Mietrecht: Einjähriger Kündigungsausschluss ohne Staffelmietvereinbarung nach dem BGH unwirksam

19.03.20091074 Mal gelesen

In vielen Formular-Mietverträgen (vorformulierte Standard-Mietverträge) wird das Kündigungsrecht des Mieters für ein Jahr ausgeschlossen. Folge hiervon wäre, dass der Mieter erst nach einem Jahr ordentlich (also unter Beachtung der Mindestkündigungsfrist von i.d.R. 3 Monaten) kündigen kann, vorher nur außerordentlich aus "wichtigem Grund".

Derartige Klauseln sind nicht rechtens. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 30/08).

In dem durch den BGH zu entscheidenden Fall lag ein vorformulierter Vertrag vor. Ein solcher unterliegt - da er sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält - der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht (§§ 305 ff. BGB). In dem Vertrag wurde das Kündigungsrecht für 1 Jahr ausgeschlossen. Eine Staffelmietvereinbarung gab es in dem Mietvertrag aber nicht.

Dies benachteiligt den Mieter unanangemessen gemäß § 307 Abs. 1 BGB. Folge: Der Mieter, der nach 3 Monaten gekündigt hatte, musste keine Miete nachzahlen, nachdem er nach Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen war. Der Vermieter hatte die Miete für weitere 9 Monate verlangt. Der BGH gab dem Mieter recht.

Anders hätte der BGH nur dann entschieden, wenn neben dem Kündigungsauschluss eine Staffelmietvereinbarung vorgelegen hätte. Dann nämlich wird der Nachteil des Mieters durch den 1-jährigen Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts dadurch ausgeglichen, dass der Mieter keine Mieterhöhungen (außerhalb der Erhöhungen durch die Staffelmiete) befürchten muss; die Mieterhöhungen aufgrund einer Staffelmiete sind deutlich niedriger als aufgrund einer Mieterhöhung (z.B. durch Anpassung an die "ortsübliche Vergleichsmiete" nach § 558 BGB).

Trotz der jetzigen Klarstellung des BGH gibt es noch viele weitere Klauseln im Mietvertrag, die trotz gängiger Praxis unwirksam sein können. Dies gilt vor allem für Passagen in Mietverträgen, in denen kleinere Reparaturen (v.a. Streichen der Wände) oder Reinigungsarbeiten dem Mieter auferlegt werden (Klauseln für die Durchführung von "Schönheitsreparaturen"). Hier muss jeder Einzelfall gesondert geprüft werden.

MAXIMILIAN KOCH

Rechtsanwalt, MBA

LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte