Auszahlungsfristen, Rückzahlungspflicht und Einbehalt der sog. Mietkaution bzw. Mietsicherheit.

14.10.2014506 Mal gelesen
Die Mietkaution stellt oftmals die letzte Hürde bei Beendigung eines Mietverhältnisses dar - wenn sie z.B. komplett oder teilweise einbehalten oder vom Mieter mit der letzten Mietzahlung verrechnet wird.

Das Gesetz regelt in § 551 BGB folgendes:

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wegen noch ausstehender Nebenkosten-Abrechnungen kann der Vermieter bei Mietende nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls einen Betrag in Höhe von 3 monatlichen Vorauszahlungen einbehalten, für angebrochene Jahre einen entsprechenden Anteil (AG Hamburg, AZ: 47 C 1373/95, Urteil v. 27.02.1996). Es ist von der Abrechnungsfrist von 12 Monaten für die Betriebskostenabrechnung und anderseits der Frist für die Abrechnung der Kaution zu unterscheiden. Über die Kaution und einen Teileinbehalt für die Nebenkosten muß der Vermieter abrechnen, sobald es ihm möglich ist.

Nach dem Auszug muß die Kaution zurückgezahlt werden. Ein Zurückbehaltungsrecht hat der Vermieter nur in der Höhe, in der er noch Forderungen an den Mieter hat. Über diese muß er baldmöglichst abrechnen. Dies steht regelmäßig dann im Raum, wenn die Wohnung nicht ordnungsgemäß übergeben worden sei (Schönheitsreparaturen oder Schäden in der Mietsache). Es unzutreffend, daß der Vermieter grundsätzlich Anspruch darauf hat, sich mit der Kautionsabrechnung und -rückzahlung 3 oder sogar 6 Monate Zeit zu lassen. Diese Frist bestimmt sich nach dem Einzelfall. Bei einem beendeten Mietverhältnis darf der Vermieter sich nur dann aus der Kaution bedienen, wenn die von ihm erhobene Forderung rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet ist. Andernfalls kann der Mieter ihm den Zugriff auf die Kaution im Wege der einstweiligen Verfügung gerichtlich verbieten lassen (LG Halle, 2 S 121/07, 25.09.2007, NZM 2008,685).

Der Versuch eines Vermieters, eine unzulässig hohe  Mietsicherheit als Mieterdarlehn zu verschleiern, ist unzulässig, wenn dieses genauso wie eine Kaution der Sicherung der Vermieter-Forderungen dienen soll (LG Hamburg 311 S 118/98, Urteil vom 25.6.1999, MieterJournal 3/1999 S.9).

Wird das Haus oder die Wohnung verkauft, so haftet der Erwerber bei Ende des Mietverhältnisses für die Rückzahlung der Kaution auch dann, wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat. Aber auch der frühere Vermieter haftet für die Rückzahlung weiter. Allerdings haftet der Veräußerer dann nicht für die Rückzahlung, wenn er die Kaution mit Billigung des Mieters dem Erwerber überlassen hat (OLG Düsseldorf, AZ: 24 U 212/01, Urteil vom 11.06.2002).

Da die Kaution einen Treuhandcharakter hat, ist die Umgehung des § 551 BGB auch dann unwirksam, wenn mietvertraglich zusätzlich vereinbart wird, daß der Vermieter auf die Kaution wegen Mietansprüchen während der Mietzeit zugreifen kann (BGH, AZ: VIII ZR 234/13).

Der Mieter ist gehalten, an die Rückzahlung der Kaution zu erinnern. Der Rückzahlungsanspruch verjährt in 3 Jahren, gerechnet vom Ende des Jahres an, in dem der Anspruch entstanden ist (LG Oldenburg, AZ: 4 T 93/13).

 

Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.

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