Der zahlungsunfähige Vermieter: Ein Problem für die Versorgung

13.07.2009940 Mal gelesen
Schuldner, die ihren Verpflichtungen überhaupt nicht oder nur schleppend nachkommen, sind für jeden Gläubiger ein Ärgernis. Wenn die finanzielle Situation eines Vermieters, der seine Zahlungen an das für sein Mietshaus zuständige Versorgungsunternehmen einstellt, aber zu einer kalten Wohnung beim Mieter führt, wird aus dem Ärgernis des Gläubigers schnell ein nicht hinnehmbares Übel für einen Dritten. 
 
Ein Vermieter, der seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, ist ein ernsthaftes Problem für die Mieter gleichermaßen wie für die Versorger. Für diese stellt sich nämlich eine andere und sonst regelmäßig eindeutig mit „nein“ zu beantwortende Frage: Kann ein Gläubiger verpflichtet werden, an einen Schuldner (also den Vermieter) weiter zu liefern, der absehbar nicht für die erhaltene Leistung aufkommen kann? Obwohl das BGB für derartige Fälle ein Zurückbehaltungsrecht vorsieht, hat die Rechtsprechung diese Frage über Jahrzehnte in Bezug auf Vermieter eindeutig mit „ja“ beantwortet.
 
Die Rechtsprechung hat von den Versorgungsunternehmen verlangt, Gas und Strom an Vermieter zu liefern, völlig unabhängig davon, ob diese ihre Zahlungsverpflichtungen erfüllten oder lieber die von den Mietern geleisteten Nebenkostenzahlungen für andere Zwecke verwendeten.
 
Die Begründung dieses Ergebnisses lässt sich nicht aus der Rechtsbeziehung der am Vertrag beteiligten Parteien, sondern einzig aus bestehenden Mietverhältnissen herleiten. Den Mietern sollte mit dieser Rechtsprechung ein Versorgungsschutz gewährleistet werden. Mit anderen Worten: Wenn der Schuldner die Leistung nicht selbst nutzt, sondern an einen Dritten weitergibt, greift dies in die Rechtsposition des Gläubigers ein. Ihm wird schlicht das Zurückbehaltungsrecht genommen.
 
Diese Rechtsprechung konnte in den neuen Bundesländern ab Ende der 90er Jahre aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr aufrechterhalten werden. Etliche Vermieter hatten sich in ihren Finanzanlagen verspekuliert und waren nicht mehr in der Lage, die Versorger vertragsgemäß zu bezahlen. Die Rechnung dafür bezahlten die Versorger. Das LG Frankfurt (Oder) hat dazu etwa am 1. Februar 2002 (Az. 6a S 75/01 – NJW-RR 2002, 803) entschieden, dass die Mieter eines mit Gaszufuhr und Strom versorgten Mehrfamilienhauses ein Recht auf Belieferung weder auf einen Vertrag zu Gunsten Dritter noch auf einen Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter stützen könnten. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit schließe eine Liefersperre bei erheblichen Zahlungsrückständen und einer vorherigen rechtzeitigen Unterrichtung der Mieter nicht aus. Ein Versorgungsunternehmen könne nicht darauf verwiesen werden, an Stelle der Liefersperre seinen Zahlungsanspruch gegen den Vermieter titulieren zu lassen und zu vollstrecken.
 
Damit war eine Wende vollzogen. Bei einer Erheblichkeit der Zahlungsrückstände und einer frühzeitigen Warnung der Mieter können die Versorger mittlerweile die Belieferung stoppen. Dies scheint auch ein sachgerechter Mittelweg, der die Interessen der Mieter berücksichtigt, aber auch das wirtschaftliche Risiko der Versorger nicht überstrapaziert. Einen Weg, den an der Belieferung interessierten und zahlungsfähigen Mieter und den Versorger zusammenzuführen, stellt die Rechtsprechung jedoch nicht dar. Dies sollte dennoch das Ziel sein.
 
Sowohl den Mietern als auch dem Versorger ist bei Zahlungsschwierigkeiten des Vermieters dringend zu empfehlen, frühzeitig Kontakt miteinander aufzunehmen. Die Lösung des Problems sollte nicht vor Gericht und damit zu einem Zeitpunkt gefunden werden, in dem die Mieter nicht mehr versorgt werden oder sich bereits ein größerer Forderungsausfall beim Versorger angehäuft hat. Vielmehr empfiehlt es sich, dass die Mieter ihre Zahlungen direkt an den Versorger leisten. Dabei kann der Mieter entweder auf die Schuld des Vermieters nach § 267 BGB leisten oder einen eigenen Vertrag mit dem Versorger abschließen. Dies erleichtert nicht nur die Abwicklung, sondern erspart auch der Rechtsprechung weitere Kunstgriffe.