Schönheitsreparaturen: Eine unwirksame Klausel infiziert die ganze Vertragsregelung

Schönheitsreparaturen: Eine unwirksame Klausel infiziert die ganze Vertragsregelung
17.05.2015949 Mal gelesen
Wenn die Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen an der Wohnung vorzunehmen, in mehreren, sprachlich voneinander getrennten Klauseln formuliert und eine dieser Klauseln unwirksam ist, so sieht der BGH die gesamte Schönheitsreparaturen-Regelung für unwirksam an.

BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 21/13

Bekanntlich hat der BGH kürzlich eine Änderung der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen eingeleitet (vgl. Kommentar – Weitere Änderung der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen): Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Wohnungsmietvertrag ist unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde bzw. wenn der Mieter für die Renovierung keinen ausreichenden finanziellen Ausgleich erhalten hat. Zudem sind so genannte Abgeltungsklauseln unwirksam, nach denen der Mieter die fiktiven Renovierungskosten laut Kostenvoranschlag anteilig tragen sollte, wenn er „vorzeitig“ auszog, also vor Fälligwerden der nächsten Renovierung ("Quotenabgeltung"). Oft wurde versucht, Schönheitsreparaturklauseln zu „retten“, indem die Regelungen in einzelne Paragrafen oder Absätze aufgeteilt werden, so dass bei Unwirksamkeit einer Klausel zumindest ein sinnvoller Rest übrig bleibt.

Renovierungen in starren Fristen – AGB-rechtlich unwirksam!

Dem hat der BGH nun ebenfalls einen Riegel vorgeschoben. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ist eine einheitliche Vertragspflicht. Trotz Aufspaltung in sprachlich getrennte Vertragsklauseln führt die Unwirksamkeit eines Teilaspekts zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung der Schönheitsreparaturen, so der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 18.3.2015 – VIII ZR 21/13. Wenn beispielsweise einzelne Renovierungsleistungen in starren Fristen zu erbringen sein sollen (z.B. Streichen der Wände und Decken alle 5 Jahre, in Bad und Küche alle 3 Jahre), alle anderen Renovierungen wie Lackieren der Fenster, Türen, Heizkörper usw. aber erst, wenn sie notwendig erscheinen, dann ist die gesamte Klausel unwirksam. Der BGH stützte sich bei seinem Urteil auf eine ältere Entscheidung vom 13.1.2010 – VIII ZR 48/09.

Einfache, schlanke Regelung der Schönheitsreparaturen kann wirksam sein

Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam und nicht mehr zu retten, dann bleibt der Vermieter auf den Kosten der Schönheitsreparaturen sitzen. Denn § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB besagt: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Maßnahmen zur Erhaltung der Wohnung, also Reparaturen und auch Renovierungen, sind nach dem Gesetz Sache des Vermieters. Soll vereinbart werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst – auf eigene Kosten – ausführt, so sollte genau das und nicht viel mehr geregelt werden. Jede detailliertere Regelung birgt das Risiko in sich, von der Rechtsprechung als „intransparent“ oder als „unangemessene Benachteiligung des Mieters“ angesehen zu werden. Vermietern ist zu raten, ihre Schönheitsreparaturklauseln in den Wohnungsmietverträgen unbedingt vom Fachanwalt prüfen zu lassen.

Rechtsanwalt Mathias Münch 
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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