Wie können langfristige Gewerberaummietverträge kurzfristig beendet werden ?

16.11.20091446 Mal gelesen

Oftmals treibt Mieter von Ladenflächen das gleiche Problem zum Anwalt: Das Geschäft läuft eher schlecht als recht, und die erzielten Umsätze werden unmittelbar von einer hohen Laden/Geschäftsraummiete aufgefressen. Ladenmieten von 60,- € pro Quadratmeter sind in manchen Hamburger Einkaufcentern nichts Ungewöhnliches. Gleichzeitig sind derartige Verträge so gut wie immer fest auf eine Laufzeit von 5 oder 10 Jahren abgeschlossen. Die Frage “Wie komme ich da raus ?” stellt sich unweigerlich.

          Hier bieten sich 2 Wege an:

Bei einem Vergleich ist man auf die Verhandlungsbereitschaft des Vermieters angewiesen. Ist die Lage für die Ladenfläche begehrt, wird das Interesse des Vermieters an einer Vertragsauflösung und Räumung gegen Entgelt hoch sein, da er dann die Ladenfläche direkt erfolgreich weitervermieten kann.

Ist die Ladenfläche hingegen ein “Ladenhüter” (was meist der Fall ist, denn bei einer guten Lage ist das Risiko mit seinem Geschäft pleite zu gehen geringer) und eine Weitervermietung eher schwierig, ist das Interesse meist, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erreichen. Hier ist die Bereitschaft zu einer Mietreduzierung meist größer als im vorher genannten Fall.

Inwieweit derartige Vergleichsverhandlungen zum Erfolg führen hängt von vielen Faktoren ab. Ist das insolvenzrisiko des Mieters hoch, kann zumindest dadurch eine gewisse Verhandlungsposition aufgebaut werden.

  • Streitige Lösung

Die zweite Möglichkeit liegt in der Überprüfung des Mietvertrages. Ob der Mietvertrag “wasserdicht” ist oder Einfallstore für eine Kündigung vorhanden sind kann ebenfalls nicht pauschal beantwortet werden. Allerdings ist man immer wieder erstaunt, dass auch bei gr0ßen Hausverwaltungen und Vermietergesellschaften “grobe Patzer” zu finden sind. Der Klassiker unter den Kündigungsgründen ist die Schriftform. Nach § 550 BGB iVm § 578 BGB ist  bei Mietverträgen hinsichtlich Gewerbeflächen, die über mehr als ein Jahr laufen, die Schriftform im Sinne des § 126 BGB vorgeschrieben. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als unbefristet abgeschlossen. Diese fehlende Befristung ist der Clou an der Vorschrift. Verträge, die eigentlich noch mehrere Jahre laufen können plötzlich mit der kurzen Frist des § 580a Absatz 2 BGB innerhalb von 6 Monaten gekündigt werden. Zu der Frage, wann die Schriftform eingehalten wurde gibt es daher unzählige Entscheidungen.  Beispielsweise wurde die nach Vertragsschluss getroffene mündliche Vereinbarung, dass die Miete nunmehr monatlich statt bisher quartalsweise zu bezahlen sei, als Aufhebung der Schriftform angesehen (siehe BGH, Urteil vom 19.9.2007, AZ: XII ZR 198/05). Wann ein Mangel der Schriftform gegeben sein könnte, und wann evtl. der Weg über Verhandlungen der bessere ist, kann daher nur nach ausführlicher Analyse des Vertrages, der damit verbundenen Vereinbarungen und der “weichen” Mandantenfaktoren eruiert werden.

Daher ist die Frage nur durch eine sorgfältige Analyse zu beantworten. Nur erfordert dies Zeit und Geld. Es ist aber ein Aufwand der   sich lohnt. Die Einstellung der Mietzahlung führt hingegen zielgerichtet gegen die Wand. In diesem Fall  folgen fast zwingend Räumungs- und Schadensersatzklage, eine Gestaltung des Rechtsverhältnisses wie oben dargestellt ist dann nur noch unter Einschränkungen  möglich.