Der BGH hat jüngst mit einem Federstrich eine weitverbreitete Praxis der Untergerichte weggewischt, die den Vermietern im Fall einer Zwangsräumung wegen Mietschulden manchmal unüberwindliche Hürden beschert hatte.
Wer einem zahlungsunfähigen / -unwilligen Mieter gekündigt, ein Räumungsurteil erwirkt und einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt hatte, musste - nachdem er bis dahin oft viele Monate keine Miete erhalten und zudem auch noch die Verfahrenskosten zu tragen hatte - für den Abtransport der Möbel des Mieters einen Kostenvorschuss bezahlen, der selten weniger als 3.000,00 € betrug. Bevor dieses Geld nicht gezahlt war, setzte sich der Gerichtsvollzieher nicht in Bewegung. Der Einwand des Vermieters, er habe aufgrund seiner Forderungen ein Pfandrecht und könne die Möbel außerdem selbst für den Mieter verwahren und einlagern, wurde von den Gerichtsvollziehern mit den unterschiedlichsten Begründungen zurückgewiesen. Teilweise hieß es, der Gerichtsvollzieher wäre gesetzlich verpflichtet, unpfändbare Sachen einzulagern und dem Schuldner ggf. auf Verlangen herauszugeben. Manchmal wurde sogar behauptet, der Gerichtsvollzieher trage ein Haftungsrisiko, wenn Sachen des Mieters beim Vermieter abhanden kommen würden.
Der BGH hat nun noch einmal klargestellt, was ohnehin Gesetzeslage ist: Der Gerichtsvollzieher ist als Vollstreckungsorgan grundsätzlich nicht zuständig, materiellrechtliche Ansprüche der Parteien zu klären. Mit anderen Worten hat der Gerichtsvollzieher nicht zu entscheiden, welche Sachen dem Mieter zurückzugeben sind und welche Sachen unter das Vermieterpfandrecht fallen. Der Vermieter hat nunmehr die Möglichkeit, ein Pfandrecht an sämtlichen vom Mieter in die Wohnung eingebrachten Sachen geltend zu machen. Der dem Gerichtsvollzieher erteilte Räumungsauftrag darf auf die Herausgabe der Wohnung beschränkt werden. Der Vermieter kann künftig selbst entscheiden, ob der Gerichtsvollzieher die Sachen des Mieters abtransportieren soll oder nicht.
Abgesehen davon, dass der Vermieter auf diese Weise die hohen Kosten des Abtransportes und der Einlagerung sparen kann, hat er nunmehr auch die Möglichkeit, erheblichen Druck auf den Mieter auszuüben und somit Einfluss auf dessen Zahlungsmoral zu nehmen. Zwar ist der Vermieter ebenso wie der Gerichtsvollzieher verpflichtet, von Gesetzes wegen unpfändbare Sachen auf Verlangen an den Mieter herauszugeben und die übrigen Sachen so zu verwahren, dass sie keinen Schaden nehmen. Der Mieter muss aber jetzt, will er seine Sachen zurückhaben, selbst aktiv werden und sich mit dem Vermieter - ggf. auch gerichtlich - auseinandersetzen. Bis dato brauchte der Mieter seine Sachen bloß beim Gerichtsvollzieher abzuholen, was freilich keine große Mühe machte.
BGH, Beschluss vom 17.11.2005 Az. I ZP 45/05
