Hauptmieter haftet für Zweckentfremdung durch Untermieter

Hauptmieter haftet für Zweckentfremdung durch Untermieter
26.01.2016437 Mal gelesen
Der Hauptmieter haftet regelmäßig für das Fehlverhalten und Verschulden des Untermieters. Der Vermieter kann das Hauptmietverhältnis kündigen, wenn der Untermieter unerlaubt an Feriengäste untervermietet, entschied das Landgericht Berlin.

LG Berlin, Urteil v. 4.11.2015 – 65 S 318/15

Eine 180-m²-Wohnung in Berlin war an ein Paar vermietet, das die Wohnung jedoch nicht bezog, sondern mit Erlaubnis des Vermieters vollständig untervermietete. Es stellte sich heraus, dass der Untermieter die Wohnung oder zumindest einzelne Zimmer davon über ein Internetportal regelmäßig als Ferienwohnung bzw. Gästezimmer vermietete. In mindestens zwei Fällen beging der Untermieter einen Betrug gegenüber Mietinteressenten, um Kautionszahlungen zu erschleichen. Der Vermieter kündigte deshalb das Mietverhältnis ordentlich und fristgemäß und klagte auf Räumung, das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Räumungsklage jedoch ab.

Untermieterlaubnis deckt nicht gewerbsmäßige Vermarktung der Wohnung

Anders sah das Berufungsgericht die Sache: Das Landgericht wertete die Weitervermietung durch den Untermieter als systematische gewerbsmäßige Vermarktung der Wohnung, die von der Untermieterlaubnis nicht gedeckt sei. Die Betrugstaten seien im Zusammenhang mit der Ausnutzung des unmittelbaren Besitzes an der Wohnung begangen worden. Dies beides, die gewerbsmäßige Untervermietung und die Betrugshandlungen, rechtfertigten die fristgemäß erklärte Kündigung. Die Hauptmieter könnten auch nicht einwenden, von den Aktivitäten des Untermieters nichts gewusst zu haben. Denn der Hauptmieter steht dem Vermieter für Vertragsverletzungen durch den Untermieter auch ohne Kenntnis ein.

Berlin: Verbot der Zweckentfremdung beachten!

Das zweitinstanzliche Urteil setzt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konsequent um. Die Untervermietung einer Wohnung oder auch nur eines Teils davon darf ohne Zustimmung des Vermieters nicht stattfinden. Hat – wie hier vorliegend – der Vermieter der Untervermietung zugestimmt, darf ein Untermieter die Wohnung bewohnen, sie aber nicht an wechselnde, zahlende Feriengäste weitergeben (BGH v. 8.1.2014 – VIII ZR 210/13; Münch, RDM-Kompakt, Juli 2014). In Berlin gilt überdies seit Mai 2014 ein Zweckentfremdungsverbot, wozu die Vermietung von Wohnungen an Feriengäste zählt und das zu erheblichen Bußgeldern bis zu 50.000 Euro führen kann. Auch angemeldete Ferienwohnungen müssen bis Mai 2016 wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden. Die Zweckentfremdung wurde vom Landgericht jedoch nicht thematisiert. Der Hauptmieter hat dafür einzustehen, „dass der Dritte, dem er den Gebrauch des Mietobjekts überlässt, dieses nur in den durch den Hauptmietvertrag gezogenen Grenzen nutzt“ (BGH v. 10.5.2000 – XII ZR 149/98), der Hauptmieter haftet für das Verschulden seines Untermieters.

Wie können sich Vermieter schützen?

Vermietern ist zu raten, Mietern jeweils nur die Untervermietung eines Zimmers oder eines Teils der Wohnung zu gestatten (§ 553 BGB) und nicht der ganzen Wohnung (§ 540 BGB), um zu verhindern, dass der Hauptmieter den Untermieter und dessen Aktivitäten ganz aus den Augen verliert. Untermieter sollten an die Pflichten aus dem Hauptmietvertrag gebunden sein und der Untermietvertrag sollte Sanktionsmöglichkeiten (Schadensersatz, Kündigung) für Vertragsverletzungen vorsehen.

Rechtsanwalt Mathias Münch 
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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