Verstoß gegen Konkurrenzschutzklausel: Keine Mietminderung möglich

15.04.2011794 Mal gelesen
Verstößt der Vermieter gegen eine im Mietvertrag festgelegte Konkurrenzschutzklausel, liegt kein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter kann daher die Miete nicht mindern, jedoch Ersatz des aus dem Verstoß entstandenen Schadens verlangen.

Das Oberlandesgericht Dresden hat daher mit Urteil 20. Juli 2010 (AZ: 5 U 1286/09) einem Orthopäden zum Teil Recht gegeben, weil der Vermieter im gleichen Gebäude einen Arzt für die Fachrichtung Chirurgie ebenfalls einen Mietvertrag gab.

Im Jahr 2002 mietete ein Orthopäde Räume für eine Arztpraxis. Der  Mietvertrag enthielt Konkurrenzschutz für die Fachrichtung Orthopädie. Im Sommer 2003 vermietete der Eigentümer einem anderen Arzt Räume mit einer Laufzeit von zehn Jahren für eine ärztliche Praxis der Fachdisziplin Chirurgie. Der Kläger zahlte daraufhin die Miete nur noch unter Vorbehalt, da er in der neuen Praxis eine Konkurrenz sah. Er verlangte vom Vermieter die Beseitigung der Konkurrenzsituation und die Rückzahlung überzahlter Miete.

Vor Gericht hatte er damit nur teilweise Erfolg. Aufgrund der Konkurrenzschutzklausel habe der Orthopäde einen vertraglichen Anspruch auf Herstellung und Beibehaltung des Konkurrenzschutzes. Der Vermieter müsse also versuchen, das Mietverhältnis mit dem anderen Arzt zu beenden. Selbst wenn er den Vertrag aufgrund der langen Laufzeit mit dem Chirurgen nicht kündigen könne, sei zumindest der Versuch zu unternehmen, einvernehmlich eine vorzeitige Vertragsaufhebung herbeizuführen. Da der Vermieter das nicht versucht habe, sei die Beseitigung der Konkurrenzsituation noch nicht unmöglich. Der Orthopäde könne allerdings keine Mietminderung vornehmen. Die bestehende Konkurrenzsituation sei kein Mangel der Mietsache. Dies sei nur dann der Fall, wenn eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit oder eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliege. Der Arzt könne jedoch weiterhin die Räume als Arztpraxis betreiben. Er könne allerdings Schadensersatz verlangen, müsse in einem solchen Fall aber exakt darlegen, worin der Schaden liege.

Hinweis: Der Nachweis eines solchen Schadens dürfte aber ausgesprochen schwierig sein. Sinnvoller ist es daher, direkt eine Vertragsstrafe bei Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel oder ein Sonderkündigungsrecht zu vereinbaren.