Mietrecht: Vom Sinn und Unsinn eines Rückgabeprotokolls

17.09.20093301 Mal gelesen

Der Mieter fragt:

Ich habe die Wohnung ausgeräumt und die fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt. Brauche ich, lieber kompetenter Mietrechtsanwalt, überhaupt ein Rückgabeprotokoll ?

Antwort des kompetenten Mietrechtsanwalt: UNBEDINGT !!!

Der Vermieter fragt:

Mein Mieter möchte die Wohnung in meiner Anwesenheit (oder eines Vertreters) die Wohnung zurückgeben. Soll ich, lieber kompetenter Vermieteranwalt,  dafür ein Rückgabeprotokoll anfertigen?

Antwort des kompetenten Vermieteranwalts: NUR WENN ES SICH NICHT VERMEIDEN LÄSST !!!

Der juristisch unbelastete Leser fragt sich: Warum sollte ein Vermieter das Rückgabeprotokoll meiden ???

Das Rückgabeprotokoll ist eine Bestandsaufnahme des Zustandes der Wohnung zum Tag der Rückgabe der Wohnung. Dies hört sich für den Vermieter erst einmal positiv an, da er ja alle Mängel und Schäden schriftlich festhalten kann und durch einen eventuelle Unterschrift des Mieters sogar ein schriftliches Anerkenntnis besitzt. Schlimmer ist aber die Folge der Erklärung des Vermieters, dass die Wohnung ansonsten “in Ordnung” ist.

Denn diese Erklärung belastet den Vermieter mehr als den Mieter. Dies liegt an den tatsächlichen Gegebenheiten einer Übergabe. Der Mieter möchte die Wohnung meist schnell zurückgeben, da er ja noch die neue Wohnung beziehen muss und andere Termine hat. Der Mieter macht also “Druck”. Auch der Vermieter will sich meist nicht länger als unbedingt nötig mit der Übergabe beschäftigen, das Vertragsverhältnis ist ja beendet und der neue Mieter soll rein.  Dann sind die Besichtigungen oft abends, wenn es schon dunkel wird, es müssen ja alle arbeiten.  So wird die Wohnung in geschätzten 90% aller Fälle nur oberflächlich begutachtet. Fast alle waren ja mal Mieter. Hand aufs Herz: Bei welcher Übergabe hat der Vermieter gründlich alle Schränke und Geräte der Küche, alle Fenster und alle Böden gründlich angesehen ?? Eben. Und dann werden nur die groben, gut sichtbaren Schäden in das Protokoll aufgenommen und ansonsten attestiert, dass die Wohnung mangelfrei ist. Und hier fängt das Problem des Vemieters an

Dieses “in Ordnung” wird nämlich von den meisten Gerichten bei einem entsprechend ausführlichen Rückgabeprotokoll als “negatives Schuldanerkenntnis” gewertet (siehe etwa AG Hamburg, Urteil vom 31.8.2006, AZ: 44 C 27/06 Quelle: juris) . Übersetzt bedeutet dies, dass  der Vermieter anerkennt, dass ansonsten die Wohnung mangelfrei ist und im Endeffekt auf eventuelle Schadensersatzansprüche verzichtet.  Wenn nun der Nachfolgemieter so manchen Kratzer im Parkett, Brandloch im Teppich oder Sprung in der Fliese moniert, kann sich der Vermieter nicht mehr an den Vormieter halten, da er diesem ja die Schadensfreiheit attestiert hat.

Dementsprechend verschenkt der Vermieter mögliche Ansprüche, wenn er ohne genaue und gründliche Prüfung ein entsprechendes Abnahmeprotokoll unterschreibt.  Umgekehrt hat der Mieter nach Unterschrift eines entsprechenden Rückgabeprotokolls ausreichend Rechtssicherheit, dass keine weiteren Ansprüche aus dem Mietverhältnis drohen (ausser den in dem Protokoll vermerkten Anspüchen)

Einzige Ausnahme sind sogenannte verdeckten Mängel, die nicht ohne weiteres erkannt werden können. Dabei wird aber von Seiten des Gerichts der “objektive Dritte” als Kriterium für das Merkmal “verdeckt” bemüht, der natürlich die Wohnung gründlich und ausführlich untersucht. in einem Prozess zu einem verdeckten Mangel zu kommen ist  daher relativ schwierig.

Der Vermieter ist im übrigen nicht verpflichtet an einem Übergabetermin teilzunehmen oder ein Übergabeprotokoll zu unterzeichnen (siehe LG Frankenthal, Urteil vom 31.7.2006, AZ: 8 T 86/06 in WuM 2006, 700-701).

Es besteht daher für den Vermieter keine Veranlassung ein Übergabeprotokoll zu unterzeichnen oder an einem entsprechenden Termin teilzunehmen. Ein solcher Termin ist nur dann angezeigt, wenn der Vermieter zur gründlichen und umfassenden Besichtigungen der Wohnung bereit ist.