Betriebskostenabrechnung: Amtsgericht verlängert Verjährung auf 5 Jahre!

Betriebskostenabrechnung: Amtsgericht verlängert Verjährung auf 5 Jahre!
11.01.20154284 Mal gelesen
Das Amtsgericht Mitte in Berlin meint, der Mieter soll bis fünf Jahre nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch auf Abrechnung klagen können, wenn die Abrechnungsfrist am 31. Dezember abläuft. Diese – fehlerhafte – Rechtsprechung hat Auswirkungen auf Gewerbe- und auf Wohnraummietrecht.

AG Mitte, Urteil v. 17.4.2014 – 12 C 477/12

Ein Mieter klagte im Jahr 2013 auf Abrechnung der von ihm im Jahr 2007 geleisteten Betriebskostenvorschüsse, der Vermieter wandte Verjährung ein – und wurde verurteilt! Das Amtsgericht meint, der Vermieter habe nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, also nach dem 31.12.2007 ein Jahr Zeit für die Nebenkostenabrechnung. Erst nach Ablauf des Jahres 2008, also am 1.1.2009 hätte der Mieter Klage auf Abrechnung einreichen können. Damit beginne die 3-jährige Verjährungsfrist am 31.12.2009 und ende mit Ablauf des 31.12.2012. Weil die Parteien im Jahr 2012 Verhandlungen führten, sei die Verjährung zeitweise gehemmt gewesen, so dass die Verjährung erst im Jahr 2013 eingetreten wäre, wenn der Mieter nicht Klage eingereicht hätte.

Betriebskosten zeitnah abrechnen!

Betriebskosten sollen, wenn das Abrechnungsjahr abgelaufen ist, grundsätzlich zeitnah abgerechnet werden. In vielen Gewerbemietverträgen ist eine Abrechnungsfrist vertraglich geregelt. Im Wohnungsmietrecht gilt § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“ Oft wird der Zeitraum 1. Mai bis 30. April abgerechnet, dann endet die Abrechnungsfrist am 30.4. des Folgejahres. Wird kalenderjährlich abgerechnet, dann müssen z.B. die Nebenkosten des Jahres 2007 spätestens bis 31.12.2008 abgerechnet werden. Verpasst der Vermieter die Frist, kann er keine Nachzahlung mehr fordern, es sei denn, dass er die Verspätung nicht verschuldet hat. Im Gewerbemietrecht gibt es keine Ausschlussfrist: Selbst wenn der Vermieter nach dem Vertrag innerhalb eines Jahres abrechnen soll, darf er auch dann noch eine Nachzahlung verlangen, wenn er verspätet abrechnet; § 556 BGB gilt im Gewerbemietrecht nicht (BGH v. 27.1.2010 – XII ZR 22/07).

Betriebskosten: Abrechnungsfrist ist nicht Verjährungsfrist!

Diese Abrechnungsfrist ist aber keine Verjährungsfrist! Steht dem Vermieter aus der Abrechnung ein Nachzahlungsbetrag oder dem Mieter eine Rückzahlung zu, so unterliegt dieser Zahlungsanspruch der Verjährung. Die Verjährung beträgt 3 Jahre (§ 195 BGB) und beginnt am Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger den Anspruchsgrund und den Schuldner kennt (§ 199 Abs. 1 BGB), d.h. mit Zugang der Betriebskostenabrechnung (OLG Rostock v. 27.9.2012 – 3 U 65/11; LG Magdeburg v. 7.9.2005 – 5 O 2446/04). Wäre über die Betriebskosten 2007 fristgerecht im Jahr 2008 abgerechnet worden, hätte der Abrechnungsbetrag noch bis Ende 2011 eingeklagt werden können.

Wann verjährt Anspruch auf Betriebskostenabrechnung?

Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist verpasst, darf und muss er trotzdem abrechnen, sein Recht zur Abrechnung verjährt nicht (LG Berlin v. 9.4.2014 – 67 S 432/13). Dagegen verjährt der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Abrechnung, und zwar ebenfalls innerhalb von 3 Jahren. Aber ab wann? Das AG Mitte meint, der Anspruch auf Abrechnung für 2007 verjähre erst nach 5 Jahren mit Ablauf des 31.12.2012; das AG Schönberg ist derselben Ansicht (AG Schöneberg v. 19.3.2009 – 109 C 527/08). Der Wortlaut des Gesetzes legt etwas anderes nahe: Wenn nach § 566 Abs. 3 Satz 2 BGB bis zum Ablauf des Folgejahres abzurechnen ist, kann mit Ablauf des Jahres auf Abrechnung geklagt werden; der Anspruch auf die Abrechnung 2007 wird also mit Ablauf des Jahres 2008 fällig. Nach § 199 Abs. 1 BGB soll von dem Ende des Jahres, indem der Anspruch entstanden ist, nach 3 Jahren Verjährung eintreten. Somit beginnt die Verjährung bezüglich der Abrechnung 2007 mit Ablauf des Jahres 2008. Der Anspruch verjährt deshalb am 31.12.2011 und nicht erst 2012! Vermieter dürfen sich also schon nach 4 Jahren (1 Jahr Abrechnungsfrist plus 3 Jahre Verjährung) auf Verjährung berufen.

Mit meiner Ansicht stehe ich nicht allein: Auch das LG Neubrandenburg, das LG Berlin und der Bundesgerichtshof berechnen die Verjährung in derselben Weise (LG Neubrandenburg v. 9.9.2003 – 1 T 45/03; LG Berlin v. 5.10.2010 – 65 S 75/10; BGH v. 26.9.2012 – VIII ZR 315/11). Dasselbe gilt nach meiner Ansicht auch im Gewerbemietrecht, soweit keine andere Abrechnungsfrist vereinbart ist.

Rechtsanwalt Mathias Münch 
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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