Wohnung entspricht nicht EnEV-Standard – kann Mieter mindern?

Wohnung entspricht nicht EnEV-Standard – kann Mieter mindern?
20.11.2014777 Mal gelesen
Beachtet der Vermieter Pflichten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) nicht, z.B. bezüglich der Dämmung der obersten Geschossdecke, fragt sich, ob ein Mangel an der Wohnung vorliegt und ob die Miete gemindert werden kann. Das Landgericht Köln hat sich mit dieser Frage in 2. Instanz beschäftigt.

LG Köln, Beschluss vom 03.06.2014 – 10 S 48/14

Eigentümer einer vermieteten Wohnung, die zwingende Vorschriften der EnEV nicht beachten, z.B. die Pflicht zur nachträglichen Dämmung  der obersten Geschossdecke (§ 10 Abs. 3 EnEV), sehen sich regelmäßig mit Gewährleistungsansprüchen von Mietern ausgesetzt, d.h. mit Forderungen nach Mietminderung oder Schadensersatz. Dieselbe Frage ergibt sich, wenn der Eigentümer die Anforderungen der aktuellen EnEV an den Wärmeschutz (z.B. Fassadendämmung, Einbau von Thermofenstern) beim Umbau der Immobilie nicht beachtet. Ein Schaden kann dadurch entstehen, dass der Mieter mehr Heizkosten aufwenden muss, als er müsste, wenn die Wohnung EnEV-konform wäre.

EnEV nicht auf Mietrecht anwendbar

Amtsgericht und das Landgericht Köln entschieden, dass der Mieter bei Verstößen gegen die Energieeinsparverordnung keine Mängelrechte geltend machen kann. Der Vermieter sei im Verhältnis zum Mieter nicht verpflichtet, die eigentlich zwingenden Vorschriften der EnEV zu beachten. Die Energieeinsparverordnung ist – auch nach der Rechtsprechung anderer Gerichte – eine reine öffentlich-rechtliche Norm, die auf das Mietrecht nicht übertragbar ist. Die Wärmeschutz-Anforderungen und die Nachrüstpflichten nach der EnEV kommen Mietern nicht zugute, da die EnEV kein Schutzgesetz zugunsten von Mietern sei, so das LG Köln. Mieter und Vermieter können zwar im Mietvertrag bauliche Anforderungen regeln. Ohne eine solche Regelung sind die Normen der EnEV aber kein Bestandteil des Mietvertrages.

Übernimmt ein Mieter eine Wohnung, kann er sich nicht darauf verlassen, dass der Wärmeschutz neuesten Anforderungen entspricht. Die Mietsache muss nur dem Standard entsprechen, der bei der Errichtung des Gebäudes verbindlich war. So kann der Mieter, der eine Altbauwohnung anmietet, den bis 1918 üblichen Standard erwarten. Das muss nichts Schlechtes sein: dünne, hellhörige Zwischenwände zu Nachbarwohnungen müssen in einem Altbau nicht hingenommen werden (LG Berlin v. 20.3.2014 – 67 S 490/11).

Welche Pflichten hat der Eigentümer nach § 10 EnEV?

Beim Umbau einer Bestandsimmobilie müssen die neuen Bauteile den Wärmeschutzanforderungen nach Anlage 3 der EnEV entsprechen; dort sind bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten vorgeschrieben. Allerdings müssen die Vorgaben der Energieeinsparverordnung nicht beachtet werden, wenn nur bis zu 10% der jeweiligen Fläche (Fassade, Fenster usw.) umgebaut werden. Auch ohne Umbau sind bestimmte Wärmedämmungen vorzunehmen, z.B. Heizungs- und Warmwasserleitungen oder oberste Geschossdecken, wenn der Dachboden zugänglich und unbeheizt ist. Für Öl- und Gasheizungen gilt: Heizkessel, die vor dem 1.10.1978 aufgestellt wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Ab 2015 ist der Stichtag der 1.1.1985. Aus § 10 Abs. 1 EnEV ergibt sich auch, welche Heizkessel generell nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden müssen.

Ein Verstoß gegen diese Vorschriften ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Mietrechtliche Auswirkungen haben Verstöße gegen die EnEV aber nicht.

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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