Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 22.03.1996, Az.: BVerwG 8 C 17/94

I.

Der Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu einem Erschließungsbeitrag für die erstmalige endgültige Herstellung der Teilstrecke des K.wegs zwischen dem Wirtschaftsweg (Flurstück 45) im Westen und der O.straße im Osten noch insoweit, als von ihm die Zahlung eines über 1 527,93 DM hinausgehenden Betrags verlangt wird. Er ist Miteigentümer des an der Ecke O.straße/K. weg gelegenen und mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Flurstück 135.

Mit Vertrag vom 14. August/12. September 1979 übertrug die Stadt M. der Firma R. KG (im folgenden: Firma R.) die Erschließung der an das Grundstück des Klägers angrenzenden Flurstücke 131 und 133, auf denen eine Bebauung mit neun Wohngebäuden vorgesehen war. Nach § 2 des Vertrags übernimmt es die Firma R., den K. weg von der Einmündung der O.straße bis etwa 30 m vor der Einmündung in den Wirtschaftsweg einschließlich eines an dieser Stelle vom K. weg nach Norden abzweigenden, etwa 50 m langen Stichwegs auf ihre Kosten endgültig herzustellen. In § 5 verpflichtet sich die Stadt M., den nach ihrer Satzung über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen festgelegten Anteil von 10 v.H. der Herstellungs- und der Grunderwerbskosten der von der Firma R. auszubauenden Verkehrsflächen zu tragen. § 4 des Vertrags enthält eine Regelung zur "Finanzierung der Straßenbaumaßnahmen":

"Werden durch die Erschließungsmaßnahmen des Bauherrn außerhalb des ... Erschließungsgebietes ... weitere Grundstücke erschlossen, so finanziert der Bauherr die Straßenbaukosten für diese Grundstücke lediglich zinslos vor.

Die Stadt M. verpflichtet sich, die vorfinanzierten Kosten nach Fertigstellung und Übernahme der Straße und Kostenaufstellung durch den Bauherrn als Erschließungsaufwand nach einer anteiligen Beitragsabrechnung, nach der dann geltenden Satzung der Stadt M. über die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach dem BBauG, von den jeweils beitragspflichtigen Anliegern einzuziehen. Durch die Abrechnung eingezogene Beiträge werden dem Bauherrn nach Eingang unverzüglich erstattet."

Die Firma R. stellte als Bauherr den K. weg von der Einmündung der O.straße bis zur Abzweigung des nach Norden verlaufenden Stichwegs in den Jahren 1980/81 her; ferner übereignete sie die im Vertrag bezeichneten Straßenflächen an die Stadt M. mit Ausnahme des Flurstücks 136, welches die Stadt im Jahre 1982 vom Kläger und dessen Ehefrau gegen Zahlung von 2 750 DM erwarb. In den Jahren 1985/86 ließ die Stadt M. die bis dahin noch unbefestigte, etwa 30 m lange Reststrecke des K.wegs zwischen dem Stichweg und dem Wirtschaftsweg ausbauen.

Nachdem die Stadtverordnetenversammlung der Stadt M. am 3. November 1987 beschlossen hatte, für das Teilstück des K.wegs zwischen O.straße und Wirtschaftsweg einen Abrechnungsabschnitt zu bilden, widmete der Beklagte dieses Teilstück am 21. November 1987 als Gemeindestraße dem öffentlichen Verkehr. Mit Verfügung vom 9. Februar 1988 stimmte der Regierungspräsident dem Ausbau gemäß § 125 BauGB zu.

Mit Bescheid vom 29. Oktober 1987 zog der Beklagte den Kläger auf der Grundlage der Erschließungsbeitragssatzung der Stadt M. vom 15. Mai 1978 zu einem Erschließungsbeitrag für die Kosten der Herstellung des K.wegs zwischen Wirtschaftsweg und O. Straße in Höhe von 11 172,09 DM heran. Von diesem Beitrag entfiel ein Anteil von 1 527,93 DM auf den von der Stadt M. durchgeführten und ein Anteil von 9 644,16 DM auf den von Firma R. durchgeführten Ausbau; den letzteren Anteil leitete die Stadt nach Eingang des Beitrags an die Firma R. weiter.

Auf die nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Anfechtungsklage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 9. Juni 1989 den vom Kläger angefochtenen Erschließungsbeitragsbescheid insoweit aufgehoben, als darin ein 1 527,93 DM übersteigender Erschließungsbeitrag festgesetzt worden ist.

Der Kläger könne nicht an den in den Jahren 1980/81 der Firma R. entstandenen Aufwendungen beteiligt werden. Im Rahmen eines echten Erschließungsvertrags sei die Gemeinde nicht berechtigt, dem Erschließungsunternehmer den auf sogenannte Fremdanlieger entfallenden Kostenanteil zu erstatten und dadurch erst nachträglich beitragsfähige Aufwendungen im Sinne der §§ 128 f. BauGB herbeizuführen; dies sei allenfalls im Rahmen eines Vorfinanzierungsvertrags möglich, der hier jedoch nicht vorliege.

Mit Urteil vom 25. Januar 1994 hat das Berufungsgericht der Berufung des Beklagten im wesentlichen stattgegeben. Es hat angenommen, der angefochtene Erschließungsbeitragsbescheid sei lediglich in Höhe von 29,58 DM rechtswidrig, so daß die Klage im übrigen abzuweisen sei. Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt:

Es sei nicht zu beanstanden, daß der Beklagte seiner Abrechnung die Teilstrecke des K.wegs zwischen Wirtschaftsweg und Einmündung der O.straße zugrunde gelegt habe. Diese Strecke sei endgültig hergestellt (§ 133 Abs. 2 BauGB), und sie sei kraft der Widmung für den öffentlichen Verkehr eine öffentliche zum Anbau bestimmte Straße im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Den Anforderungen des § 125 BauGB sei durch die Zustimmung des Regierungspräsidenten genügt.

Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts habe der Beklagte zu Recht in den beitragsfähigen Aufwand auch die Kosten einbezogen, die durch die Tätigkeit der Firma R. in Erfüllung des Vertrags vom 14. August/12. September 1979 entstanden seien. Ungeachtet seiner Bezeichnung als Erschließungsvertrag sei dieser Vertrag als ein Vorfinanzierungsvertrag zu qualifizieren. Sowohl für die zum Abschluß eines Vertrags abgegebenen Willenserklärungen als auch für den Vertrag insgesamt gelte die Maxime des § 133 BGB, daß bei der Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften sei. Nach § 4 des Vertrags habe die Stadt M. bei den Fremdanliegern Erschließungsbeiträge in der sich aus Gesetz und Satzung ergebenden Höhe erheben sollen, während für die Grundstücke des Erschließungsunternehmers eine Beitragserhebung nicht habe stattfinden sollen; zudem habe die Firma R. die Arbeits- und Finanzlast des (Straßen-)Bauherrn tragen sollen. Das damit von den Vertragsparteien bezeichnete Ziel sei durch eine Vereinbarung zu erreichen, nach der der Unternehmer den gesamten Straßenausbau für alle erschlossenen Grundstücke durchführe, vorfinanziere und den vorfinanzierten Betrag der Stadt entsprechend einer von ihr eingegangenen Übernahmeverpflichtung in Rechnung stelle, die Stadt die in Rechnung gestellten Erschließungskosten an den Unternehmer nur insoweit bezahle, als sie von ihr als Gemeindeanteil gemäß § 129 Abs. 1 Satz 3 BBauG getragen werden müßten und als sie durch Erschließungsbeiträge von Fremdanliegern gedeckt würden, und die restliche Kostenerstattungsforderung des Unternehmers erfülle, indem sie diese Forderung mit ihren - bei vertragsgemäßer Leistung des Unternehmers - in der Summe gleichhohen Erschließungsbeitragsforderungen für die Unternehmergrundstücke verrechne. Durch die im vorliegenden Fall von der Stadt M. eingegangene Verpflichtung, die der Firma R. entstandenen Aufwendungen zu übernehmen, seien der Stadt Aufwendungen entstanden, die nach Maßgabe des § 128 Abs. 1 Satz 1 BauGB beitragsfähig seien.

Die Berechnung des beitragsfähigen Aufwands sei in Ordnung. Das gelte selbst mit Blick darauf, daß das Flurstück 136 nicht entsprechend der vertraglichen Abrede durch die Firma R., sondern durch den Kläger und dessen Ehefrau auf die Stadt M. übertragen worden sei. Der vom Beklagten insoweit angesetzte Grunderwerbsaufwand sei nicht anderweitig gedeckt im Sinne des § 129 Abs. 1 Satz 1 BauGB, da die Pflicht der Firma R. zur unentgeltlichen Übertragung des Flurstücks 136 nicht wirksam geworden sei. Ebenfalls nicht zu beanstanden sei, daß der Beklagte den Wert der von der Firma R. auf die Stadt M. übertragenen Straßengrundstücke in den beitragsfähigen Aufwand eingestellt habe. Diese Leistung werde von der in § 4 des Vertrags getroffenen Vorfinanzierungsabrede miterfaßt, da sich der dort verwendete Begriff "Straßenbaumaßnahmen" angesichts des systematischen Zusammenhangs zwischen § 2 Abs. 1 und 4 sowie § 11 des Vertrags auch auf die Abtretung der Straßenflächen erstrecke.

Allerdings seien die vom Beklagten ermittelten Flächeneinheiten im Abrechnungsgebiet geringfügig zu korrigieren. Es müßten 14 zusätzliche Flächeneinheiten angesetzt werden, so daß auf das Grundstück des Klägers ein Beitrag von 11 142,51 DM entfalle.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision des Klägers, mit der er die Verletzung von materiellem Bundesrecht rügt und um Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils bittet.

Der Beklagte tritt der Revision entgegen.

Der Oberbundesanwalt beim Bundesverwaltungsgericht beteiligt sich am Verfahren.

II.

Die Revision ist unbegründet. Das angegriffene Berufungsurteil verletzt kein Bundesrecht.

Der Beklagte hat den Kläger durch den angefochtenen Bescheid vom 29. Oktober 1987 zu einem Erschließungsbeitrag von 11 172,09 DM für die Kosten der erstmaligen Herstellung der ca. 150 m langen Teilstrecke der Verkehrsanlage K.weg zwischen dem Wirtschaftsweg im Westen und der Einmündung der O.straße im Osten sowie der ca. 50 m langen, von dieser Teilstrecke nach Norden abzweigenden Sackgasse herangezogen. Das Berufungsgericht meint, der Erschließungsbeitragsbescheid sei dem Grunde und - bis auf einen Betrag von 29,58 DM - der Höhe nach rechtmäßig. Das ist aus der Sicht des Bundesrechts nicht zu beanstanden.

1. Das Berufungsgericht geht davon aus, der Beklagte habe für seine Beitragserhebung ungeachtet dessen zu Recht auf die in Rede stehende Teilstrecke des K.wegs einschließlich des Stichwegs abgestellt, daß diese Strecke überwiegend in den Jahren 1980/81 aufgrund einer zwischen der Stadt M. und der Firma R. am 14. August/12. September 1979 getroffenen Abrede von der Firma R. und lediglich im Bereich des Wirtschaftswegs auf einer Länge von ca. 30 m in den Jahren 1985/86 vom Beklagten der einschlägigen Merkmalsregelung entsprechend hergestellt worden ist. Da die Stadtverordnetenversammlung schon vor der Widmungsverfügung vom 11. November 1987 und der gemäß § 125 Abs. 2 BauGB erteilten Zustimmung des Regierungspräsidenten und damit vor Entstehen sachlicher Beitragspflichten eine Abschnittsbildung beschlossen habe, könne offenbleiben, ob es sich bei der abgerechneten Teilstrecke um eine einzelne Erschließungsanlage (§ 130 Abs. 2 Satz 1 1. Alternative BauGB) oder um den Abschnitt einer solchen Erschließungsanlage (§ 130 Abs. 2 Satz 1 2. Alternative BauGB) handele. Gegen diese Folgerungsweise des Berufungsgerichts ist bundesrechtlich nichts zu erinnern.

a) Auf der Grundlage seiner tatsächlichen Feststellungen ist dem Berufungsgericht in der Ansicht beizupflichten, die vom Beklagten abgerechnete Teilstrecke sei - alles andere zunächst vernachlässigt - eine in Erfüllung der gemeindlichen Erschließungslast (§ 123 Abs. 1 BauGB) in Übereinstimmung mit einer wirksamen satzungsmäßigen Merkmalsregelung hergestellte, straßenrechtlich öffentliche und zum Anbau bestimmte Verkehrsanlage (§ 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Daran ändert nichts, daß die an ihre Südseite angrenzenden Grundstücke planungsrechtlich dem Außenbereich zuzurechnen sind, der K. weg insoweit also nur einseitig anbaubar ist. Denn der K. weg ist in diesem Bereich mit einer ca. 3,60 m breiten Fahrbahn und einem ca. 1,65 m breiten Gehweg an der bebaubaren nördlichen Seite lediglich in einem Umfang angelegt, der für die hinreichende Erschließung der Grundstücke an der zum Anbau bestimmten Straßenseite unerläßlich ist (vgl. dazu im einzelnen Urteil vom 31. Januar 1992 - BVerwG 8 C 31.90 - BVerwGE 89, 362 (364 ff.) [BVerwG 31.01.1992 - 8 C 31/90]).

b) Die Ansicht des Berufungsgerichts, mit Rücksicht auf den von der Stadtverordnetenversammlung am 3. November 1987 den einschlägigen Bestimmungen entsprechend gefaßten Beschluß, den K. weg zwischen dem Wirtschaftsweg und der O.straße einschließlich des abzweigenden Stichwegs als Abschnitt abzurechnen, könne offenbleiben, ob es sich insoweit (nur) um den Abschnitt einer weiterführenden Anbaustraße (§ 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB) oder (schon) um eine selbständige Erschließungsanlage handele, begegnet ebenfalls keinen durchgreifenden Bedenken. Etwas anderes käme lediglich dann in Betracht, wenn angenommen werden müßte, diese Teilstrecke zerfalle ihrerseits in zwei selbständige Erschließungsanlagen, nämlich in die in den Jahren 1981/82 von der Firma R. hergestellte Teillänge einerseits und die in den Jahren 1985/86 vom Beklagten hergestellte Teillänge andererseits. Das trifft indes nicht zu.

Für die Beantwortung der Frage, ob ein Straßenzug eine einzelne Erschließungsanlage ist oder aus mehreren Anlagen besteht, ist - ausgehend von einer natürlichen Betrachtungsweise - grundsätzlich auf das durch die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Entstehens sachlicher Erschließungsbeitragspflichten (§ 133 Abs. 2 BauGB) geprägte Erscheinungsbild abzustellen (vgl. dazu u.a. Urteil vom 21. September 1979 - BVerwG 4 C 55.76 - Buchholz 406.11 § 130 BBauG Nr. 24 S. 23 (25)). Auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts bestehen keine Zweifel, daß die tatsächlichen Verhältnisse in dem danach maßgeblichen Zeitpunkt im Jahre 1988 einem unbefangenen Beobachter den Eindruck vermitteln mußten, die Teillänge von 30 m im Bereich des Wirtschaftswegs und die sich anschließende Teillänge bis zur O.straße bildeten Bestandteile einer einheitlichen Erschließungsanlage. Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. etwa Urteil vom 18. Mai 1990 - BVerwG 8 C 80.88 - Buchholz 406.11 § 127 BBauG/BauGB Nr. 61 S. 59 (62 f.)) eine Ausnahme von der Maßgeblichkeit des vorstehend beschriebenen Gesamteindrucks geboten, wenn sich das nachträgliche Anlegen des Teilstücks einer Erschließungsstraße als Verlängerung einer endgültig hergestellten Anbaustraße darstellt, für die sachliche Erschließungsbeitragspflichten bereits entstanden sind; anderenfalls nämlich wäre es der Gemeinde entgegen der Anordnung des Gesetzgebers in § 127 Abs. 1 BauGB nicht möglich, die Kosten für die erstmalige Herstellung der entsprechenden, zum Anbau bestimmten Teilstrecke auf die Grundeigentümer abzuwälzen. Ein solcher Fall ist hier indes nicht gegeben; für die von der Firma R. hergestellte Teillänge waren im Zeitpunkt des Ausbaus der Reststrecke sachliche Erschließungsbeitragspflichten noch nicht entstanden, weil seinerzeit weder die Anlage dem öffentlichen Verkehr gewidmet noch die Voraussetzung des § 125 Abs. 1 und 2 BBauG erfüllt waren. Im übrigen rechtfertigt auch der Umstand keine andere Beurteilung, daß der überwiegende Teil dieses Straßenstücks nicht vom Beklagten, sondern von der Firma R. auf deren Kosten ausgebaut worden ist. Das gilt schon deshalb, weil nach der - im einzelnen noch zu behandelnden - Abrede vom 14. August/12. September 1979 in der den erkennenden Senat bindenden Auslegung durch das Berufungsgericht diese Firma die Aufwendungen für den von ihr durchgeführten Straßenbau lediglich vorfinanziert und die Stadt M. sich zu deren Erstattung der Firma R. gegenüber verpflichtet hat.

c) Nicht zu beanstanden ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, die nördlich von ihm abzweigende, befahrbare Sackgasse sei erschließungsrechtlich ein unselbständiger Bestandteil des K.wegs zwischen dem Wirtschaftsweg und der O.straße. Das bedarf angesichts ihrer relativ geringen Länge von nur etwa 50 m und ihres geraden Verlaufs keiner Vertiefung (vgl. dazu im einzelnen u.a. Urteil vom 23. Juni 1995 - BVerwG 8 C 30.93 - Buchholz 406.11 § 127 BauGB Nr. 80 S. 18 (20 f.)).

2. Das Berufungsgericht meint, der Beklagte habe den beitragsfähigen Erschließungsaufwand zutreffend ermittelt. Zum beitragsfähigen Erschließungsaufwand für die abgerechnete Teilstrecke des K.wegs gehörten nämlich nicht nur die Kosten, die der Beklagte zum Ausbau der ca. 30 m langen Reststrecke im Bereich des Wirtschaftswegs und zum Erwerb des unmittelbar vor dem Hausgrundstück des Klägers im Straßenraum gelegenen, 55 qm großen Flurstücks 136 aufgebracht habe, sondern überdies auch die Kosten, die der Firma R. durch den Ausbau der übrigen Teillänge des K.wegs entstanden seien. Dieser Auffassung ist mit Blick auf die Kosten für die vom Beklagten selbst ausgebaute Teillänge ohne weiteres zuzustimmen, sie begegnet auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts aber auch im übrigen keinen durchgreifenden Bedenken.

a) Im Zusammenhang mit dem Erwerb der Straßenlandparzelle 136 legt das Berufungsgericht dar, in § 11 des Vertrags vom 11. August/12. September 1979 habe sich die Firma R. der Stadt M. gegenüber verpflichtet, die gesamte Straßenlandfläche einschließlich der Parzelle 136 unentgeltlich an die Stadt M. zu übertragen. Angesichts dessen, so führt das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteil vom 18. September 1981 - BVerwG 8 C 21.81 - Buchholz 406.11 § 125 BBauG Nr. 14 S. 7 (9)) aus, wären die in Rede stehenden Grunderwerbskosten anderweitig gedeckt im Sinne des § 129 Abs. 1 Satz 1 BauGB und schieden deshalb aus dem beitragsfähigen Erschließungsaufwand aus, wenn der genannte Vertrag einen Anspruch der Stadt M. gegen die Firma R. auf Übernahme gerade dieser Grunderwerbskosten begründen sollte. Das wäre nur dann mit der Folge nicht der Fall, daß der Beklagte die Grunderwerbskosten zu Recht in den beitragsfähigen Aufwand eingestellt hätte, wenn der Vertrag insgesamt oder jedenfalls insoweit, als es um die unentgeltliche Übereignung der Parzelle 136 geht, unwirksam wäre. Das Berufungsgericht meint, ausschließlich die dieses Flurstück betreffende Vertragsregelung sei nichtig und aus diesem Grunde fehle es für diese Grunderwerbskosten an einer anderweitigen Deckung. Das geht aus bundesrechtlicher Sicht in Ordnung.

Das Berufungsgericht nimmt an, die Wirksamkeit des Vertrags insgesamt scheitere nicht daran, daß sich die Firma R. in dessen § 2 zur Herstellung einer in Anlage 1 des Vertrags näher bezeichneten (Plan-)Straße sowie eines Privatwegs verpflichtet hat, obwohl im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses weder ein Bebauungsplan noch eine Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde (§ 125 Abs. 1 und 2 BBauG) vorgelegen haben. Dem ist auf der Grundlage seiner tatsächlichen Feststellungen beizupflichten.

Zwar gestattet § 125 Abs. 1 und 2 BauGB (wie zuvor BBauG) die Herstellung namentlich von - wie hier - Anbaustraßen lediglich bei Vorliegen eines Bebauungsplans bzw. - ersatzweise - einer Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde und ist folglich die Herstellung solcher Anlagen ohne Bebauungsplan bzw. Zustimmung verboten. Das führt indes noch nicht ohne weiteres zur Nichtigkeit eines Vertrags, in dem sich ein Dritter schon in einem Zeitpunkt zur Herstellung einer Anbaustraße verpflichtet, in dem tatsächlich weder ein diese Anlage ausweisender Bebauungsplan ergangen noch eine Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde zu ihrer Herstellung erteilt worden ist.

Es ist nicht verboten, sich zur Herstellung einer Anbaustraße schon in einem Zeitpunkt zu verpflichten, in dem weder ein Bebauungsplan erlassen noch eine Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde erteilt worden ist; die Verpflichtung bedarf ihrerseits auch keiner Genehmigung oder Zustimmung. Das Verpflichtungsgeschäft wird nicht dadurch berührt, daß die Rechtmäßigkeit der versprochenen Leistung einen Bebauungsplan oder eine Zustimmung voraussetzt. Insbesondere läßt sich ein Verbot des Verpflichtungsgeschäfts nicht daraus ableiten, daß die Erfüllung der eingegangenen Verpflichtung ohne vorheriges Inkrafttreten eines Bebauungsplans oder ohne vorherige Zustimmung verboten ist (vgl. in diesem Zusammenhang BGH, Urteil vom 7. Oktober 1977 - V ZR 131/75 - WM 1978, 18).

Im vorliegenden Fall folgt eine Unwirksamkeit des Vertrags auch nicht wegen einer dauernden rechtlichen Unmöglichkeit des Verpflichtungsgeschäfts aus einer entsprechenden Anwendung des § 306 BGB. Denn es sind keine Umstände ersichtlich, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hätten die Annahme begründen können, die Herstellung der vereinbarten Verkehrsanlagen in der im Vertrag vorgesehenen Art und Weise sei erschließungsrechtlich zu versagen gewesen. Die später tatsächlich erteilte Zustimmung drängt vielmehr einen gegenteiligen Schluß auf. Angesichts dessen handelt es sich hier um den Fall einer lediglich vorübergehenden rechtlichen Unmöglichkeit im Sinne des ebenfalls entsprechend anwendbaren § 308 BGB. Deshalb hängt unter diesem Blickwinkel die Wirksamkeit des Vertrags vom 14. August/12. September 1979 entsprechend § 308 Abs. 1 BGB davon ab, ob die Partner bei Abschluß des Vertrags davon ausgegangen sind, das der Erfüllung der Herstellungsverpflichtung seinerzeit entgegenstehende Verbot werde später entfallen, d.h. die Zustimmung werde später erteilt und damit eine rechtmäßige Herstellung der Erschließungsanlagen möglich werden. Das ist auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts anzunehmen.

Zu Recht führt das Berufungsgericht sodann aus, § 11 des zur Erschließung des in Rede stehenden Gebiets abgeschlossenen Vertrags auferlege der Firma R. eine Pflicht zur Übertragung von Straßenlandgrundstücken und habe deshalb mit der Folge einer notariellen Beurkundung bedurft (vgl. § 313 BGB), daß der Vertrag mangels Beachtung dieser Formvorschrift jedenfalls insoweit zunächst nichtig gewesen sei (vgl. in diesem Zusammenhang Urteil vom 9. November 1984 - BVerwG 8 C 77.83 - BVerwGE 70, 247 (254 f.) [BVerwG 09.11.1984 - 8 C 77/83]). Nach dem technischen Ausbau der betreffenden Teillänge des K.wegs habe die Firma R. der Stadt M. die Straßengrundstücke - außer der Parzelle 136 - übereignet. Dadurch sei der Vertrag - mit einer auf dieses Flurstück bezogenen Einschränkung - seinem ganzen Inhalt nach gültig geworden (§ 313 Satz 2 BGB). Dabei sei unschädlich, daß die Stadt M. die Parzelle 136 nicht entsprechend der Vereinbarung im Vertrag von der Firma R., sondern vom Kläger und seiner Ehefrau erworben habe. Zwar führe die von einem "Vertragsfremden" erklärte Auflassung nicht zur Heilung eines wegen Verstoßes gegen § 313 BGB nichtigen Vertrags, so daß der hier zu beurteilende Vertrag in seinem die Übertragungsverpflichtung hinsichtlich der Parzelle 136 betreffenden Teil nichtig (geblieben) sei. Doch komme diesem Teil des Vertrags nach dem Willen der Beteiligten nur untergeordnetes Gewicht zu; aus diesem Grunde lasse die Nichtigkeit der entsprechenden Teilregelung die Gültigkeit des Vertrags im übrigen unberührt. Das alles begegnet aus der Sicht des Bundesrechts ebenfalls keinen Bedenken und trägt die Auffassung des Berufungsgerichts, die von dem Beklagten auf gewandten Kosten für den Erwerb der Parzelle 136 gehörten mangels anderweitiger Deckung zum beitragsfähigen Erschließungsaufwand.

b) Auch bei den Kosten für den in den Jahren 1980/81 von der Firma R. durchgeführten Straßenausbau und bei dem Wert der von ihr an die Stadt M. übereigneten Straßengrundstücke handelt es sich nach der - wie bereits gesagt - zutreffenden Auffassung des Berufungsgerichts um beitragsfähige Aufwendungen (§ 128 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 und 2 BauGB).

Das Berufungsgericht hat den Vertrag vom 14. August/12. September 1979 ausgelegt und ist zu dem Ergebnis gekommen, er sei jedenfalls im Hinblick auf die Verpflichtung der Firma R. zum Straßenausbau und zur Übertragung der Straßengrundstücke nicht als Erschließungsvertrag im Sinne des (seinerzeit einschlägigen) § 123 Abs. 3 BBauG, sondern als Vorfinanzierungsvertrag zu qualifizieren, der den Weg dazu eröffnet habe, die der Stadt M. durch die Firma R. lediglich vorfinanzierten Kosten für den Straßenausbau und den Grunderwerb in den beitragsfähigen Erschließungsaufwand der abgerechneten Teilstrecke des K.wegs aufzunehmen; die Stadt habe sich nämlich in dem Vertrag der Firma R. gegenüber zur Erstattung der - abgesehen vom Gemeindeanteil - gesamten dieser Firma für den Straßenbau entstehenden Kosten einschließlich des Werts der zu übertragenen Straßenflächen verpflichtet, und zwar zur Erstattung teils durch Zahlung und teils durch Verrechnung mit ihren Erschließungsbeitragsforderungen für die der Firma R. gehörenden Grundstücke. Der erkennende Senat ist an diese Vertragsauslegung insoweit, als sie sich auf die Ermittlung des gewollten Inhalts bezieht, nicht aber auch an die vom Berufungsgericht für richtig gehaltene Bezeichnung als Vorfinanzierungsvertrag gebunden. Denn nur bei der Ermittlung des gewollten Inhalts von materiellrechtlich erheblichen Willenserklärungen und Verträgen handelt es sich um Tatsachenfeststellungen im Sinne des § 137 Abs. 2 VwGO (vgl. u.a. Urteil vom 1. Dezember 1989 - BVerwG 8 C 17.87 - BVerwGE 84, 157 (162) [BVerwG 01.12.1989 - 8 C 17/87] m.w.N.). Die sich daraus ergebende Bindung tritt jedoch nicht ein, wenn die vom Tatsachengericht vorgenommene Auslegung "einen Rechtsirrtum oder einen Verstoß gegen allgemeine Erfahrungssätze, Denkgesetze oder Auslegungsregeln erkennen läßt" (vgl. u.a. Urteil vom 19. Februar 1982 - BVerwG 8 C 27.81 - BVerwGE 65, 61 (69) [BVerwG 19.02.1982 - 8 C 27/81]).

Ein solcher Fall liegt hier nicht vor.

Das Berufungsgericht stellt fest, mit ihrer Vereinbarung hätten die Vertragspartner erreichen wollen, daß die Firma R. das im Vertrag bezeichnete Gebiet durch Herstellung der vorgesehenen Verkehrsanlagen, auf schließt und von den entstehenden Erschließungskosten endgültig den Anteil trägt, der bei einer Abrechnung nach den Regeln des Erschließungsbeitragsrechts auf ihre Grundstücke entfällt. Da nicht alle Grundstücke im Erschließungsgebiet der Firma R. als Erschließungsunternehmer gehörten, hätten sie eine Regelung angestrebt, die auch eine Belastung der sogenannten Fremdanlieger mit dem auf ihre Grundstücke entfallenden Erschließungsbeitrag ermöglicht. Vor diesem Hintergrund sei ihre Verabredung dahin zu verstehen, daß einerseits die Firma R. den Straßenbau durchführen und die entstehenden Kosten vorfinanzieren sollte und andererseits sich die Stadt M. zur Erstattung dieser Kosten mit der Maßgabe verpflichtet hat, an die Firma R. den nach § 129 Abs. 1 Satz 3 BBauG anfallenden Gemeindeanteil und die von Fremdanliegern zu vereinnahmenden Erschließungsbeiträge auszuzahlen und die restliche Kostenerstattungsforderung dieser Firma mit den auf deren Grundstück entfallenden Erschließungsbeiträgen zu verrechnen. Das läßt einen Rechtsfehler nicht erkennen.

Auszugehen ist davon, daß durch eine von einem Erschließungsunternehmer herzustellende beitragsfähige Erschließungsanlage nicht nur die ihm gehörenden Grundstücke erschlossen werden, sondern auch das Grundstück eines Fremdanliegers. Will der Unternehmer den diesem Grundstück zuzuordnenden Anteil an den Erschließungskosten nicht selbst übernehmen, muß er versuchen, durch einen privatrechtlichen Vertrag eine Zahlungsforderung gegen den Fremdanlieger zu begründen. Gelingt ihm dies nicht, hat er einen Anspruch auf einen anteiligen Ersatz der Erschließungskosten weder aus Geschäftsführung ohne Auftrag noch aus ungerechtfertigter Bereicherung (vgl. BGH, Urteil vom 8. November 1973 - VI ZR 246/72 - NJW 1974, 96). Fehlt es an einer privatrechtlichen Vereinbarung mit dem Fremdanlieger, liegt es angesichts dessen im Interesse des Erschließungsunternehmers, durch eine bestimmte Gestaltung des mit der jeweiligen Gemeinde abzuschließenden Vertrags die Möglichkeit zu eröffnen, den Fremdanlieger durch eine Veranlagung zu einem Erschließungsbeitrag an den für die Erschließung entstehenden Kosten zu beteiligen und diesen Beitrag an ihn - den Erschließungsunternehmer - weiterzugeben. Eine derartige Beteiligung des Fremdanliegers kann im Rahmen eines Erschließungsvertrags im Sinne des (früher § 123 Abs. 3 BBauG und jetzt) § 124 BauGB nicht ohne weiteres erreicht werden. Denn durch einen solchen Vertrag überträgt die Gemeinde dem Erschließungsunternehmer die technische Durchführung und kostenmäßige Abwicklung der Erschließung mit der Folge, daß Erschließungskosten nicht bei ihr, sondern bei dem Erschließungsunternehmer entstehen (vgl. Urteil vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 61.90 - BVerwGE 89, 7 (11) [BVerwG 23.08.1991 - 8 C 61/90]), der seinerseits nicht zur Erhebung von Erschließungsbeiträgen berechtigt ist. Deshalb ist es in einem Fall der in Rede stehenden Art angezeigt, in den auf die Erschließung eines Baugebiets ausgerichteten Vertrag eine besondere Kostenvereinbarung aufzunehmen, die einen beitragsfähigen Erschließungsaufwand der Gemeinde begründet und auf diesem Weg eine der Vorteilssituation seines Grundstücks entsprechende Belastung des Fremdanliegers mit Erschließungskosten ermöglicht. Ein solchermaßen ergänzter Vertrag bleibt seiner Qualität nach ein - wenn auch durch die Kostenabrede modifizierter - Erschließungsvertrag, der - soweit das in Betracht kommt - den Regeln des § 124 BauGB unterliegt.

Eine angemessene Belastung des Fremdanliegers mit Erschließungskosten setzt eine Kostenvereinbarung voraus, in der sich die Gemeinde dem Erschließungsunternehmer gegenüber verpflichtet, die gesamten für die betreffende Erschließungsanlage entstehenden beitragsfähigen Aufwendungen nach entsprechendem Nachweis zu erstatten. Entgegen der Ansicht der Revision entsteht der Gemeinde bereits mit Abschluß einer solchen Vereinbarung ein erst mit der entsprechenden Bezifferung durch den Erschließungsunternehmer aktualisierter beitragsfähiger Erschließungsaufwand (vgl. dazu Urteil vom 13. Mai 1977 - BVerwG 4 C 82.74 - Buchholz 406.11 § 128 BBauG Nr. 18 S. 4 (8)), den sie - nach Überprüfung der rechnerischen und sachlichen Richtigkeit - nach Maßgabe der Verteilungsregelung ihrer Erschließungsbeitragssatzung auf alle durch die vom Unternehmer hergestellte Erschließungsanlage erschlossenen Grundstücke (§ 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB) einschließlich des Grundstücks des Fremdanliegers zu verteilen hat. Beschränkt sich dagegen die vertragliche Verpflichtung der Gemeinde auf die Erstattung ausschließlich der dem Grundstück des Fremdanliegers zuzuordnenden Erschließungskosten, sind diese gleichwohl - wiederum - dem Gebot des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB entsprechend auf alle durch die vom Erschließungsunternehmer hergestellte Anlage erschlossenen Grundstücke zu verteilen, so daß auf den Fremdanlieger nur ein Bruchteil dieser Kosten überbürdet werden kann.

Eine den Interessen der Beteiligten gerecht werdende Kostenvereinbarung enthält ferner regelmäßig Einzelheiten über die Abwicklung des dem Erschließungsunternehmer gegen die Gemeinde zustehenden Erstattungsanspruchs. Insoweit kann beispielsweise verabredet werden, daß die Gemeinde dem Erschließungsunternehmer den auf das Grundstück des Fremdanliegers entfallenden Beitrag nach dessen Einziehung auszahlt, der Erschließungsbeitrag für die erschlossenen Grundstücke des Erschließungsunternehmers dagegen gemäß § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB abgelöst und der Ablösungsbetrag auf den im übrigen bestehenden Erstattungsanspruch angerechnet wird. Unbedenklich ist auch eine Kostenvereinbarung, nach der von einer Ablösung abgesehen und statt dessen mit Blick auf die Grundstücke des Erschließungsunternehmers - wie nach Auffassung des Berufungsgerichts hier - vorgesehen wird, daß die Gemeinde die Erstattungsforderung des Unternehmers mit ihren gegen ihn entstandenen Erschließungsbeitragsforderungen verrechnen soll. Zweckmäßigerweise wird bei einer solchen Regelung zusätzlich bestimmt, ob für die vorzunehmende Verrechnung auf das Entstehen der sachlichen oder der persönlichen Beitragspflicht abgestellt werden soll; nur bei der ersten Alternative entfällt das Erfordernis, durch den Erlaß eines Beitragsbescheids eine persönliche Beitragspflicht zu begründen.

3. Bei der Verteilung des somit rechtmäßig ermittelten beitragsfähigen Erschließungsaufwands hat der Beklagte nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts alle durch die abgerechnete Teilstrecke des K.wegs erschlossenen Grundstücke berücksichtigt. Allerdings hat er nach Ansicht des Berufungsgerichts die Eckermäßigungsregelung in § 6 Abs. 4 der einschlägigen Erschließungsbeitragssatzung unrichtig ausgelegt und aus diesem Grunde 14 Flächeneinheiten zu wenig bei der Ermittlung der Beitragsbeträge angesetzt; bei richtiger Berechnung entfalle auf das Grundstück des Klägers ein - im Verhältnis zu dem vom Beklagten geforderten - um 29,58 DM geringerer Erschließungsbeitrag von 11 142,51 DM. Dagegen sind Bedenken weder von den Beteiligten erhoben worden noch sonst ersichtlich.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Dr. Kleinvogel

Prof. Dr. Driehaus

Dr. Silberkuhl

Dr. Honnacker

Sailer