Die sog. Mietpreis-Bremse kommt besonders Mietern in deutschen Großstädten mit explodierenden Mieten wie z.B. Hamburg oder München zugute. Weiterhin geht es um die Einschränkung von Mietminderungsrechten bei sog. energetischen Gebäudesanierungen und ein schärferes Vorgehen gegen Mietnomaden.
Den Bundesländern soll die Möglichkeit eingeräumt werden, in ausgewiesenen Städten und Stadtteilen die Mietpreiserhöhungen zu begrenzen. Statt um 20 % innerhalb von 3 Jahre dürfen Mieten dort nur noch um bis zu 15 % steigen. Die Richtgröße für eine Mieterhöhung ist ein qualifizierter Mietspiegel wie z.B. in München oder die Angabe von 3 Vergleichsmieten oder Erstellung eines Gutachtens durch den Vermieter. Außerdem muß die Miete 15 Monate unverändert bleiben. Die Ankündigung der Mieterhöhung ist nach Einzug oder 1 Jahr nach der letzten Erhöhung möglich. Ausnahmen gelten bei Staffel- oder Indexmieten.
Die Begrenzung der Mieterhöhung auf 15 % ist allerdings nur eine Ermächtigungsgrundlage für die Länder, ob diese davon Gebrauch machen, bliebe dahingestellt. Hinzu kommt, daß es keine Obergrenze bei Neuvermietungen gibt. Diese Mieten bei neuen Vertragsschlüssen sind dann aber der Maßstab bei Mieterhöhungen für alle Wohnungen.
Die Mieter müssen drei Monate lang bei energetischen Sanierungsmaßnahmen Lärm- und Schmutzbelästigungen hinnehmen, ohne daß sie überhaupt die Miete mindern können. Diese Arbeiten sind 3 Monate vor Beginn nach Art und Umfang dem Mieter mitzuteilen. Dies soll für die Vermieter Anreize zur Sanierung schaffen, um beispielsweise den Ausstoß von klimaschädlichem CO2 zu reduzieren. Wie bisher dürfen dann 11 % der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Diese Regelung gilt nicht bei Instandhaltungsarbeiten.
Problem bei dieser Regelung: Die Mietminderung hängt immer von der Einzelfallsituation ab. Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen müßten die Mieter also jede Art von Lärm und Beeinträchtigung hinnehmen, obwohl dann noch die Kosten umgelegt werden können. Eine energetische Gebäudesanierung muß nachweislich zu Energieeinsparungen führen, im Gegensatz zu Instandhaltungsarbeiten, die den mietvertraglich geschuldeten Zustand sicherstellen. Problematisch ist, wenn beide Maßnahmen parallel erfolgen. Zwar könnte man für die rechtliche Einordnung auf den Schwerpunkt der jeweiligen Maßnahme abstellen, doch hier zeichnen sich bereits erhebliche Streitpunkte ab.
Auch Maßnahmen, die durch lediglich Primärenergie gespart oder effizienter genutzt wird, gelten als sog. energetische Modernisierungen.
Mieter können sich in Zukunft nur noch einen Monat lang auf Härtegründe gerufen - ein Hinweis des Vermieters auf diese Ausschlußfrist ist aber nicht notwendig. Allerdings muß die Modernisierungsmaßnahme wie bisher 3 Monate vorher angekündigt werden. Zur Begründung der Maßnahme reicht es aber aus, wenn sich der Vermieter auf anerkannte Pauschalwerte beruft. Die Überprüfbarkeit der Maßnahme durch den Mieter ist so nicht mehr gegeben.
Eine weitere Neuerung: Zahlt der Mieter die Kaution nicht oder ist er mit der Kautionszahlung i.H.v. mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand, kann künftig vom Vermieter fristlos gekündigt werden. Damit wird ein zusätzlicher Kündigungsgrund geschaffen, der prinzipiell schon jetzt durch das Mietrecht abgedeckt und somit überflüssig ist.
Vermieter sollen in Zukunft effektiver gegen sog. Mietnomaden vorgehen können. Wenn ein Vermieter wegen ausstehender Mietzahlungen kündigt, soll ein Gericht anordnen können, daß der Mieter den umstrittenen Betrag auf ein Sonderkonto einzahlt. Unterläßt er dies, kann die Wohnung im Eilverfahren geräumt werden, noch bevor ein rechtskräftiges Urteil vorliegt. Diese Regelung allerdings dürfte bei echten Mietnomaden ins Leere gehen, da diese i.d.R unvollständig bis gar nicht zahlen - warum also sollten diese dann auf ein Sicherheitskonto einzahlen. Wer mehr 2 Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist kann bereits heute die Kündigung durch die Zahlung innerhalb einer Frist nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage rechtlich beseitigen. Bei ständig unpünktlicher Zahlung kann nach Abmahnung kaum gegen die Kündigung vorgegangen werden. Der Mietnomade verläßt allerdings in der Regel nach monatelanger Nichtzahlung die Wohnung und der Vermieter bleibt auf den ausstehenden Mieten sitzen.
Problematisch wäre die Neuregelung für Mieter, die berechtigt Zahlungen zurückhalten und dann nach Feststellung der Rechtmäßigkeit der Mietminderung durch Urteil bereits "eilgeräumt" wurden. Hier ist zu fragen, wer für den Schaden des Mieters haftet. Nach jetzigem Recht ist zu empfehlen, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen, um sich nicht der Gefahr einer Kündigung auszusetzen bzw. gutachterlich Mietmängel festzustellen.
Der Deutsche Mietverbund zu der Reform: "Die beschlossenen Neuregelungen führen zu drastischen Mietrechtsverschlechterungen. Statt notwendige Korrekturen vorzunehmen, werden Mieterrechte eingeschränkt und abgeschafft", sagte Direktor Lukas Siebenkotten. "Wir fordern den Bundesrat auf, den Vermittlungsausschuss anzurufen, um dieses Gesetz noch zu stoppen beziehungsweise um sinnvolle Änderungen durchzusetzen."
Die Opposition kritisierte das neue Mietrecht als völlig unzureichend. Sie warf Union und FDP vor, einseitig die Vermieterinteressen zu bedienen und zugleich auch Mieterrechte zu kappen.
Rechtsanwalt Holger Hesterberg
Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im DAV.
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