erfolg ferner dann haben, wenn es sich bei der Wohnung, für die die Klägerin die Zweckentfremdungsgenehmigung haben möchte, nicht um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts handeln sollte (s. Urteile vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 [3] und BVerwG 8 C 80.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 8 S. 7 [9]). Das träfe, soweit hier interessiert, zu, wenn entweder "die Grenze der Bewohnbarkeit unterschritten" wäre und sich dieser Mangel bzw. "... Mißstand ... mit zumutbaren Mitteln nicht beheben" ließe oder wenn die Räume "aus sonstigen Gründen - also nicht wegen eines zur Unbewohnbarkeit führenden Mangels oder Mißstands - vom Markt als Wohnraum nicht (mehr) angenommen" würden (Urteile vom 25. Juni 1982 a.a.O. S. 3 bzw. S. 9).

Was die hier zunächst in den Blick zu nehmende erste Alternative - das Unterschreiten der Grenze der Bewohnbarkeit - anlangt, sind noch wieder zwei Möglichkeiten zu unterscheiden: "Die Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt einem Raum dann, wenn er einen Mangel oder Mißstand aufweist, der zur Folge hat, daß ein Bewohnen auf Dauer entweder unzulässig oder unzumutbar ist" (Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - a.a.O. S. 4). Das führt alles in allem zu den drei bereits oben herausgestellten Einsichten: Die Wohnung im fünften Obergeschoß des Hauses der Klägerin würde dem - wie hier vorausgesetzt: in Köln geltenden - Zweckentfremdungsverbot nicht unterliegen, wenn sie als Wohnraum nicht genutzt werden darf (3), als Wohnraum zumutbar nicht genutzt werden kann (4) oder sich als Wohnraum angemessen nicht vermieten läßt (5).

3.

Das Berufungsgericht hat - im Zusammenhang mit dem vermeintlich vorliegenden Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit - zugunsten der von der Klägerin begehrten Zweckentfremdung ins Gewicht fallen lassen, daß die Wohnung im fünften Obergeschoß bzw. das Haus, in dem sie sich befindet, einigen von der Landesbauordnung gestellten Anforderungen nicht genüge. Diese Ausführungen werfen die Frage auf, ob die Wohnung im fünften Obergeschoß aus dem zweckentfremdungsrechtlichen Wohnraumbegriff vielleicht deshalb ausscheidet, weil sie aus bauordnungsrechtlichen Gründen nicht (mehr) bewohnt werden darf. Das ist (auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bisher getroffenen tatsächlichen Feststellungen) ohne weiteres zu verneinen. Die im angefochtenen Urteil genannten bauordnungsrechtlichen Anforderungen können durchweg deshalb nicht verletzt sein, weil sie für das Haus der Klägerin bzw. für die hier in Rede stehende Wohnung nicht gelten. Diesen Anforderungen ist nämlich eigen, daß sie entweder an hier nicht erfüllte Voraussetzungen anknüpfen oder für Fälle der vorliegenden Art ausnahmefähig sind oder schließlich - so die meisten von ihnen - bestehende bauliche Anlagen nur treffen, wenn ihre Erfüllung "wegen der Sicherheit oder Gesundheit erforderlich ist" (§ 104 Abs. 1 Satz 1 BauO NW). Eine bauordnungsrechtliche Unzulässigkeit des Bewohnens kommt demnach (vorbehaltlich des Hinzutretens weiterer tatsächlicher Feststellungen) nicht in Betracht.

Anders liegt es mit der Möglichkeit, daß die fragliche Wohnnutzung (nicht bauordnungs-, sondern) bebauungsrechtlich unzulässig sein könnte. Für diese Möglichkeit liefert immerhin einen Anhaltspunkt, daß das Berufungsgericht von der Lage des Grundstücks in einem Kerngebiet und von kerngebietstypischen (Wohn-)Eignungsmängeln der Wohnung spricht.

Nähere Betrachtung führt insoweit zu folgendem: Das (weitere) Bewohnen der Wohnung im fünften Obergeschoß wäre bebauungsrechtlich unzulässig, wenn es den §§ 30 ff. BBauG widersprechen sollte. Da es sich um unbeplanten Innenbereich handelt, ist § 34 BBauG einschlägig. Beachtlich könnte sowohl der erste als auch der dritte Absatz dieser Vorschrift sein (vgl. zu ihrer kumulativen Geltung Urteil vom 15. Januar 1982 - BVerwG 4 C 58.79 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 87 S. 10 [13]). Der dritte Absatz in Verbindung mit § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO erweist sich indes bei genauerem Zusehen als unergiebig. Auch wenn nämlich unterstellt wird, daß die nähere Umgebung in ihrer Eigenart als Kerngebiet zu werten ist - die Feststellung des Berufungsgerichts, daß der Beklagte dieses Gebiet so behandelt, rechtfertigt diese Annahme noch nicht -, würden dort doch im Sinne des § 34 Abs. 3 Satz 1 BBauG "zulässig" nicht nur "Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter" sein (vgl. § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO), sondern auch "Wohnungen, die nicht unter Absatz 2 Nr. 6 ... fallen" (§ 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Daß die Baunutzungsverordnung solche anderen Wohnungen für Kerngebiete nur "ausnahmsweise" vorsieht, wirkt sich im Zusammenhang mit § 34 Abs. 3 Satz 1 BBauG nicht aus. Denn "zulässig" im Sinne des § 34 Abs. 3 Satz 1 BBauG sind nicht nur die unmittelbar kraft Gesetzes zulässigen Vorhaben, sondern auch solche, die im Wege der Ausnahme oder der Befreiung zugelassen werden dürfen (vgl. Urteile vom 18. Oktober 1974 - BVerwG IV C 77.73 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 45 S. 111 [119] und vom 15. Januar 1982 - BVerwG 4 C 58.79 - a.a.O. zur Befreiung).

Grundlage für die Unzulässigkeit einer (allgemeinen) Wohnnutzung könnte angesichts dessen allein § 34 Abs. 1 BBauG sein. Daß die dortige Regelung in der Tat durchgreift, läßt sich anhand der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts zumindest nicht schlechthin ausschließen: Sollte die Bebauung in der Umgebung des Grundstücks der Klägerin (in der Reichweite, in der sie der Nutzung des Grundstücks einen "Rahmen" setzt) so beschaffen sein, daß die allgemeine Wohnnutzung konkret in gerade dieser Umgebung den vorgegebenen Rahmen überschreitet, und sollte - was hinzutreten müßte - eine allgemeine Wohnnutzung dort "- sei es schon selbst oder sei es infolge der Vorbildwirkung - geeignet" sein, bodenrechtlich beachtliche "Spannungen zu begründen oder die vorhandenen Spannungen zu erhöhen" (Urteil vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369 [386]), würde § 34 Abs. 1 BBauG einer Beibehaltung der allgemeinen Wohnnutzung entgegenstehen und sich dies dann auch zweckentfremdungsrechtlich auswirken. Ob das zutrifft, wird das Berufungsgericht aufklären und prüfen müssen.

Zur Vermeidung eines Mißverständnisses sei hinzugefügt: Es ist denkbar, daß eine bestimmte Nutzung - hier: die allgemeine Wohnnutzung - bebauungsrechtlich unzulässig (geworden) ist, aber gleichwohl nicht untersagt werden darf, wenn und weil sich der Betroffene demgegenüber auf Bestandsschutz berufen kann. Bei einer solchen Konstellation stellt sich die Frage, ob das Zweckentfremdungsverbot mit dem Eintritt der bebauungsrechtlichen Unzulässigkeit entfällt, obgleich der Betroffene der bebauungsrechtlichen Unzulässigkeit mit einer Berufung auf Bestandsschutz begegnen kann. Diese Frage ist zu bejahen. Beim Bestandsschutz handelt es sich um grundrechtlich gewährleisteten Eigentumsschutz (s. etwa Urteil vom 23. Februar 1979 - BVerwG 4 C 86.76 - Buchholz 406.16 Eigentumsschutz Nr. 13 S. 11 [14]). Kein Eigentümer ist genötigt, diesen Schutz in Anspruch zu nehmen. Wenn sich ein Eigentümer der die bisherige Nutzung seines Grundstücks nicht (mehr) gestattenden Rechtslage nach den §§ 30 ff. BBauG anzupassen wünscht, obgleich er dies wegen verfassungsrechtlichen Bestandsschutzes nicht zu tun brauchte, kann er daran (auch) zweckentfremdungsrechtlich nicht gehindert werden. Sollte das Berufungsgericht also zu dem Ergebnis kommen, daß auf dem Grundstück der Klägerin Wohnungen für eine allgemeine Wohnnutzung nach § 34 Abs. 1 BBauG nicht (mehr) geschaffen werden durften, folgte aus dieser bebauungsrechtlichen Unzulässigkeit, daß es sich bei den vorhandenen Wohnungen nicht mehr um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts handelt. Fragen zum baurechtlichen Bestandsschutz stellten sich dann nicht.

4.

Die Wohnung im fünften Obergeschoß des Hauses der Klägerin wäre dem Zweckentfremdungsverbot auch dann entzogen, wenn ihre Wohnnutzung (zwar nicht unzulässig, aber doch) unzumutbar sein sollte. Daß dies der Fall sein könnte, läßt sich den vom Berufungsgericht bislang getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht entnehmen. Das vom Berufungsgericht herausgestellte Vorliegen "kerngebietstypischer Eignungsmängel" kann dafür nichts hergeben. Fügt sich nämlich - wie hier vorausgesetzt werden muß - die Wohnnutzung "in die Eigenart der näheren Umgebung" ein (und ist sie auch sonst nach § 34 Abs. 1 BBauG zulässig), kann nicht zugleich ein Wohnen in dem so geprägten Gebiet aus Gründen der Gebietseigenart unzumutbar sein. Auch andere Anhaltspunkte dafür, daß die Aufrechterhaltung der Wohnnutzung an deren Unzumutbarkeit scheitern könnte, sind jedenfalls derzeit nicht ersichtlich. Die oben erörterten, vom Berufungsgericht als Verstöße gegen das Bauordnungsrecht erwogenen Umstände mögen zum Teil - etwa das Fehlen einer zweiten Aufzugsanlage, das Fehlen eines Wohnungsabschlusses zum Treppenhaus und das Fehlen der Möglichkeit einer Querlüftung oder einer Lüftung über Eck - einen Beitrag zur Unzumutbarkeit des Wohnens leisten können. Sie reichen dafür aber als solche nicht annähernd aus, so daß - was das Berufungsgericht zu prüfen haben wird - noch weitere Umstände von beträchtlichem Gewicht hinzukommen müßten, wenn sich die Annahme der Unzumutbarkeit rechtfertigen soll.

5.

Sollte sich ergeben, daß das Bewohnen der Räume im fünften Obergeschoß nicht unzulässig und auch nicht wegen irgendwelcher Mängel oder Mißstände unzumutbar ist, würde dennoch ein Zweckentfremdungsverbot nicht bestehen, sofern die Räume für Wohnzwecke zu "für den Eigentümer ... zumutbaren - nicht notwendig optimalen - Bedingungen" (Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 S. 13 [18]) unvermietbar sind, d.h. vom Wohnungsmarkt zu in diesem Sinne angemessenen Bedingungen nicht mehr angenommen werden. Auch dem wird das Berufungsgericht noch nachgehen müssen. Dabei ist, wie sich von selbst versteht, zugrunde zu legen, daß es an einer (Wohnraum-)Vermietbarkeit zu für den Eigentümer zumutbaren Bedingungen nicht deshalb fehlt, weil sich bei einer Nutzung bzw. Vermietung für andere als Wohnzwecke ein höherer Ertrag erzielen läßt.

Das Berufungsgericht hätte zur Würdigung der Hilfsanträge - des Antrags auf Verpflichtung zur Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung ohne einschränkende Nebenbestimmungen ebenso wie des Antrags auf Verpflichtung zur Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung unter Einschränkung durch eine (Zahlungs-)Aufläge - nur gelangen dürfen, wenn sich bei der vorrangigen Auseinandersetzung mit dem Feststellungsantrag ergeben hätte, daß die weitere Wohnnutzung der Räume im fünften Obergeschoß weder unzulässig noch unzumutbar ist und auch die Vermietung dieser Räume nicht zu beachtlichen Schwierigkeiten führt. Wäre es anders, müßte der Feststellungsantrag Erfolg haben. Zur Rechtfertigung der von der Klägerin hilfsweise verfolgten Genehmigungsanträge geben Zulässigkeits-, Zumutbarkeits- und Vermietbarkeitshindernisse nichts her. Daraus folgt - wie die Revision zu Recht geltend macht -, daß das Berufungsgericht bei der hier gegebenen Sachlage dem Verpflichtungsantrag nicht hätte stattgeben dürfen. Die Ansicht, daß der Beklagte mit Rücksicht auf den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gehalten sei, der Klägerin die Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen, geht fehl. Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt: Der Beklagte ist bei der Entscheidung über die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung unter anderem an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gebunden, und er darf deshalb eine solche Genehmigung nicht verweigern, wenn er damit gegen diesen Grundsatz verstieße (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348 [BVerfG 04.02.1975 - 2 BvL 5/74] [368]). Ein Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist bei einer die Interessen des Verfügungsberechtigten mißachtenden Interessent (fehl)abwägung gegeben. Bei der Prüfung der Interessenabwägung muß davon ausgegangen werden, daß auch schutzwürdige private Interessen des Verfügungsberechtigten grundsätzlich hinter dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des jeweils betroffenen Wohnraums zurückzustehen haben; die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung ist, so verstanden, lediglich "ausnahmsweise" zulässig (BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 a.a.O.). Das alles führt zu einer Beurteilungsbasis, auf der die Hilfsanträge der Klägerin nicht begründet sein können. Wenn einerseits - weil es sonst gar nicht zur Prüfung dieser Anträge kommen kann - vorausgesetzt werden muß, daß die Beibehaltung der Wohnnutzung zulässig, das Bewohnen zumutbar und die Wohnung für diesen Zweck angemessen vermietbar ist, und wenn andererseits eine den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verletzende Interessent(fehl)abwägung nur angenommen werden darf, wenn die schutzwürdigen Interessen des Verfügungsberechtigten ausnahmsweise die öffentlichen Interessen an der Erhaltung des Wohnraums überwiegen, kann bei Sachverhalten der hier zu würdigenden Art von einem Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung - sei es mit, sei es ohne Nebenbestimmung - keine Rede sein. Die Ansicht des Berufungsgerichts, daß das Interesse eines Verfügungsberechtigten an einer Zweckentfremdung immer schon dann als durchschlagend angesehen werden müsse, wenn bei Würdigung aller Umstände der Übergang von der Wohnnutzung zu einer anderen Nutzungsweise mehr der Eigenart des Eigentumsgegenstandes entspricht als die Beibehaltung der Wohnnutzung, wird durch die Rechtslage nicht gedeckt.