Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 8. Oktober 2008 (Az.: XII ZR 84/06) auch die Rechte gewerblicher Mieter in Bezug auf vertragliche Klauseln zu "Schönheitsreparaturen" gestärkt.
Auch im Gewerberaummietrecht gilt nach der gesetzlichen Regelung des BGB, dass an sich der Vermieter die "Instandhaltungspflicht" der Mietsache hat. Folglich muss der Vermieter alle notwendigen Reparaturen des vermieteten Objekts auf eigene Kosten durchführen. Dies schließt dem Grunde nach auch Kosten für die Vornahme sog. "Schönheitsreparaturen" ein, wie z.B. das Streichen der Wände bzw. der Türen- und Fensterrahmen bzw. Heizkörper oder das Beseitigen von kleinen Schönheitsfehlern wie Dübellöchern, die Reinigung von Teppichen etc.
Diese gesetzliche Regelung wird jedoch in aller Regel in dem Mietvertrag abgeändert, indem dem Mieter die Pflicht auferlegt wird, die "Schönheitsreparaturen" vorzunehmen. In der Regel handelt es sich um einen Standard - Mietvertrag, so dass (jedenfalls bei mindestens dreifacher Verwendung desselben Vertrages) eine "Allgemeine Geschäftsbedingung" (AGB) vorliegt. Diese darf nicht den entsprechenden gesetzlichen AGB - Regeln nach den §§ 305 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) widersprechen. Der Prüfungsmaßstab der Rechtsprechung ist sehr streng, da - wie oben geschildert - der gesetzliche Regelfall vertraglich abgeändert wird.
Schon seit längerer Zeit gilt nach der Rechtsprechung des BGH, dass nahezu alle Klauseln in alten Standard-Mietverträgen über Wohnraum unwirksam sind, da sie den Mieter "abweichend vom gesetzlichen Leitbild unangemessen benachteiligen". Dies gilt vor allem für sog. "starre Fristen". Dabei handelt es sich um Regelungen in Mietverträgen, wonach der Mieter zum einen an sich alle "Schönheitsreparaturen" auf eigene Kosten durchführen muss und zum anderen dies stets alle drei bzw. fünf bzw. sieben Jahre tun muss und zwar unabhängig von dem tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung. Ähnliches gilt auch für sog. "Quotenklauseln" und andere AGBs, die nicht berücksichtigen, ob wirklich renoviert werden muss.
Jetzt hat der BGH in seiner aktuellen Entscheidung endlich auch bei der Vermietung von Gewerberaum für Klarheit gesorgt. Eine Übertragung der "Schönheitsreparaturen" auf den Mieter sei, so der BGH, auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter "unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll".
Im dem entschiedenen Fall hieß es in dem entsprechenden Mietvertrag des gewerblichen Vermieters:
"§ 13 Schönheitsreparaturen
1.Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.
2....
3.1. Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens
alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und
alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen
die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen."
Diese Entscheidung ist absolut sachgerecht. Denn es ist nicht einzusehen, weshalb ein ordentlicher Mieter, völlig unabhängig vom Renovierungsbedarf bzw. dem Instandhaltungsstau verpflichtet sein soll, nach "starren" Fristen Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Dies muss auch bei einem gewerblichen Mieter gelten.
Praktische Konsequenz bei vertraglichen Klauseln wie der oben zitierten ist jedenfalls, dass der Mieter gar keine "Schönheitsreparaturen" auf eigene Kosten durchführen muss. Bei Auszug hat der Vermieter folglich auch keinen Anspruch, die notwendigen Reparaturen auf Kosten des Mieters durchführen zu lassen. Der gewerbliche Mieter kommt seinen gesetzlichen und vertraglichen Pflichten bei Auszug bzw. Übergabe also nach, wenn er das Mietobjekt schlicht "besenrein" zurück gibt.
Jedoch ist nicht jeder Fall so klar, wie der durch den BGH entschiedene. Denn oft finden sich Klauseln in Mietverträgen, die zwar für sich genommen wirksam sind. Die Unwirksamkeit kann sich aber dann in Kombination mit anderen vertraglichen Klauseln ergeben (sog. "Summierungseffekt").
Gerne überprüfen wir daher ihren gewerblichen Mietvertrag auf derartige Risiken oder entwerfen einen Mietvertrag für Sie, der in jedem Fall wirksame Klauseln enthält. Nur so kann verhindert werden, dass die Kalkulation der Miete "verhagelt" wird, indem sich erst nach Abschluss des Mietvertrages herausstellt, dass letztlich doch der Vermieter alle Reparaturkosten tragen muss.
Vertrauen Sie auf unsere Erfahrung und auf unser Expertenwissen.
MAXIMILIAN KOCH
Rechtsanwalt, M.B.A.
LEDERER & PARTNER Rechtsanwälte
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