Zu den wesentlichen Vereinbarungen im Mietvertrag zählen insbesondere das Mietobjekt, der Mietzins, die Dauer des Mietverhältnisses und die Vertragsparteien.
"Zu einem geschlossenen Mietvertrag können weitere Absprachen auch mündlich vereinbart werden. Dann sollten sie allerdings keinen wesentlichen Einfluss auf das Mietverhältnis nehmen. Anderenfalls kann es eine böse Überraschung geben", erklärt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht der Kanzlei AJT Jansen in Neuss.
So eine böse Überraschung erlebte ein Restaurantbetreiber. Dieser hatte mit der Grundstückseigentümerin einen Mietvertrag über eine Fläche von 320 Quadratmetern zum Selbstausbau geschlossen. Mündlich hatten die Parteien vereinbart, dass er auch noch weitere Flächen nutzen könne - was er auch tat und u.a. einen Biergarten anlegte. Die genutzte Fläche wuchs so schließlich von den im Mietvertrag vereinbarten 320 Quadratmetern auf 900 Quadratmeter an. Der Ärger für den Restaurantbetreiber begann, als das Grundstück verkauft wurde. Der neue Eigentümer verlangte, die Nutzung der zusätzlichen Flächen zu beenden und den Rückbau der baulichen Maßnahmen. Mehrere Abmahnungen blieben ohne Erfolg, so dass der neue Vermieter schließlich das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos sowie hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt kündigte.
Diese Kündigung landete schließlich vor dem Landgericht Leipzig. Dieses verurteilte den Restaurantbesitzer das Mietobjekt geräumt an die Klägerin herauszugeben. Das Mietverhältnis sei ordentlich gekündigt worden. Die Nutzung der weiteren Flächen außerhalb der im Mietvertrag schriftlich fixierten, hätte der Schriftform bedurft. Da diese gesetzliche Formvorschrift nicht eingehalten worden sei, habe der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen können.
Die Berufung des Restaurantbetreibers vor dem OLG Dresden blieb erfolglos. Das OLG teilte die Einschätzung des Landgerichts, dass die Ausweitung der genutzten Fläche von 320 auf 900 Quadratmeter wesentlich sei und deshalb schriftlich im Mietvertrag hätte fixiert werden müssen. Zwar müsse nicht jede Ausweitung einer genutzten Fläche beurkundet werden. Dies sei aber nur dann der Fall wenn die Nutzung dieser Flächen von untergeordneter Bedeutung sei. Im vorliegenden Fall sei die zusätzliche Flächennutzung schon deshalb wesentlich, da sie ein Mehrfaches der im schriftlichen Mietvertrag vereinbarten Mietfläche ausmache.
"Besonders Gewerbetreibende sollten sich bei Vertragsverhältnissen nicht auf mündliche Absprachen verlassen. Denn wie in diesem Fall können sie schon Rechts wegen nicht ausreichend sein und einen Ansatzpunkt bieten, dass Vertragsverhältnis wegen des Verstoßes gegen die Schriftform zu kündigen. Daher ist es besser, Vertragsdetails schriftlich zu vereinbaren und Verträge auf ihre rechtliche Wirksamkeit hin prüfen zu lassen", so Rechtsanwalt Schulte-Bromby.
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