Der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 71/08) hat mit Urteil vom 14.01.2009 entschieden, dass eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte "Endrenovierungsklausel" (Durchführung der "Schönheitsreparaturen" durch den Mieter vor dem Auszug) auch dann wirksam vereinbart werden kann, wenn in dem ursprünglichen Mietvertrag eine unwirksame Klausel stand.
Damit besteht für Vermieter die Möglichkeit, die Kosten für "Schönheitsreparaturen" (Streichen, Behebung kleinerer Schäden wie Zukitten von Dübellöchern etc.) doch noch dem Mieter aufzubürden. Die jetzt durch den BGH eingeräumte Möglichkeit ist auch sachgerecht. Denn bei Abschluss älterer Mietverträge konnte der Vermieter nicht damit rechnen, dass die Rechtsprechung fast sämtliche Klauseln wegen der durch den Mieter durchzuführenden bzw. von diesem zu bezahlenden Reparaturen ?kassiert? und der Vermieter deshalb auf eigene Kosten (nicht selten in Höhe von ? 1.500 - ? 3.000) die ?Schönheitsreparaturen? durchführen muss. Hätte der Vermieter dies vorausgesehen ? was nicht einmal versierte Mietrechtsanwälte konnten ?, hätte er die zusätzlichen Kosten einkalkuliert und eine entsprechend höhere Miete verlangt.
In dem jetzt durch den BGH entschiedenen Fall unterschrieb der Mieter bei Einzug ein Wohnungsübergabeprotokoll (Abnahmeprotokoll) mit folgendem Inhalt:
?Herr [...] übernimmt vom Vormieter die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben?.
Der BGH entschied jedenfalls, dass zwar die ursprünglich vereinbarte Klausel unwirksam war (?starrer Fristenplan?). Eine Renovierungspflicht folge aber aus der Vereinbarung des Wohnungsübergabeprotokolls, zumal es sich dabei um eine Individualvereinbarung handelte.
Damit steht fest, dass bei Zusammentreffen einer vertraglichen (AGB-)Klausel und einer individuellen Vereinbarung durch Mieter und Vermieter die dortige Endrenovierungsklausel auch nicht wegen des sog. ?Summierungseffekts? (Unwirksamkeit mehrer für sich genommen wirksamen, aber im Zusammenspiel rechtswidrigen Vertragsklauseln) unwirksam ist.
Trotz dieser guten Nachricht ist jedoch Vorsicht geboten: Verwendet der Vermieter eine derartige Regelung wie die oben zitierte mehrfach im Wohnungsübergabe- bzw. Abnahmeprotokoll, könnte es sich wiederum um eine ?Allgemeine Geschäftsbedingung? handeln. Dann wäre der strenge Maßstab der §§ 305 ff. BGB anzuwenden ? und die Klausel daher wieder in vielen Fällen unwirksam. Es ist also dringend zu empfehlen, bei zusätzliche Vereinbarungen anwaltlichen Rat einzuholen.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
