Mieterhöhung: Gilt die Kappungsgrenze auch bei Flächenabweichungen?

Mieterhöhung: Gilt die Kappungsgrenze auch bei Flächenabweichungen?
28.03.2015706 Mal gelesen
Stellt sich bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte erheblich überschreitet, so soll trotzdem die Kappungsgrenze von der ursprünglichen, auf der falschen Fläche basierenden Miete zu berechnen sein.

LG Berlin, Urt. v. 11.9.2014 – 18 S 413/13

Der Vermieter einer in Berlin gelegenen Wohnung wollte die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die er mit dem Mietspiegel ermittelt hatte, erhöhen. Bei der Vermessung des gesamten Objekts stellte sich heraus, dass die Wohnung nicht ca. 150 m², sondern ein Drittel mehr, also mehr als 200 m² groß war. Der Vermieter berechnete deshalb die ortsübliche Vergleichsmiete für die tatsächliche Wohnfläche. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung allerdings nur teilweise zu. Die Zustimmungsklage des Vermieters wurde vom Amtsgericht Charlottenburg und vom Landgericht Berlin abgewiesen.

Was besagt die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen?

Grundsätzlich hat der Vermieter, wenn nicht eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart ist, das Recht, die Miete regelmäßig an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Hierbei sind bestimmte Ruhezeiten und Fristen zu beachten, aber auch die so genannte Kappungsgrenze. Diese Kappungsgrenze besagt nach § 558 Abs. 3 BGB, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% steigen darf. In Berlin gilt die – möglicherweise rechtswidrige – Kappungsgrenzenverordnung, mit der 2013 die Grenze von 20% auf 15% gesenkt wurde. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete mehr als 15% über der drei Jahre zuvor geschuldeten Miete, so darf diese Grenze nicht überschritten werden.

Dauerbrenner Flächenabweichung

Ein „Dauerbrenner“ im Mietrecht sind Flächenabweichungen: Die tatsächliche Wohnfläche kann von der im Mietvertrag genannten Fläche teilweise erheblich abweichen. Unerhebliche Abweichungen der tatsächlichen von der vertraglichen Fläche sind unbeachtlich. Ist die tatsächliche Fläche aber mehr als 10% kleiner als die im Mietvertrag genannte, mindert sich die Miete. Ist die tatsächliche Fläche mehr als 10% größer, so darf die tatsächliche Fläche bei der nächsten Mieterhöhung berücksichtigt werden. Wie dann aber die Kappungsgrenze anzuwenden ist, ist umstritten.

Gilt die Kappungsgrenze bei Flächenabweichungen?

Ein Beispiel: Die Miete beträgt seit drei Jahren 600 €, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 900 €. Die Wohnung ist tatsächlich 1/3 größer als im Mietvertrag angegeben und müsste eigentlich ohnehin 200 € teurer sein. Darf die Miete nun auf 690 € (alte Miete + 15%) oder auf 900 € (ortsübliche Vergleichsmiete, 12,5% über der "richtigen" Miete von 800 €)? Das Landgericht Berlin meint 690 €, denn die Kappungsgrenze soll auch bei Flächenabweichungen von der ursprünglichen, zu gering berechneten Miete gelten. Andere Mietrechtler bezweifeln das, und der BGH scheint ihnen Recht zu geben. Der BGH meint nämlich, „dass der gutgläubige Vermieter nicht auf Dauer an seinen Irrtum über die tatsächliche Größe der Wohnung gebunden bleibt, sondern dass er berechtigt ist, einem die gesetzlichen Fristen (§ 558 Abs. 1 BGB) wahrenden Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen.“ Wenn der BGH den gutgläubigen Vermieter schützen möchte, kann die Kappungsgrenze für diese Konstellation nicht gelten bzw. muss um die Flächenabweichung korrigiert werden.

Rechtsanwalt Mathias Münch 
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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