In den vergangenen Jahren sind tausende von Anlegern von Anlagevermittlern zum Erwerb von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds animiert worden.
Ihnen wurden die Beteiligungen zum Zwecke der Altersvorsorge und der Steuerersparnis angeboten und vermittelt, obwohl sie häufig über kaum oder keinerlei Eigenkapital zu deren Erwerb verfügten. Dabei wurde ihnen von den Anlagevermittlern nicht selten zu verstehen gegeben, dass das Fehlen finanzieller Mittel überhaupt kein Problem darstelle. Man könne die Beteiligung ja auch problemlos über ein Darlehen finanzieren, welches wiederum durch eine eigens abgeschlossene Lebensversicherung getilgt werden sollte.
Vielfach beteiligte sich der Anleger nicht unmittelbar selbst an dem Immobilienfonds, sondern mittelbar über einen Treuhänder, sog. Treuhandmodell. Dieser Treuhänder sollte für den Anleger alles Notwendige im Hinblick auf die Beteiligung an der Fondsanlage erledigen. Hierfür schloss der Anleger mit dem Treuhänder einen Treuhand- bzw. Geschäftsbesorgungsvertrag und erteilte diesem parallel hierzu eine regelmäßig umfassende Vollmacht, durch welche der Treuhänder berechtigt werden sollte, nicht nur den Fondsbeitritt für den Anleger zu erklären, sondern darüber hinaus auch weitere Aktivitäten zu entfalten, insbesondere auch alle notwendigen Erklärungen vor dem Notar oder dem Grundbuchamt - v.a. zur Begründung einer Grundschuld oder der Übernahme der persönlichen Haftung bzw. der persönlichen Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Anlegers - abzugeben. Schließlich wurde der Treuhänder kraft dieser Vollmacht durch den Anleger häufig auch zum Abschluss des Darlehensvertrages mit der den Fondsbeitritt finanzierenden Bank ermächtigt.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) bedarf jedoch der Treuhänder, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines kreditfinanzierten Fondsbeitritts im Rahmen eines Steuersparmodells für den Anleger besorgt, einer Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz (RBerG).
Verfügt der Treuhänder im konkreten Falle nicht über eine den Vorschriften des RBerG entsprechende Erlaubnis, obwohl er derart umfassend für den Anleger tätig werden soll, so sind der mit dem Anleger geschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag sowie die dem Treuhänder erteilte Vollmacht als nichtig anzusehen.
Die Nichtigkeit der Vollmacht wiederum hat zur Folge, dass alle Verträge, die der Treuhänder auf Grundlage der Vollmacht abgeschlossen hat, ebenfalls als nichtig zu behandeln sind, also auch der Fondsbeitritt sowie der durch den Treuhänder im Namen des Anlegers abgeschlossene Darlehensvertrag.
An der Nichtigkeit des Darlehensvertrages ändert auch eine spätere zwischen Anleger und Bank vereinbarte Konditionenanpassung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nichts. Für eine rückwirkende Wirksamkeit des Darlehensvertrages bedürfte es einer wirksamen Genehmigung des Darlehensvertrages durch den Anleger. Eine solche kann mangels Kenntnis des Anlegers von der Nichtigkeit des Darlehensvertrages - eine solche wäre für eine Genehmigung erforderlich - nicht angenommen werden.
Hat der Treuhänder demnach auch den Darlehensvertrag für den Anleger geschlossen, so kann der Anleger in diesem Falle von der finanzierenden Bank grundsätzlich die erbrachten Zinsen und Tilgungsleistungen zurückverlangen, da mangels wirksamem Darlehensvertrages keine Verpflichtung zur Erbringung dieser Zahlungen bestand, sie also von dem Anleger ohne Rechtsgrund erbracht worden sind.
Jedoch bestehen insoweit wiederum durch die Rechtsprechung des BGH entwickelte Einschränkungen:
Durfte die Bank bei Abschluss des Darlehensvertrages aufgrund bestimmter Umstände darauf vertrauen, dass der Anleger durch den Treuhänder wirksam vertreten worden ist, so ist der Darlehensvertrag trotz der fehlenden Erlaubnis nach dem RBerG als wirksam anzusehen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Bank bei Abschluss des Darlehensvertrages die durch den Anleger unterzeichnete Vollmacht vorgelegt worden ist. In einem solchen Falle darf die Bank nach der Rechtsprechung des BGH auf den mit der Vollmachtsurkunde verbundenen Rechtsschein einer wirksamen Bevollmächtigung vertrauen und ist aus diesem Grunde insoweit schutzwürdig. Die Rückzahlung der von dem Anleger erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen kommt sodann unter Hinweis auf die Nichtigkeit der erteilten Vollmacht nicht in Betracht.
Eine weitere Beschränkung des Rechts des Anlegers, unter Berufung auf die Nichtigkeit der Vollmacht die erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen von seiner Bank zurückzuverlangen, ergibt sich aus der neuesten Rechtsprechung des BGH (BGH, Urt. v. 27.05.2008 - XI ZR 149/07). In dem von dem BGH zu entscheidenden Falle lag der Bank die Vollmachtsurkunde zwar nicht bei Abschluss des Darlehensvertrages, jedoch bei der von dem Treuhänder veranlassten Auszahlung des Nettokreditbetrages an die Fondsgesellschaft vor. In einem solchen Falle, so der BGH, kann der Anleger von der Bank nur die erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen abzüglich des von der Bank an die Fondsgesellschaft ausgezahlten Nettokreditbetrages erfolgreich geltend machen.
