Berlin, 07.02.2008: Die Kanzlei Gansel Rechtsanwälte informiert Mieter und Vermieter über ein Urteil des Landgerichts (LG) Berlin zum Thema "Farbwahl" bei Schönheitsreparaturen.
Der Fall
Mieter und Vermieter schlossen im Jahre 2004 einen Mietvertrag in dem es heißt, dass die "Allgemeinen Vertragsbedingungen Wohnraum (AVB)" Bestandteil des Vertrages seien. In den AVB wurde u.a. folgende Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter getroffen:
"Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen ."
Es folgt dann der Fristenplan, der eine Renovierung alle 3 Jahre in Küchen, Bädern, Duschen, alle 5 Jahre in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren, und alle 7 Jahre in anderen Nebenräumen vorsieht. Ferner heißt es in den AVB:
"Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."
Gegen diese Verpflichtungen wehrte sich der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses.
Die Entscheidung
Das LG Berlin kam zu der Entscheidung, dass dem Vermieter kein Anspruch gegen seinen Mieter auf Ausführung von Schönheitsreparaturen aus dem Mietverhältnis zusteht.
Eine Formularklausel, wonach Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind, sei unwirksam mit der Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schulde.
Mit einer solchen Klausel werde unzulässigerweise in den Ermessensspielraum des Mieters eingegriffen. Dem Mieter sei nicht zuzumuten, dass eine von ihm gewählte Farbe vom Vermieter als zu grell angesehen wird, so dass er bei Auszug aus der Wohnung eine Renovierung vornehmen muss, die dem Vermieter "neutral" erscheint. Zudem sei diese Regelung zu unbestimmt, da nicht klar sei, was unter einer "neutralen Farbe" zu verstehen sei.
Landgericht Berlin, Urteil vom 25.06.2007, Az.: 62 S 341/06
Der Kommentar
Grundsätzlich ist eine Formularklausel, die den Mieter zur Durchführung von Renovierungsarbeiten auf der Grundlage eines festgelegten starren Fristenplans verpflichtet, nach aktueller BGH-Rechtsprechung unwirksam.
Doch auch Klauseln, die dem Mieter die Gestaltung seiner Räume in einem bestimmten Farbton vorschreiben, greifen unzulässigerweise in seinen Ermessensspielraum bei der Gestaltung seiner Wohnung ein. Der Vermieter begibt sich an dieser Stelle in den intimen Lebensbereich seines Mieters.
Beide Renovierungsklauseln - die generelle Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach einem starren Fristenplan und die vorbestimmte Farbwahlklausel - führen daher zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.
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