Wie kann sich der Vermieter vor "Mietnomaden" schützen ?

08.02.20102421 Mal gelesen
Nach Schätzungen des Verbandes "Haus und Grund" gibt es circa 15.000 Mietnomaden in Deutschland. Angesichts der Anzahl von mehreren Millionen Mietverträgen ein relativ geringer Anteil. Wer aber das Pech hat, von einem solchen "Mietnomaden" heimgesucht zu werden - meist sind es Vermieter mit nur einer Einheit - muss mit einem Schaden rechnen, der schnell fünfstellige Summen erreichen kann. Durch etwas Sorgfalt, Information und bedächtiges Handeln kann das Risiko aber erheblich minimiert werden.

Die sogenannten "Mietnomaden? geistern seit Monaten durch Zeitungen, Zeitschriften und das Fernsehen. Der Gedanke, für sein Mietobjekt über Monate oder gar Jahre keine Miete zu bekommen schreckt jeden Vermieter zutiefst. Doch wie kann sich ein Mieter vor diesem Horrorszenario schützen ?

Eins Vorweg: Grundsätzlich gibt es keinen absoluten Schutz. Man kann nur versuchen das Risiko zu vermindern. Diese Risikominimierung kann nur vor Vertragsschluss erfolgen.

Darüber hinaus ist darauf zu achten die Begriffe nicht zu vermischen: Ein Mietnomade ist eine Person, der in eine Wohnung einzieht und von vorneherein nicht die Absicht hat die Miete zu bezahlen. Davon zu unterscheiden ist die Mietminderung auf Grund eines bestehenden Mangels oder einer -vielleicht unberechtigten ? Minderung in einem  schon länger bestehenden Mietverhältnis oder die fehlende Zahlung auf Grund einer wirtschaftlichen Notsituation. All diese Fälle gehören nicht zum Begriff des "Mietnomaden?, auch wenn manche Vermieter das teilweise anders sehen.

Ein guter Weg zur Risikominimierung  ist immer die Abfrage der Schufa. Gegen den "klassischen?, bereits auffällig gewordenen Mietnomanden liegt meist schon ein Vollstreckungsversuch von einem Titel, ein Haftbefehl oder eine eidesstattliche Versicherung (sogenannter "Offenbarungseid?)  vor. Diese Einträge werden bei der Schufa  gesammelt. Allerdings muss die Person, über die eine Schufa-Auskunft angefragt wird, dieser Anfrage zustimmen. Verweigert jemand die Zustimmung, sollte man auf einen Vertrag mit dieser Person verzichten. Die Abfrage der Schufadaten  selber kann nur durch  einen Vertragspartner der Schufa, also eine Geschäftsperson, erfolgen. Da die meisten Vermieter nicht als gewerbsmäßige Vermieter handeln, sollte dies über ein Maklerbüro erfolgen. Im übrigen ist auch folgendes zu beachten: Die Schufa macht keine Angaben darüber, ob der Angefragte ein Mietnomade oder ähnliches ist, sondern gibt nur Auskünfte zur Bonität=bisherige Zahlungsmoral des Einzelnen. Allerdings ist eine schlechte Bonität ein starken Hinweis auf sein vertragliches Verhalten.

Wer diesen etwas komplizierten Weg nicht gehen möchte, kann auch weitere am Markt befindliche Datenbanken abfragen, etwa die "Deutscher Mieterdatenbank KG". Hier sind auf einfache Weg Auskünfte über den potentiellen Mieter zu erhalten. Allerdings sind diese Auskünfte etwas mit Vorsicht zu geniessen, da es sich hier nicht nur um "harte Fakten? handelt, sondern auch die sehr subjektiv gepräkten Eindrücke von Vormietern einfliessen. Wenn der Mieter zu Recht von seinem Minderungsrecht gebrauch macht ist er nicht gleich ein Mietnomade.  Allerdings werden  beim klassischen Mietnomaden schon entsprechende Hinweise vorhanden sein wie etwa Titel Haftbefehle oder erfolglose Vollstreckungen.  In einem solchen Fall ist von einem Vertrasschluss dringend abzuraten.

Weiterhin sollte man auch im Rahmen der Vertragsanbahnung versuchen sich für den Fall der Fälle abzusichern. Dazu gehört die sogenannte Selbstauskunft. Dort sollte der eventuelle  Mieter Angaben über das derzeitige Einkommen sowie über eine eventuelle eidesstattliche Versicherung oder bestehende Mitschulden  machen. Gibt der Mieter hier falsche Angaben an, berechtigt dies zur Anfechtung des Mietvertrages (siehe etwa LG Itzehohe, Urteil vom 28.3.2008 AZ: 9 S 132/07). Ist ein Anfechtungsgrund gegeben, können die ganzen angeblichen Mietmängel, auf die sich die Mietnomaden meist berufen, dahingestellt bleiben, da alleine durch die  Anfechtung das Mietverhältnis beendet wird. Soweit im Anfechtungsfall bekannt ist, dass bei dem "Mietnomaden? keinerlei Vermögen vorhanden ist (meist durch den Offenbarungseid festgestellt) sollten auch Zahlungsklage und Räumungsklage getrennt voneinander geltend gemacht werden, um den Schrecken ein schnelles Ende zu bereiten. Sind Zahlungsklage und Räumungsklage gemeinsam geltend gemacht, wird erst langwierig über eventuelle Mängel verhandelt, ohne dass ein Räumungstitel ergeht. In der Zwischenzeit wird der Schuldenberg der nichtgezahlten Miete immer größer. Reine Vergeudung von Zeit und Geld.

Auch sollte der Vermieter nicht endlos abwarten. Wird die Miete nach kurzer Zeit wegen fadenscheiniger Gründe erheblich (=über 50%) gemindert, sollten alle Alarmglocken klingeln. Parallel zur Überprüfung des Mangels sollten ? falls noch nicht geschehen ? Erkundigungen über den Mieter eingeholt werden, etwa beim Vorvermieter. Hat der Mieter mit den fadenscheinigen offensichtlich unbegründeten (! Dies sollten Sie von einem Fachmann überprüfen lassen, um nicht einen Prozess zu verlieren!)  Mängelrügen sollte nach Erreichen der Grenze zur fristlosen Kündigung sofort die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung erfolgen.

Ist der Räumungstitel erst einmal da, sollte als Vollstreckung das "Berliner Modell? gewählt werden, da es schnell geht und wenig kostet.

Es gibt also durchaus Möglichkeiten sich vor Mietnomaden zu schützen. Am wichtigsten ist aber ein gesundes Misstrauen. Denn meist nutzen die Mietnomaden ein Vertrauensvorschuss des Vermieters gnadenlos aus (siehe obige Presseberichte). Daher sollte der Vermieter sich  nie auf Grund irgendwelcher Versprechungen des potentiellen Mieters zu einem Vertragsabschluss drängen lassen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate, bei normalen Verhältnissen (aus denen die Mietnomaden angeblich immer kommen)  benötigt niemand von einem auf den anderen Tag eine Wohnung. Ist der Mietvertrag unterschrieben, ist das Kind in den Brunnen gefallen. Daher sollte  jeder Vermieter erst die Mieterangaben überprüfen, bevor er einen Mietvertrag unterschreibt. Die ein bis zwei Tage hat jeder redliche Mieter Zeit.