Mietrecht: Betriebskosten des Fahrstuhls - Auf Erdgeschossmieter umlegbar ?

15.08.20095704 Mal gelesen

In allen Betriebskostenabrechnungen sind die Kosten für den Betrieb des Fahrstuhls ein echter Dauerbrenner, da die Wartungskosten extrem hoch sind und die Dinger immer dann wenn man Sie braucht (Umzug, Waschmaschinenlieferung etc) immer kaputt sind. Am meisten ärgern sich die Bewohner der Erdgeschoss- und Hochparterre-Wohnungen, dass sie mit diesen hohen Kosten belastet werden, wo diese doch gar nichts von dem Fahrstuhl haben.

Unweigerlich kommt die Frage: “Dürfen die Vermieter diese Kosten auch auf Bewohner von Erdgeschosswohnungen umlegen ?”

(Eines vorab: Umlegbar sind nur die Wartungskosten nicht aber die Reparaturkosten eines defekten Aufzugs. Da die Wartungskosten für Aufzüge auf Grund des erforderlichen 24h Notdienstes -  und anderer unerfindlicher Gründe  -extrem hoch sind, sind die vom Einzelmieter zu tragenden Kosten ebenfalls hoch)

Nachdem in der Instanzrechtsprechung diese Frage durchaus unterschiedlich entschieden wurde, hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahre 2006 klargestellt, dass die Umlage der Kosten zum Betrieb eines Fahrstuhls auch dann auf die Mieter von Erdgeschosswohnungen umgelegt werden können, wenn mit dem Fahrstuhl weder Keller noch Dachgeschoss erreicht werden kann. Die Umlage dieser Kosten stellt nach der Entscheidung des BGH (BGH Urteil vom 20.9.2006 AZ: VIII ZR 103/06) weder eine unangemessene Benachteiligung noch eine überraschende Klausel dar, so dass die Umlage der Wartungskosten auch auf die Erdgeschossmieter zulässig ist.

Dies ist auch auf das Gewerberaummietrecht übertragbar, hier hatte das LG Berlin im Jahre 2006 schon ähnlich entschieden (LG Berlin, Urteil vom 5.12.2006, AZ: 65 S 210/06 in Grundeigentum 2007, 446-447)

Diesen Grundsatz der Umlegbarkeit hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung dahingehend modifiziert, dass die Umlage von Aufzugskosten für einen Aufzug in einem anderen Gebäudeteil, den der (Wohnraum-)mieter nicht erreichen kann, den Mieter unangemessen benachteiligen (siehe BGH Urteil vom 8.4.2009, AZ: VIII ZR 128/08). Diesem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde:  Der Kläger wohnte in Berlin in einem Hinterhaus.  Ein Aufzug war nur für das Vorderhaus, nicht aber für das Seitenhaus und das Hinterhaus vorhanden. Trotzdem sollten alle Mieter die Kosten des Aufzugs tragen. In diesem Fall ist nach der Entscheidung die Umlage der Kosten für den Betrieb des Fahrstuhls unzulässig.

Somit kann eine Grundregel definiert werden:

Ist der Fahrstuhl im gleichen Gebäudeteil und kann von der Wohnung durch entsprechende Flure erreicht werden, sind die Kosten umlegbar, ist der Fahrtuhl in einem anderen Gebäudeteil gelegen und kann nicht durch entsprechende Flure erreicht werden, sondern nur “über den Hof”, so sind die Betriebskosten nicht umlegbar.

Allerdings gibt es eine Möglichkeit die Umlage der entsprechenden Fahrstuhlkosten als Mieter zu verhindern: Man vereinbart mit dem Vermieter einen entsprechenden Ausschluss der Betriebskosten für den Fahrstuhl. Dies ist aber eine Frage der Verhandlung und nicht eine juristische Frage.