Die Auswahl des "richtigen" Mieters ist eine für den Wert der Immobilie entscheidende Frage, denn dieser wird erheblich auch von der Nachhaltigkeit der Miete beeinflusst, die ihrerseits an der Laufzeit des Mietvertrages und insbesondere der Bonität des Mieters gemessen wird (so schon das Saar-ländisches OLG, Urt. v. 12.02.2004 - 8 U 102/03).
Der Wert eines Gebäudes mit Mietwohnungen wird also anhand der Anzahl der zahlenden Mieter bestimmt. Zahlen alle Mieter ist der Wert höher; gibt es dagegen nicht zahlende Mieter, sinkt der Wert.
Deshalb ist es von entscheidendem Wert zu wissen, ob ein neuer Mieter zahlungsfähig ist.
Um dieses Erfordernis nachprüfen zu können, bedarf es belastbarer Tatsachen, die ggf. überprüft werden können. Inzwischen hat es sich bei den meisten Vermietern herumgesprochen, dass von zukünftigen Mietern eine so genannte "Selbstauskunft" verlangt wird. Dort werden dann verschiedene Vorvermieter eingetragen, welche man ggf. anrufen kann, um sich über den neuen Mieter zu informieren. Das nutzt allerdings wenig, wenn dort falsche Angaben gemacht werden und man beispielsweise und tatsächlich den Lebensgefährten des Zukünftigen anruft, der einem "das Blaue vom Himmel herunterlügt". Der Eine oder andere ist auch so schon einem Mietnomaden auf den Leim gegangen.
Zur Mieter-Selbstauskunft gilt Folgendes.:
- Angaben zum Einkommen müssen vom Mieter wahrheitsgemäß angegeben werden.
- Für eine Auskunft von der Schufa benötigt der Vermieter eine Einverständniserklärung des zukünftigen Mieters.
- Der zukünftige Mieter muss auf Nachfrage Angaben zu laufenden Insolvenzverfahren und Gerichtsvollziehervollstreckungsverfahren machen.
- Erhält der Mieter Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (SGB II / Hartz IV), dann muss er das vor Vertragsschluss offenlegen.
- Auch die Frage nach Mietschulden muss der Mieter wahrheitsgemäß beantworten.
- Ob allerdings der Grund der Kündigung des Vor-Mietverhältnisses angegeben werden muss ist in der Rechtsprechung umstritten.
Bei falschen Angaben in der Selbstauskunft gilt, dass das Mietverhältnis angefochten werden kann. Dann kann fristlos gekündigt werden. Zieht der Mieter allerdings nicht aus, dann stehen Zahlungs- und Räumungsklage sowie ggf. sogar die tatsächliche Räumung an. Das kann schnell teuer werden.
Wurde der Mietvertrag von der Hausverwaltung geschlossen bzw. wurde der Mieter durch die Hausverwaltung vermittelt, dann haftet diese wegen aller entstandenen Schäden!
Aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Mietverwaltervertrages kann die Hausverwaltung zur sorgsamen Auswahl eines geeigneten Mieters / einer geeigneten Mieterin verpflichtet sein, zu welcher grundsätzlich auch eine Bonitätsprüfung gehört. Die Verpflichtung zur Prüfung der Bonität genügt die Hausverwaltung nicht bereits durch die Einholung einer (einfachen) Selbstauskunft des Mietinteressenten (so: OLG Düsseldorf, Urteil, Aktenzeichen: I-12 U 55/12).
Aber achten Sie als Vermieter darauf, dass Sie als Vermieter den Mietvertrag nicht vor Übermittlung der Schufa-Auskunft unterschreiben und somit das Fehlen heilen.
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