Dübellöcher bei Mietende – muss der Mieter beseitigen?

Dübellöcher bei Mietende – muss der Mieter beseitigen?
05.03.20158645 Mal gelesen
Wenn der Mietvertrag eine – auch AGB-rechtlich – wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält, muss der Mieter die von ihm gesetzten Dübellöcher wieder verschließen und, nicht nur bei farbig gestalteten Wänden, die betroffenen und die übrigen Wände des Raumes neu streichen.

AG Pankow/Weißensee, Urt. v. 24.9.2014 – 7 C 135/14

Dübellöcher in den Wänden beim Auszug des Mieters sind ein ewiges Dauerstreitthema im Wohnungsmietrecht. Bei Mietern scheint sich mittlerweile eine laienhafte Auffassung festzusetzen, dass man Dübellöcher nicht verschließen bzw., wenn man schon die Bohrlöcher schließt, die Wand auf keinen Fall noch einmal streichen muss, jedenfalls solange man nicht übermäßig viele Dübellöcher gesetzt hat. Das scheint auf Tendenzen in der Rechtsprechung zurückzugehen, denn Gerichte sehen das Bohren von Dübellöchern, um etwa Schränke oder Bilder zu befestigen, nur dann als Pflichtverletzung an, wenn es in ungewöhnlichem Ausmaß oder ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters geschieht (LG Berlin v. 26.2.2013 – 63 S 199/12; LG Berlin v. 20.12.2013 – 63 S 216/13). Das mag sein, bedeutet aber nicht, dass der Mieter in jedem Fall Dübel bzw. Löcher in den Wänden hinterlassen darf.

Was sagt das Gesetz?

Wesentlich ist die Frage, welche Erhaltungspflichten der Mieter laut Mietvertrag oder Gesetz trägt. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter zum Erhalt der Mietsache verpflichtet. Wenn nichts anderes vereinbart ist, muss der Mieter tatsächlich keine offenen Dübellöcher verschließen, wenn sie sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegen. Eine konkrete Zahl kann nicht genannt werden, aber es dürfen keine überflüssigen Löcher gebohrt werden und die Wand darf nicht aussehen wie ein Schweizer Käse. Ansonsten ist der Mieter schadensersatzpflichtig.

Dübellöcher bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel

Die meisten Mietverträge enthalten aber Schönheitsreparaturklauseln. Wenn diese von der Rechtsprechung als wirksam erkannt werden, muss der Mieter die Wohnung renovieren, sobald sie nach ihrem Abnutzungsgrad erneuerungsbedürftig ist. Natürlich gehören auch das Entfernen der Dübel und das Verschließen der Bohrlöcher zu den Schönheitsreparaturen, denn das Ziel ist es ja, die Wohnung durch malermäßige Überarbeitung in einen wiedervermietbaren Zustand zu versetzen. Wohlgemerkt: Der Mieter schuldet hier keinen Schadensersatz für „zu viele“ Dübellöcher, sondern deren Entfernung im Rahmen der Schönheitsreparaturen. Demgemäß entschied das AG Pankow/Weißensee gegen den Mieter: Bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel schuldet der Mieter das Entfernen der von ihm gesetzten Dübellöcher auch dann, wenn deren Anzahl sich im Bereich des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegt. Zusätzlich schuldet der Mieter noch „wegen der notwendigen Einheitlichkeit der Farbgebung“ das Anstreichen der angebohrten und der übrigen Wände des jeweiligen Raumes.

Ist Bohren in Fliesen erlaubt?

Dübellöcher in Badezimmerfliesen stellen übrigens eine Substanzverletzung dar, wenn es möglich ist, die Löcher auch in die Fliesenfugen zu setzen (AG Köpenick v. 5.10.2012 – 4 C 64/12). Schon beim Einzug vorhandene Dübellöcher gehen nicht zu Lasten des Mieters (AG Schöneberg v. 10.9.2013 – 3 C 95/13). In der Regel muss aber der Mieter nachweisen, wie viele der Dübellöcher schon bei Mietvertragsbeginn übernommen wurden.

Rechtsanwalt Mathias Münch Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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