Berlin, 16.07.2008: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Vermieter keinen Zuschlag zur Miete als Ausgleich für unwirksame Renovierungsklauseln verlangen darf. Das Risiko unwirksamer Bestimmungen seines Mietvertrags müsse der Vermieter tragen. Mit diesem Grundsatzurteil setzt der BGH seine mieterfreundliche Rechtsprechung der vergangenen Jahre fort, nach der zahlreiche Renovierungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind. Dazu zählen Schönheitsreparaturklauseln, die dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung auferlegen.
Der Fall
Der Vermieter einer nicht preisgebundenen Wohnung forderte von seinem Mieter einen Zuschlag von monatlich 71 Cent pro Quadratmeter über der ortsüblichen Vergleichsmiete, weil er wegen einer ungültigen Klausel im Formularmietvertrag - Schönheitsreparaturen seien "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen - nunmehr selbst für Schönheitsreparaturen verantwortlich war. Der Mieter akzeptierte lediglich eine Anhebung seiner Miete von 324 Euro pro Monat auf das laut Mietspiegel ortsübliche Niveau von 390 Euro. Einer darüber hinausgehenden Erhöhung der Miete verweigerte er aber seine Zustimmung. Darauf hin klagte der Vermieter.
Der Vermieter einer nicht preisgebundenen Wohnung forderte von seinem Mieter einen Zuschlag von monatlich 71 Cent pro Quadratmeter über der ortsüblichen Vergleichsmiete, weil er wegen einer ungültigen Klausel im Formularmietvertrag - Schönheitsreparaturen seien "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen auszuführen - nunmehr selbst für Schönheitsreparaturen verantwortlich war. Der Mieter akzeptierte lediglich eine Anhebung seiner Miete von 324 Euro pro Monat auf das laut Mietspiegel ortsübliche Niveau von 390 Euro. Einer darüber hinausgehenden Erhöhung der Miete verweigerte er aber seine Zustimmung. Darauf hin klagte der Vermieter.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof entschied, dass Vermieter nicht berechtigt seien, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Der Vermieter könne lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor. Allein die jeweiligen Marktverhältnisse seien der Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Ein Zuschlag, der sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen orientiere, sei nicht statthaft.
Nach der gesetzlichen Regelung habe der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln liege gem. § 306 Abs. 2 BGB bei demjenigen, der derartige Klauseln verwendet.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass Vermieter nicht berechtigt seien, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Der Vermieter könne lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor. Allein die jeweiligen Marktverhältnisse seien der Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Ein Zuschlag, der sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen orientiere, sei nicht statthaft.
Nach der gesetzlichen Regelung habe der Vermieter die Last der Schönheitsreparaturen zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln liege gem. § 306 Abs. 2 BGB bei demjenigen, der derartige Klauseln verwendet.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.07.2008, Az.: VIII ZR 181/07
Der Kommentar
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist eindeutig und auch für Nichtjuristen nachvollziehbar. Es kann nicht sein, dass Vermieter unwirksame Klauseln zu Lasten der Mieter in ihren Verträgen verankern und diese "Fehler" im Falle des Entdeckens durch eine andere Maßnahme - hier Mieterhöhung - kompensieren. Das Ziel, die Last der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen, dürfte eigentlich auf keinem Wege erreicht werden, weil eben das Gesetz dieses Ziel nicht vorsieht. Allerdings ist die gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht zwingend. Der Vermieter kann daher "Überwälzungsklauseln" in seinen Vertrag einbringen. Doch die höchstrichterliche Rechtsprechung der letzten Jahre ist eindeutig: Die Zahl der wirksamen Überwälzungsklauseln schrumpft immer weiter zu Gunsten der unwirksamen Klauseln.
Viele Mieter wird dies freuen, bleibt ihnen doch so eine zusätzliche Belastung erspart.
Vermieter sind gut beraten, wenn sie auf Formularmietverträge zurückgreifen, die auf dem aktuellen Stand der Rechtsprechung sind.
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist eindeutig und auch für Nichtjuristen nachvollziehbar. Es kann nicht sein, dass Vermieter unwirksame Klauseln zu Lasten der Mieter in ihren Verträgen verankern und diese "Fehler" im Falle des Entdeckens durch eine andere Maßnahme - hier Mieterhöhung - kompensieren. Das Ziel, die Last der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen, dürfte eigentlich auf keinem Wege erreicht werden, weil eben das Gesetz dieses Ziel nicht vorsieht. Allerdings ist die gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht zwingend. Der Vermieter kann daher "Überwälzungsklauseln" in seinen Vertrag einbringen. Doch die höchstrichterliche Rechtsprechung der letzten Jahre ist eindeutig: Die Zahl der wirksamen Überwälzungsklauseln schrumpft immer weiter zu Gunsten der unwirksamen Klauseln.
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