BGH v. 4.12.2013 - VIII ZR 5/13
Der Mieter einer Wohnung in Berlin wurde mit der Begründung auf Räumung verklagt, er habe nach dem Widerruf einer Untermieterlaubnis die Wohnung unerlaubt weiter untervermietet. Das Amtsgericht Charlottenburg gab dem Mieter Recht, die 65. Kammer des Landgerichts Berlin dem Vermieter und der Bundesgerichtshof in letzter Instanz (BGH v. 4.12.2013 - VIII ZR 5/13) wieder dem Mieter. Was war passiert?
19 Jahre zuvor hatte der Mieter die Wohnung sowie einen Mietvertrag erhalten, der ihm ausdrücklich die Untervermietung an bis zu 2 Personen erlaubte. Der Mietvertrag enthielt den Passus "Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen." Nach dem Erwerb der Wohnung durch den späteren Kläger widerrief dieser die Untermieterlaubnis. Der Mieter führte seinerseits einen Räumungsprozess gegen die beiden Untermieter. Ohne das Ergebnis des Rechtsstreits zwischen Hauptmieter und Untermietern abzuwarten, erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung und klagte auf Räumung.
Der Bundesgerichtshof äußerte sich nicht zu der Frage, ob die Untermieterlaubnis ohne Weiteres widerrufen werden konnte, etwa aufgrund der zitierten vertraglichen Klausel, oder ob der Vermieter zu diesem Widerruf einen "wichtigen Grund" hätte haben müssen. Jedenfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis nur fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB vorliegt. Ein solcher Grund kann in der unerlaubten Untervermietung bestehen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB). Der Mieter muss nach dem Wortlaut des Gesetzes aber "Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt" haben. Dies konnte dem Mieter vorliegend aber nicht vorgeworfen werden, da - so die Urteilsbegründung des BGH - der Mieter durch den Räumungsprozess gegen die Untermieter alle erforderlichen Schritte unternommen habe, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses herbeizuführen. Eine andere legale Möglichkeit für den Mieter, die Räumung der Wohnung gegen die Untermieter durchzusetzen, sahen die BGH-Richter nicht.
Eine Besonderheit dieses Falles war, dass der Mieter im März 2012 einen gerichtlichen Räumungsvergleich mit den Untermietern abgeschlossen und darin eine Räumungsfrist bis Ende Juni 2012 eingeräumt hatte. Dies sah der BGH ebenfalls nicht als Grund zur fristlosen Kündigung an, sondern als sachgerechte Maßnahme zur alsbaldigen Durchsetzung der Räumung.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Lehrbeauftragter an der Beuth Hochschule für Technik
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN
www.BRL.de
Mathias.Muench@BRL.de
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