Mieter vor Gericht – wer lügt, fliegt?

Mieter vor Gericht – wer lügt, fliegt?
04.06.20143228 Mal gelesen
Mieter, die im Gerichtsprozess gegen den Vermieter nachweislich die Unwahrheit vortragen, sehen sich oft mit einer fristlosen Kündigung konfrontiert. Ob zu Recht, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt, zuletzt durch das Landgericht Berlin.

LG Berlin v. 15.4.2014 – 67 S 81/14

Das Gesetz besagt in § 543 Abs. 1 BGB: Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung „liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses … nicht zugemutet werden kann.“ Die Rechtsprechung nimmt in jedem Einzelfall eine Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters vor, so dass es einen allgemeingültigen, einfachen Rechtssatz wie „Wer lügt, fliegt“ nicht geben kann.

Grundsätzlich stellen schwere Straftaten des Mieters, besonders wenn sie sich gegen den Vermieter und seine Familie richten, einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dar. Hierzu zählen nicht nur Gewalttaten gegen Personen oder Sachen, sondern auch Beleidigung, üble Nachrede, Verleumdung und das Behaupten von Unwahrheiten in einem Gerichtsprozess. Wer Behauptungen in die Öffentlichkeit trägt, die das Ansehen seines Vertragspartners erheblich beeinträchtigen können, verstößt gegen die vertragliche Treuepflicht und kann einen Kündigungsgrund verwirken (BGH v. 15.9.2010 – XII ZR 188/08). Trägt eine Partei falsche Behauptungen im Prozess vor, begeht sie möglicherweise einen – zumindest versuchten – strafbaren Prozessbetrug. Wer zudem Zeugen beeinflusst, für ihn vor Gericht die Unwahrheit zu sagen, gibt dem Vertragspartner typischerweise einen Grund zur fristlosen Kündigung (BGH v. 4.12.1985 – VIII ZR 33/85). Zurück zum Mietrecht: Dem Vermieter mag die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem lügenden und Zeugen beeinflussenden Mieter nur dann zuzumuten sein, wenn der Vermieter selbst gegen die prozessuale Wahrheitspflicht verstoßen und das Verhalten des Mieters provoziert hat (BGH v. 4.12.1985 – VIII ZR 33/85).

Das Landgericht Berlin ist der Ansicht, dass eine erneute fristlose Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt sein kann, wenn der Mieter im Räumungsprozess wahrheitswidrig die Voraussetzungen einer ersten Kündigung leugnet. Allerdings muss sich das Leugnen oder die unwahre Behauptung auf eine Tatsache beziehen, die für den Prozess entscheidungserheblich war. Bildet sich der Mieter nur ein, dass ihn seine Prozesslüge retten kann, ist sie aber tatsächlich für den Ausgang des Prozesses unerheblich, so droht dem Vermieter aus dem Fehlverhalten des Mieters kein Nachteil, weshalb der Vermieter hieraus keinen Kündigungsgrund ableiten kann (LG Berlin v. 15.4.2014 – 67 S 81/14). Zu weit geht sicherlich eine andere Kammer des Landgerichts Berlin, die meint, dass nur ein Sachvortrag des Mieters, der „auf der Hand liegend falsch ist“ oder eine „unzulässige Schmähkritik darstellt“, eine vermieterseitige Kündigung rechtfertigt (LG Berlin v. 9.10.2013 – 65 S 140/13). Denn es ist gerade die nicht offensichtliche, nicht auf der Hand liegende Lüge im Prozess, die für die andere Partei die Gefahr eines erheblichen Nachteils mit sich bringt und regelmäßig als Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht, nämlich der allgemeinen vertraglichen Treuepflicht nach § 242 BGB angesehen werden muss. Ist das unwahre Bestreiten oder Behaupten streitentscheidend und war es nicht vom Vermieter provoziert, ist im Allgemeinen eine fristlose Kündigung zulässig.

Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik

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